DROIT DU BAIL / L'ordonnance du 27.07.2017 modifiant le Code Bruxellois du Logement et l'obligation d'information du bailleur / Sophie Lebeau

L’ordonnance du 27 juillet 2017 modifiant le Code Bruxellois du Logement et l’obligation d’information du bailleur

1. La raison de cette réforme

Suite à la 6e réforme de l’Etat, la compétence en matière de bail de logement a été transférée aux Régions. La Région de Bruxelles-Capitale est la première à avoir adopté sa propre réglementation qui entrera en vigueur le 1er janvier 2018[1].

La loi du 20 février 1991 réglant le bail de résidence principale est abrogée par l’ordonnance bruxelloise, celle-ci reprenant néanmoins en grande partie les dispositions antérieures (article 234 à 252 de l’Ordonnance).

C’est donc dorénavant le Code bruxellois du Logement qui reprend non seulement les exigences techniques minimales du bien en matière de sécurité, de salubrité et d’équipement lorsqu’il est donné en location à titre de logement, mais également toutes les dispositions afférentes à la location du bail d’habitation au sens large et au bail de résidence principale en particulier, outre le bail d’étudiant ou le bail de colocation. 

2. Les renseignements sont accessibles sur internet

La Région a repris sur le site de Bruxelles Logement[2] une "boîte à outils" informative qui  comprend :

  • Un folder d’information
  • Une brochure juridique détaillée
  • Une "foire aux questions" sur Internet (à partir du 18 décembre 2017)
  • Un ensemble de banners pour le web et d’affiches au format PDF.

En outre le site devrait publier divers documents comme le modèle d'état des lieux, du label « logement étudiant de qualité », de la liste des obligations d’entretien entre bailleur et locataire ou encore du site web relatif aux loyers de référence.

3.Quelques changements apportés par cette réforme

L’ordonnance s’applique au bail d’habitation définit comme tout bail de logement à l’exclusion des hébergements touristiques.

L’article 216 nouveau du Code Bruxellois stipule expressément que les dispositions applicables aux baux d’habitation sont impératives alors que précédemment seules les dispositions propres au bail de résidence principale, à l’exclusion des règles du Code civil en matière de bail, étaient impératives.

La nouvelle ordonnance introduit quelques nouveautés quant au bail d’habitation en général ou au bail de résidence principale.

Il s’agit notamment de :

-          la faculté de résiliation (article 238 nouveau) du bail de résidence principale de courte durée (maximum trois ans), à tout moment, par le preneur, moyennant l’envoi préalable d’un congé de trois mois et le paiement d’une indemnité équivalente à un mois de loyer. Le bailleur peut – quant à lui – mettre fin à ce même bail uniquement pour occupation personnelle et ne peut adresser un tel congé qu’après la première année du bail. Cette disposition est applicable aux baux en cours au moment de l’entrée en vigueur de l’ordonnance (article 14 § 3 de l’ordonnance) ;

-          lors du décès du locataire, le bailleur peut considérer, à certaines conditions, que le bail est résilié (article 232) ;

-          le juge peut inclure dans les dommages et intérêts éventuels dus au preneur les frais de relogement, comme les frais de déménagement si l’interdiction à la location résulte de l’insalubrité du bien due à une faute imputable au bailleur (article 219 § 4 dernier al. de la nouvelle ordonnance).

4. L’importance des informations précontractuelles

Certaines règles visant à lutter contre la discrimination (article 220bis du Code) déterminent les informations légitimes que le bailleur est en droit de demander au candidat locataire (article 200ter) et une interdiction générale d’exiger toute autre donnée sauf à pouvoir justifier de sa finalité légitime.

Par ailleurs, le preneur qui communique au bailleur des informations erronées, notamment celles que le bailleur est en droit de lui demander avant la conclusion du contrat (article 200ter), s’expose aux sanctions prévues par le Code civil.

L’ordonnance renforce les obligations du bailleur quant aux informations précontractuelles minimales qu’il doit donner (article 217). Cette obligation vise tous les baux d’habitation quels qu’ils soient (bail de résidence principale, de logement d’étudiant, de colocation, etc.).

L’objectif est notamment de transmettre au candidat locataire toutes les informations utiles lui permettant d’apprécier la charge financière réelle du logement, comme la communication du certificat PEB qui permet d’apprécier la qualité de l’isolation du bien, une énumération et estimation du montant des charges privatives/communes, ainsi que le nombre de quotités lorsque le bien se trouve dans une copropriété forcée et organisée.

-          La sanction prévue par le Code du Logement

En cas de manquement fautif par le bailleur à son obligation d’informations précontractuelles, le preneur peut solliciter soit la résolution du bail, sans préjudice des dommages et intérêts, soit une indemnité, si cette absence d’information lui cause un préjudice et selon la gravité du manquement.

Sans préjudice d’autres sanctions du droit commun, le juge qui constate que le bailleur a sciemment omis de communiquer une information complète et exacte quant aux charges communes, limite le montant des charges dues par le preneur à celui communiqué avant la conclusion du bail (il ne s’agirait donc pas d’une faculté pour le juge mais d’une obligation) (article 217 § 2 al. 2).

Le juge pourrait donc aussi faire échec, par ce biais, à la demande de conversion du forfait en charges réelles si le forfait a été fixé par le bailleur à un montant manifestement insuffisant au regard des charges réelles et que cette « erreur » a été commise sciemment.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux baux en cours mais ne seront applicables qu’aux baux conclus ou renouvelés après l’entrée en vigueur de la nouvelle ordonnance.

-          Le livre VI du Code de droit économique

Cette obligation d’information est à rapprocher de l’obligation générale d’information du consommateur telle qu’elle est inscrite dans le livre VI du Code de droit économique relatif aux pratiques du marché et de la protection du consommateur qui est applicable pour tout contrat conclut entre un consommateur et une entreprise. Plus précisément l’article VI.2 et l’article VI.97 qualifie de pratiques commerciales trompeuses, en ce compris par omission, (VI.99) la communication d’informations fausses ou de nature à induire en erreur le consommateur et l’amener à prendre une décision qu’il n’aurait pas prise autrement, notamment quant au prix.

L’application des dispositions protectrice des intérêts du consommateur contractant avec un commerçant, cette notion étant maintenant remplacée par celle d’entreprise, au contrat de location de biens immobiliers a été reconnue depuis plusieurs années, même s’il n’y est encore fait recours que de façon marginal (cfr. notamment C. Delforge, « Les clauses abusives dans le bail d’immeuble conclu entre une entreprise et un consommateur », in Le bail dans la pratique, R & C, Bruxelles, Larcier, pp.147 et s ; S. Lebeau, « L’application de LPMPC à la location immobilière », Jurimprat., 2012/3, pp. 203 et s.) ou L. Van Bunnen, « L’office du juge stimulé par le droit européen », note sous C. J. Eur. (1ère ch.), 30 mai 2013, R.C.J.B., 2015/2, pp. 133 et s.).

L’attention avait déjà été attirée sur l’application de ces dispositions à toute entreprise soit « toute personne physique ou personne morale poursuivant de manière durable un but économique, y compris ses associations » (art. I.1, 1° du Code de droit économique).

La notion d’entreprise ne se confond pas à celle de vendeur ou de société commerciale, mais vise aussi les non-commerçants, soit les professions libérales, les ASBL, voire les agriculteurs ou même les particuliers si la location des biens immeubles s’inscrit dans une activité régulière de type professionnel appréciée par exemple sur base de l’importance des biens visés et le renouvellement des opérations et qui se distingue donc d’une simple gestion d’un patrimoine privé (S. Lebeau, « Les clauses abusives en matière de bail d’immeuble », Les clauses abusives illicites dans les contrats usuels, Limal, Anthémis, 2013, p. 45 et s.).

-          L’obligation d’information s’étend maintenant à tous les acteurs

La nouvelle ordonnance du Code bruxellois du Logement étend l’obligation d’information précontractuelle, et  ses sanctions, à tous les baux d’habitation qu’ils soient conclus entre des professionnels ou des particuliers, entre des personnes morales ou des personnes physiques,.

L’objectif est d’éviter une appréciation erronée des charges conduisant le locataire à supporter un coût financier global dont il n’avait pas ou pas pu prendre conscience lors de la conclusion du contrat, et que, peut-être, il n’est pas en mesure de supporter.

Le bailleur prudent veillera à transmettre tous les renseignements utiles permettant d’informer correctement le locataire quant aux coûts prévisibles d’occupation d’un logement d’habitation.

L’utilisation d’un bien, et donc les charges variables qui en résultent, pourra néanmoins varier sensiblement d’un occupant à un autre, sans que l’obligation d’information du bailleur ne puisse être mise en cause.

Le Gouvernement devrait préciser ou compléter ces informations dans des arrêtés d’exécution et prévoir un document standardisé reprenant le contenu et la forme des informations qui doivent être communiquées par le bailleur.

Rédigé par Sophie Lebeau

[1]  M.B. 30.10.2017

[2] http://logement.brussels/louer/bail-dhabitation/boite-a-outils-de-communication