DROIT DE L'URBANISME / Les implantations commerciales en région de Bruxelles-capitale / Joël van Ypersele

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La législation sur les implantations commerciales a connu une très grande stabilité puisqu'elle fut instaurée par la loi du 29 juin 1975[1] et remplacée par la loi du 13 août 2004[2].

Elle subordonnait la délivrance des permis d’implantation commerciales aux critères de la « localisation spatiale »[3], de « l'intérêt des consommateurs »[4], de « l'influence du projet sur l'emploi »[5], des « répercussions du projet sur le commerce existant ».[6]

Elle a connu un certain nombre de bouleversements du fait de l'entrée en vigueur de la directive « services » 2006/123/CE[7] qui interdit notamment d’exiger « l'application au cas par cas d'un test économique consistant à subordonner l'octroi de l'autorisation à la preuve de l'existence d'un besoin économique ou d'une demande du marché, à évaluer les effets économiques potentiels ou actuels de l'activité ou à évaluer l'adéquation de l'activité avec les objectifs de programmation économique fixés par l'autorité compétente; cette interdiction ne concerne pas les exigences en matière de programmation qui ne poursuivent pas des objectifs de nature économique mais relèvent de raisons impérieuses d'intérêt général ».[8]

Il en résulte que « des motifs de nature économique, comme la protection d’une certaine catégorie d’opérateurs économiques, le maintien d’une certaine structure de marché,…, ne peuvent pas constituer une justification de restrictions aux libertés fondamentales du Marché intérieur, dont la liberté d’établissement ».[9]  Ceci condamne en pratique l’exigence de données telles que les prévisions en matière d’offre et de demande, l’impact économique de la nouvelle entreprise sur les opérateurs déjà présents sur le marché local ou la part de marché existante du prestataire dans un territoire donné.

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Quelques évolutions récentes en matière de changement d'utilisation et de destination en région de Bruxelles-capitale / Joël van Ypersele

La distinction entre les changements d'utilisation, de destination et d'affectation résulte d'une évolution législative propre à la Région de Bruxelles-Capitale. Elle procède d’une volonté du législateur bruxellois de maîtriser au mieux le développement des activités dans une ville-région largement urbanisée.

Le législateur et le gouvernement bruxellois ont souhaité apporter quelques assouplissements à la situation antérieure. C’est l’occasion de faire le point de l’ensemble des modifications entreprises et d’en évaluer brièvement l’impact possible en terme de développement.

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Les divisions horizontales en régions wallonne et bruxelloise / Joël van Ypersele, Pierre-Yves Erneux et Charlotte Aughet

Certaines divisions horizontales sont soumises à permis d’urbanisme, soit par leur seul effet, soit en raison des actes et travaux qu’elles induisent.

Ceci est d’une importance pratique considérable puisque l’obligation d’obtenir un permis d’urbanisme préalable est générale.

Ainsi, le notaire chargé d’établir un acte de base préalablement à la vente d’une partie d’un bien divisé devra vérifier si la division ou les actes et travaux qui l’accompagnent nécessitent un permis d’urbanisme et, dans l’affirmative, si un tel permis a été obtenu. Il en va de même du propriétaire qui souhaite simplement donner en location une partie de son bien préalablement occupé comme ensemble.

 La présente contribution a pour objet d’identifier, en un premier temps, les cas dans lesquels un tel permis est requis en Région wallonne et en Région bruxelloise.

Elle ne s’attardera pas uniquement aux divisions actuellement soumises à permis d’urbanisme,  puisque l’exigence d’un tel permis a évolué au fil du temps au gré des diverses réformes du droit de l’urbanisme. Ces modifications législatives soulèvent la délicate question de la légalité des divisions établies par le passé sans permis d’urbanisme préalable.

Le praticien confronté à cette question est alors astreint à un périlleux exercice d’archéologie juridique : pour vérifier la légalité des divisions entreprises par le passé sans permis d’urbanisme préalable, il doit s’assurer que la division a été légalement acquise à une époque où aucun permis d’urbanisme n’était requis à cette fin.

 L’importance de ces questions n’est plus à démontrer puisqu’elles affectent directement la légalité des transactions immobilières dans une matière qui touche à l’ordre public.

La jurisprudence recense de plus en plus de cas de nullité d’actes de base, de ventes, voire même de baux qui ont pour effet de consommer des divisions irrégulières où non seulement la responsabilité civile ou pénale des auteurs de la division est mise en cause, mais également celle des notaires et agents immobiliers qui y ont prêté leur concours.  

La question centrale de la responsabilité des différents intervenants, dont celle du notaire et des agents immobiliers, sera dès lors examinée également.

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La vente et le droit de l'urbanisme wallon et bruxellois / Joël van Ypersele et Lauriane Olivier

Le présent ouvrage est consacré aux principaux liens qu’entretiennent la vente immobilière et le droit de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire, sans examiner cependant les règles de droit de préemption instaurées par ces législations puisque de nombreuses contributions y sont déjà spécifiquement réservées.

Il examine en un premier temps les autorisations préalables nécessaires à certaines ventes immobilières (chapitre 1).

Il passe ensuite en revue les informations en matière d’urbanisme qui doivent obligatoirement être transmises lors d’une vente immobilière ou, en amont, lors de la publicité relative à une vente immobilière (chapitre 2).

Il aborde également les investigations préalables qui s’imposent au vendeur, aux notaires et aux agents immobiliers dans certaines situations sensibles (chapitre 3).

Il analyse enfin les interactions complexes qui existent entre la vente immobilière et les infractions urbanistiques (chapitre 4).

Le droit de l’urbanisme étant une matière relevant de la compétence des Régions, le présent ouvrage aborde, pour chaque problème examiné, le droit applicable en Région wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale.

Le lecteur sera également attentif au fait que le droit de l’urbanisme est une matière en constante mutation : il est invité à vérifier que les dispositions législatives citées sont encore applicables au problème qu’il est appelé à examiner.

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DROIT DE l’URBANISME / Les charges d’urbanisme « compensatoires » : Limites et évolutions récentes / Joël van Ypersele

1.

Les charges d’urbanisme ont été instaurées pour la première fois par la loi du 29 mars 1962 organique de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme dans le cadre des permis de lotir. Elles n’étaient assurément pas conçues comme un mécanisme de compensation d’un dommage urbanistique ou environnemental, encore qu’il faille s’accorder sur la notion de compensation.[1]

 

Il convient de s’interroger sur les principaux obstacles opposés à l’utilisation des charges d’urbanisme comme mécanisme compensatoire, puisque l’état actuel de la jurisprudence est encore fortement imprégné des limites originelles de ce concept singulier (chapitre 1).

 

La pratique administrative, en un premier temps, et les législations régionales de l’urbanisme, ensuite, ont cependant considérablement fait évoluer le concept de charges d’urbanisme, en l’appliquant aux permis d’urbanisme et en insérant la possibilité d’y inclure des charges externes étrangères aux seuls besoins du projet, mais dans des limites étroites qui ne permettent pas encore d’en faire un mécanisme de compensation à part entière (chapitre 2).

 

Des initiatives législatives récentes, singulièrement en région flamande, ont néanmoins eu pour objet d’instaurer, au travers de législations sectorielles, des mécanismes de charges d’urbanisme compensatoires à part entière (chapitre 3).

 

[1] Voy. à ce sujet, dans ce même numéro, le rapport introductif du professeur F. Haumont « La compensation en droit de l’urbanisme et de l’environnement ».

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