La vente et le droit de l'urbanisme wallon et bruxellois / Joël van Ypersele et Lauriane Olivier

INTRODUCTION

1.Le présent ouvrage est consacré aux principaux liens qu’entretiennent la vente immobilière et le droit de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire, sans examiner cependant les règles de droit de préemption instaurées par ces législations puisque de nombreuses contributions y sont déjà spécifiquement réservées.

Il examine en un premier temps les autorisations préalables nécessaires à certaines ventes immobilières (chapitre 1).

Il passe ensuite en revue les informations en matière d’urbanisme qui doivent obligatoirement être transmises lors d’une vente immobilière ou, en amont, lors de la publicité relative à une vente immobilière (chapitre 2).

Il aborde également les investigations préalables qui s’imposent au vendeur, aux notaires et aux agents immobiliers dans certaines situations sensibles (chapitre 3).

Il analyse enfin les interactions complexes qui existent entre la vente immobilière et les infractions urbanistiques (chapitre 4).

Le droit de l’urbanisme étant une matière relevant de la compétence des Régions, le présent ouvrage aborde, pour chaque problème examiné, le droit applicable en Région wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale.

Le lecteur sera également attentif au fait que le droit de l’urbanisme est une matière en constante mutation : il est invité à vérifier que les dispositions législatives citées sont encore applicables au problème qu’il est appelé à examiner.

 

CHAPITRE 1ER. AUTORISATIONS ET FORMALITES PREALABLES A CERTAINES VENTES

2. La vente est certes une opération à part entière, mais elle peut avoir pour effet d’emporter la réalisation de certains actes soumis à permis, sans même parfois que les différents intervenants ne s’en rendent compte.

Ainsi, les ventes emportant une division de terrain ou la division d’un immeuble de logement sont soumises à des régimes particuliers d’autorisations préalables (permis de lotir ou d’urbanisation et permis d’urbanisme) ou, à tout le moins, à certaines formalités spécifiques qui doivent impérativement être respectées, le cas échéant, sous peine de poursuites pénales.

Section 1. Les ventes emportant une division de terrain soumise à permis de lotir ou d’urbanisation préalable

§1. Notions et définitions

    A.Notions

3.La division d’un terrain peut avoir une influence considérable en matière d’urbanisme. Elle a justifié l’intervention du législateur qui tente, au travers du permis de lotir, de contrôler à petite échelle l’urbanisation des terrains privés ou publics destinés à l’habitat.

La loi du 29 mars 1962 a instauré la notion de lotissement soumis à permis préalable. Le législateur s’était toutefois abstenu de définir ces termes. Cette notion a progressivement été précisée par la jurisprudence comme étant l’acte “ par lequel le propriétaire d’un terrain divise celui-ci en deux ou plusieurs lots afin de vendre ou d’offrir en vente au moins un de ces lots en vue de la construction d’une habitation [1].

Les législateurs régionaux ont, par la suite, inscrit dans les textes une définition légale de l’acte de lotir en modulant le champ d’application de cette notion, tantôt en précisant les modes de cession réalisant la division soumise à permis de lotir – notamment la vente – , tantôt en précisant le nombre et la qualité des lots qui doivent être issus de la division pour requérir préalablement un permis de lotir.

4. Le législateur bruxellois, qui est le premier a avoir défini par voie législative l’acte de lotir, s’est inspiré très largement de la définition qu’en avait donné la jurisprudence: “ par “lotir”, on entend le fait de diviser un bien en créant un ou plusieurs lots afin de vendre, louer pour plus de neuf ans, céder en emphytéose ou en superficie au moins un de ces lots, ou offrir un de ces modes de cession pour au moins un de ces lots, en vue de la construction d’une habitation ou du placement d’une installation fixe ou mobile pouvant être utilisée pour l’habitation [2].

En synthèse, le permis de lotir bruxellois, une fois délivré, confère à son titulaire le droit de diviser le terrain et garantit aux acquéreurs de lots la possibilité d’obtenir un permis d’urbanisme pour l’érection de logements, pour autant que ceux-ci soient conformes aux prescriptions graphiques et littérales du lotissement et ce, quelles que soient les modifications planologiques et réglementaires ultérieures.

Les prescriptions graphiques et littérales du lotissement ont valeur réglementaire[3] et leur violation est pénalement sanctionnée.[4] Elles peuvent dans certaines circonstances avoir pour effet d’éteindre les servitudes conventionnelles qui leur sont contraires.[5]

L’autorité peut prendre l’initiative de réviser les prescriptions d’un permis de lotir par l’adoption ou la révision d’un plan particulier d’affectation du sol[6]. En cas de révision, l’autorité peut décider de suspendre la vente des lots dans l’attente de l’issue de la procédure[7].

Le propriétaire d’un lot peut également décider de modifier les prescriptions d’un permis de lotir; la modification ne peut s’opérer que pour autant que le ou les propriétaires de plus d’un quart des lots ne s’y oppose pas et qu’elle ne porte pas atteinte à des droits résultant de conventions entre parties, ce qui peut arriver lorsque les actes de vente des différents lots érigent en servitude conventionnelle les prescriptions du lotissement.

Enfin, le permis de lotir peut faire l’objet d’une renonciation, lorsqu’il n’a pas encore été mis en œuvre, ou encore peut se périmer.

5. Le législateur wallon a entendu réformer en profondeur la matière des lotissements pour y substituer un concept nouveau : le permis d’urbanisation.

A la différence du permis de lotir, le permis d’urbanisation vise un projet urbanistique plus large qu’une simple division en vue de construire du logement. Le nouvel article 88 du CWATUPE indique que « Par procéder à l’urbanisation d’un bien, on entend une conception urbanistique relative à ce bien et qui vise principalement la construction de bâtiments destinés, en tout ou en partie, à l’habitation ou le placement d’une installation fixe ou mobile pouvant être utilisée, en tout ou en partie, à l’habitation et, le cas échéant, la construction ou l’aménagement d’espaces publics ou collectifs, d’infrastructures techniques ou de bâtiments abritant des fonctions complémentaires à l’habitat ».

Le fait générateur est décrit de façon très « vague » puisque c’est l’acte de « conception urbanistique » qui est visé. Ceci étant, le nouvel article 88 du CWATUPE définit la mise en œuvre de l'urbanisation d’un bien en deux phases :

1° la division cadastrale du bien en au moins deux lots non bâtis et la vente ou la cession d'au moins un des lots ainsi formés, étant entendu que la division cadastrale visée est celle réalisée par tout acte déclaratif, translatif ou constitutif d'un droit réel, à l'exclusion de l'hypothèque ou de l'antichrèse;


2° l'octroi d'un ou plusieurs permis d'urbanisme relatif à la réalisation de construction ou d'aménagement sur les lots formés.

A la lecture de cet article, si le fait générateur de l’obligation de solliciter un permis d’urbanisation n’apparait pas de manière claire, l’interprétation la plus sensée semble encore être de partir de la division cadastrale qui constitue la première étape de la mise en œuvre de l’urbanisation.

 Par ailleurs, le permis d’urbanisation introduit dans le CWATUPE constitue un être hybride. Il regroupe les tâches auparavant confiées au permis de lotir tout en allant plus loin dans les détails du projet d’urbanisation auquel le lotissement est destiné et des prescriptions urbanistiques qui s’y rattachent.[8] Lorsqu’il prévoit la modification ou la suppression d’une voirie communale, il vaut permis d’urbanisme pour les actes et travaux relatifs à cette voirie.[9]

A la différence du permis de lotir, la valeur réglementaire qui est reconnue au permis d’urbanisation est sensiblement revue. Certes le permis d’urbanisation peut, à l’instar du permis de lotir, avoir pour effet d’éteindre les servitudes conventionnelles qui lui sont contraires[10] . De même, la violation de ses prescriptions est érigée en infraction pénale[11].  En revanche, la forme de la division parcellaire n’a plus valeur réglementaire, puisqu’elle n’est plus comprise dans le permis d’urbanisation, ce qui est pour le moins surprenant dès lors que la division est précisément l’acte qui met en œuvre le permis d’urbanisation.

Enfin, le permis d’urbanisation présente la particularité de changer de valeur juridique dans le temps. Comme le précise l’exposé des motifs des documents parlementaires, «au terme de la construction sur chacun des lots issus de la division, la valeur réglementaire du permis d'urbanisation qui s'attache à chaque lot acquiert valeur de rapport urbanistique et environnemental. Ceci ouvre la voie à l'initiative de la commune qui le souhaite pour prendre en main la destinée des périmètres construits. Le passage par le permis d'urbanisation constitue ainsi non seulement comme par le passé une protection des acquéreurs de lots mais également un cadre global pour assurer l'évolution future et cohérente des ensembles bâtis. En cela, le permis d'urbanisation devient un document ayant la même valeur que celle d'un rapport urbanistique et environnemental et constitue de ce fait un véritable outil communal de composition urbanistique »[12].

Le législateur wallon entendait ainsi contourner la rigidité des permis de lotir qui, une fois mis en œuvre, sont très difficilement modifiables et adaptables à l’évolution des besoins sociaux.

         B.Les objectifs

6. Les objectifs qui ont présidé à l’instauration du permis de lotir et, plus récemment au permis d’urbanisation, sont triples. Il s’agit de :

- protéger les intérêts des acquéreurs de lots qui par le mécanisme du permis de lotir sont assurés que le terrain qu’ils acquièrent pourra être affecté à la construction d’une habitation dans le respect des prescriptions édictées au permis[13],

Il advint en effet fréquemment, par le passé, que les acquéreurs de lots – vendus comme terrain à bâtir – se virent ultérieurement refuser le permis de bâtir pour des motifs administrativement parfaitement valables : absence d’équipement, difficultés d’accès (notamment pour les pompiers), etc.[14]

- éviter que les communes soient contraintes de procéder aux équipements nécessaires à la viabilisation de ces terrains en cas de carence du lotisseur notamment en permettant d’imposer des charges aux lotisseurs

- sauvegarder l’intérêt général par un bon aménagement du territoire[15], cet objectif se traduisant dans les prescriptions graphiques du plan de lotissement et les prescriptions littérales qui l'accompagnent, à l'instar d'un plan communal d'affectation du sol. 

          C. Caractère préalable du permis de lotir et du permis d’urbanisation

7.Le permis de lotir ou d’urbanisation doit être obtenu préalablement à toute cession entérinant la division du terrain. La méconnaissance de cette obligation peut être pénalement sanctionnée. De même, la vente ou l'acte juridique entérinant la division du terrain sans permis préalable peut être annulée à la demande de l'acquéreur lésé.[16]

Par ailleurs, le système de la loi qui impose un permis de lotir implique que le permis d’urbanisme soit refusé dans les cas qui devaient être régis par un permis de lotir et où celui-ci n’a pas été demandé, ni délivré et ce, même si le refus de permis d’urbanisme ne figure pas parmi les sanctions expressément prévues par la loi en cas de lotissement irrégulier[17]. Ces principes sont transposables mutatis mutandis au permis d’urbanisation et ce, d’autant plus que l’article 88 du CWATUPE prévoit expressément que la seconde étape de la « mise en œuvre de l’urbanisation du bien est réalisée (…) par l’octroi d’un ou plusieurs permis d’urbanisme relatif à la réalisation de construction ou d’aménagement sur les lots formés ».

 

§2. Les actes soumis au permis de lotir ou d’urbanisation

8.Les deux législateurs imposent « un permis préalable écrit et exprès du collège des bourgmestre et échevins »[18] avant tout acte de lotir ou d’urbanisation.

 Ils visent en bonne partie les mêmes actes qui doivent répondre à trois conditions[19]. Pour qu’un acte soit soumis au permis de lotir ou permis d’urbanisation, il faut au minimum qu’il s’agisse :

 - de la division d’un terrain

-de la création d’au moins un lot (en région bruxelloise) ou deux lots non bâtis (en région wallonne),

- de la cession d’au moins un de ces lots, selon un des modes juridiques énumérés par le législateur (vente, cession d'un droit de superficie ou d'emphytéose, …),

-en vue (principalement en région wallonne) de la construction d’habitations

Les divisions de terrain qui échappent à l’obligation de permis de lotir ou du permis d’urbanisation  doivent cependant faire l’objet d’un acte de division.[20]

A. Division d’un terrain

9. La division du terrain se réalise par la cession d’une ou plusieurs parties du terrain selon des modes juridiques définis par le législateur (vente, cession d'un droit de superficie ou d'emphytéose, bail de plus de 9 ans,…) : il s’agit donc d’une division juridique et non d’une division matérielle du terrain.

La division juridique soumise à permis de lotir ou d’urbanisation doit emporter une division du terrain en plusieurs lots. Cela exclut dès lors le cas de la mise en indivision d’un terrain, chacun des copropriétaires étant simultanément propriétaire du tout, à due concurrence de ses quotes-parts.

Echappent ainsi à l’exigence d’un permis de lotir ou d’urbanisation, la construction d’habitations groupées, c’est-à-dire dans lesquelles plusieurs propriétaires achètent ensemble un terrain sur lequel ils construisent différents immeubles[21].

Le législateur wallon prévoit toutefois des dispositions particulières pour les permis d’urbanisme de constructions groupées[22] lorsque ces constructions impliquent des charges d’urbanisme ou des travaux d’infrastructure et équipements communs, en vue de protéger les acquéreurs finaux des constructions[23].

10. La division implique que l’on crée une séparation qui n’existait pas.

Ceci postule l’existence préalable d’une entité homogène, sans élément de discontinuité.  Ainsi, « lorsque des parcelles faisant l’objet d’un permis de lotir sont séparées d’autres parcelles par une voirie, il y a une discontinuité à la fois matérielle (les parcelles ne se touchent pas) et juridique (les parcelles sont séparées par un bien soumis à un régime de propriété différent), entre les parcelles situées au nord et celles sises au sud de cette rue ; que, dès lors, toutes ces parcelles, ne forment pas un seul « bien » […] »[24].

Certains auteurs ont soutenu que le permis de lotir n’est pas requis si l’opération porte sur deux ou plusieurs parcelles cadastrées contiguës.[25]

Cette solution est rejetée à bon droit par plusieurs auteurs[26] et par le Conseil d’Etat[27] dans la mesure où, par hypothèse, le propriétaire a préalablement réuni dans ses mains des parcelles contiguës qui forment désormais un seul ensemble d’un point de vue urbanistique et où la seule différenciation des parcelles par leur désignation cadastrale distincte est impuissante à tenir en échec la législation sur l’urbanisme.

Il n’était pas nécessairement évident que cet enseignement soit encore d’application en région wallonne puisque le législateur wallon soumet à permis d’urbanisation la « division cadastrale » du bien. La circulaire ministérielle du 3 juin 2010 précise cependant que « lorsqu’une opération consacre la division juridique de deux parcelles cadastrales (déjà numérotées distinctement), un permis d’urbanisation est obligatoire dès que les autres conditions d’application de l’article 88 sont réunies ». [28]

Enfin, on notera en revanche que la qualité de lot se conserve même lorsque deux lots contigus et reconnus par un lotissement dûment autorisé demeurent dans les mains d’un seul propriétaire : le fait pour ce propriétaire de vendre par la suite l’un des deux lots qu’il avait acquis ne constitue jamais qu’une mise en œuvre du lotissement.[29]

B.  Création d’au moins un ou deux lots non bâtis

11. La division doit emporter la création d'au moins un lot, en région bruxelloise, et d'au moins deux lots, en région wallonne.

En région de Bruxelles-capitale, le texte envisage la division par création d’un seul lot: il en résulte qu'un permis de lotir est nécessaire alors même que la division ne porte que sur un seul lot.

Ainsi, le propriétaire d’une villa sise dans une grande propriété qui divise cette propriété en deux en vue de vendre la partie non construite du terrain afin d'y établir une habitation devra obtenir un permis de lotir.[30]

En revanche, s’il vend la partie du terrain sur lequel est construite sa villa pour conserver la partie non construite du terrain, il ne devra pas obtenir de permis de lotir puisque le lot vendu porte sur un immeuble bâti.[31]

En région wallonne, le législateur ne soumet à permis d’urbanisation que la division qui a pour effet de créer “ au moins deux lots".

Le législateur wallon précise qu’il doit s’agir d’au moins deux lots « non bâtis ». Dès lors, “ le propriétaire qui divise son terrain déjà bâti en deux parties, garde pour lui la parcelle bâtie et offre l’autre partie pour y construire également une habitation ne doit pas obtenir un permis (…): il n’y aura plus lieu qu’à un acte de division ”[32].

Par contre, le propriétaire qui divise un terrain non bâti en deux parties, garde pour lui l'une de ces parties et vend l'autre pour y construire une habitation aura besoin d'un permis d’urbanisation, dès lors que deux lots non bâtis résultent de cette division, pour autant toutefois que soient réunies les autres conditions d’application du permis d’urbanisation.

12. En région bruxelloise, les lots appelés à être cédés en vue de la construction d’une habitation doivent être des lots non bâtis et, en région wallonne, la division doit comprendre au moins deux lots non bâtis.

Le caractère « non bâti » du terrain prête à controverse. Il s’apprécie, à notre estime, par l’absence de tout « bâtiment », à savoir l’absence de toute construction destinée à accueillir hommes, animaux ou choses, et non de façon générale à l’absence de tous actes soumis à permis d’urbanisme. Toutefois,  «le caractère bâti d’un bien ne doit pas se limiter aux seules parcelles de terrain qui supportent une construction destinée à l’habitation, mais peut s’étendre aussi à celles qui supportent des constructions destinées à un autre usage que celui d’habitation »[33]. On observera cependant que les travaux préparatoires wallons disposaient, à propos du défunt permis de lotir (qui visait également la création d’au moins deux lots « non bâtis »), que « la présence d’un abri pour animaux au milieu de la parcelle ou la présence d’un vaste hangar agricole ne confèrent pas à la parcelle le caractère bâti ».[34]

 Le permis n’est en tout état de cause pas requis lorsque le propriétaire du terrain procède non pas à la vente de lots dans un lotissement destiné à la construction d’habitations, mais y construit des habitations qu’il vend par la suite[35], ce qu’il peut faire en région wallonne moyennant l’obtention d’un permis d’urbanisme de constructions groupées qui est soumis à des règles spécifiques.[36]  

La circulaire ministérielle wallonne relative au permis d’urbanisation précise, en ce qui concerne les bâtiments en cours de construction, que pour être considéré comme lot bâti,   « il faut qu’au moins le gros œuvre (l’ensemble formé par les murs extérieurs et le toit, indépendamment du fait qu’il soit utilisable pour l’habitation), fermé ou non, soit érigé conformément au permis délivré. »[37]

Certains auteurs ont assimilé à la vente d’un terrain bâti, la vente sur plan et notamment les ventes qui relèvent de la loi Breyne, qui ne seraient pas soumises au permis de lotir[38].

Cette thèse a été contestée, à juste titre selon nous, par une partie non négligeable de la doctrine qui considère que la vente sur plan ne permet pas d’échapper à la nécessité d’obtenir un permis de lotir préalable. [39]  

On notera cependant qu’en région wallonne, la vente sur plan, dans le cadre d’un permis d’urbanisme de constructions groupées, peut échapper au permis d’urbanisation puisqu’est dispensé de permis d’urbanisation, la vente de lots non bâtis dans le périmètre d’un permis d’urbanisme de construction groupées lorsque, lors de la première vente des lots, deux tiers des constructions, sont vendues sur plans[40].

13. En région bruxelloise, il ne faut pas que l'ensemble des lots créés soient destinés à être cédés en vue de la construction d'une habitation: il suffit qu'au moins un seul de ces lots soit destiné à la construction d'une habitation.[41]

En revanche, le législateur wallon précise que le bien doit être « principalement » destiné à la construction d’habitations, ce qui sera le cas lorsque la moitié des lots soit destiné à l’habitation.[42]

C. La cession d’au-moins un des lots : les ventes et autres modes de cession visés par le législateur

1. Les ventes et opérations assimilées

14. La division du terrain se réalise par la cession d’une ou plusieurs parties du terrain selon un des modes juridiques définis par le législateur. Seules les opérations juridiques ainsi définies sont soumises à l’obligation d’obtenir un permis de lotir ou d’urbanisation.

 Les deux régions visent formellement la vente, sans que l’on puisse en déduire que la réalité visée soit la même.

 Le législateur wallon exclut du champ d’application du lotissement les « actes involontaires[43] »: n’est dès lors pas visé le cas de la vente forcée, que ce soit dans le cadre d’une saisie, d’une faillite, de la liquidation d’une succession ou de la licitation. Par contre, la vente volontaire, qu’elle soit publique ou de gré à gré, est bien visée par le législateur.

 En région bruxelloise, le législateur n’apporte pas d’autres précisions et vise donc indistinctement les ventes volontaires et les ventes forcées.

 15. D’autres modes de cession que la vente sont visés. Ils sont évoqués ici pour mémoire. Il en va ainsi de l’échange et l’apport en société qui sont assimilés à la vente[44]

 En région bruxelloise, le partage, qu’il s’agisse d’un partage successoral ou pour sortir d’indivision[45] n’est pas visé. En région wallonne, seul le partage pour sortir d’une indivision successorale lorsqu’il n’y a plus de lots que de copartageants échappe au permis d’urbanisation[46]. On observera toutefois que lorsque l’entrée en indivision est volontaire, la décision d’en sortir par partage peut dissimuler une « volonté différée de lotir » et apparaître comme une tentative de contournement de l’institution du lotissement[47].

 En revanche, la donation n’est pas visée[48], à moins qu’ici aussi il y ait fraude à la loi, ce qui pourrait résulter de certaines charges de donation ou des liens particuliers entre le donataire et le donateur[49].

Sont également visés la cession d’un droit d’emphytéose ou de superficie – en ce compris la renonciation à accession[50] –, ou, en région wallonne, de façon plus générale, tout acte déclaratif, translatif ou constitutif d’un droit réel à l’exclusion cependant de l’hypothèque, l’antichrèse, les actes de donation ou les actes involontaires[51]. En région bruxelloise, est également visée la location pour plus de neuf ans.

2.      L’offre d’un des modes de cession précités

 16. Le législateur bruxellois impose un permis de lotir non seulement lorsque l’on conclut l’un de ces contrats de cession mais également lorsque le lotisseur en fait offre[52].

Le législateur wallon assimile aux modes de cession soumis à permis d’urbanisation, la promotion et la publicité y relative, qui sont dès lors elles-mêmes soumises à permis d’urbanisation préalable.[53]

Dans les deux régions, toute publicité est d’ailleurs interdite aussi longtemps que le permis n’est pas délivré, puisque les législations imposent que toute publicité relative à un permis de lotir ou d’urbanisation mentionne la commune où le bien faisant l’objet du permis est situé, sa date et le numéro de permis[54].

3.      La cession faite sous condition suspensive de l’obtention du permis de lotir / d’urbanisation

17. La Cour d’Appel de Bruxelles avait jugé que la vente sous condition suspensive de l’obtention du permis de lotir n’était pas visée.[55] M. PAQUES s’interroge sur le bien fondé de cette décision, la réalisation de la condition ayant pour effet de réaliser rétroactivement la vente à un moment où le permis de lotir n’était pas délivré.[56] Pour le dire autrement, la condition suspensive n’affecte pas la vente, mais suspend l’exécution des obligations. 

Plus récemment, la Cour de cassation, après avoir estimé que la disposition du Code wallon interdisant de lotir un terrain sans permis de lotir préalable relevait de l’ordre public, a posé le principe selon lequel pareille vente est nulle quand bien même elle serait conclue sous la condition suspensive d’obtention du permis de lotir[57].

Cette solution doit être approuvée sans réserve, en région bruxelloise, puisqu’une vente sous condition suspensive constitue, à tout le moins, une offre de cession, qui est expressément soumise à permis de lotir. Elle était sans doute moins tranchée, en région wallonne, où seule la promotion ou la publicité relative à une telle cession est soumise à permis d’urbanisation.

D. En vue de la construction future d’habitations

  1. Conception subjective de la destination du lot

 18. En région bruxelloise, il faut qu’au moins un des lots soit cédé « en vue de la construction d’une habitation ou du placement d’une installation fixe ou mobile pouvant être utilisée pour l’habitation ».

En Région wallonne, l’urbanisation « vise principalement la construction de bâtiments destinés, en tout ou en partie, à l’habitation ou le placement d’une installation fixe ou mobile pouvant être utilisée, en tout ou en partie, à l’habitation et le cas échéant, la construction ou l’aménagement d’espaces publics ou collectif d’infrastructures techniques ou de bâtiments abritant des fonctions complémentaires à l’habitat ». Il faut et il suffit que plusieurs bâtiments ou installations fixes soient destinés en tout ou en partie à de l’habitation, étant entendu que la fonction d’habitat doit revêtir un caractère principal pour qu’il puisse être question d’urbanisation.

 La destination du lot, qui conditionne l’exigence préalable d’un permis de lotir ou d’un permis d’urbanisation, ne semble pas dépendre uniquement de sa destination urbanistique prévue dans les plans d’affectation du sol (conception objective).

La plupart des auteurs s’accordent sur le fait que la destination du lot doit également être examinée à la lumière de l’intention du lotisseur, cette intention pouvant être interprétée à la lueur de l’intention des parties, lorsque la régularité d’une cession effectuée sans permis de lotir ou sans permis d’urbanisation est contestée (conception subjective).[58]

          2.La construction d’une habitation[1]

[1] Il est à remarquer qu’en région flamande, un permis de lotir peut être demandé lorsque le terrain est destiné à la construction ou l’aménagement de bâtiments, constructions ou terrains industriels, artisanaux ou commerciaux (Art. 101, §2,décr. Flam.). Il ne s’agit pas d’une obligation d’obtenir un permis de lotir mais d’une simple faculté laissée à la libre appréciation du propriétaire qui souhaite procéder à la division d’un terrain à vocation industrielle, artisanale ou commerciale.

 19. L’habitation s’entend au sens large et peut viser aussi bien l’habitat unifamilial que collectif, ainsi que les logements à appartements multiples ou les résidences secondaires[60]. Cela passe des constructions à vocation unifamiliale ou collective en passant par les résidences de week-end, les immeubles à appartements multiples, à l’exclusion des hôtels, résidences-services, de logements de conciergerie[61].

La destination du lot à usage de logement peut n’être que partielle[62]. Le législateur bruxellois n’exige pas que tous les lots soient destinés à l’habitation puisqu’un permis de lotir s’impose dès qu’au moins un des lots est destiné à la construction d’une habitation.

Ainsi, la présence de lots ayant une autre destination peut être admise, dès lors qu’au moins un des lots est destiné à l’habitation : il s’agit alors d’un lotissement mixte.[63]

En revanche, le législateur wallon exige que les constructions dont la conception urbanistique est envisagée vise « principalement » la construction d’habitations, ce qui sera le cas lorsque la moitié au moins des lots est destinée à l’habitation[64].

En revanche, si tous les lots ont une autre destination, par exemple industrielle ou commerciale, ils ne sont pas soumis à permis de lotir ou permis d’urbanisation.“ Le permis de lotir n’est institué que s’il s’agit d’un lotissement destiné à la construction d’habitation. Un permis de lotir à destination industrielle, faute d’objet, se trouve dépourvu d’effet juridique ”[65].

De même, l’usage du lotissement ne doit pas être exclusivement réservé à de l’habitation: il peut s’accommoder de bureaux ou commerces accessoires à l’habitation « pour autant que l’activité d’habitation ne devienne pas l’accessoire de l’activité principale tel, par exemple, le logement de concierge. »[66] Le texte wallon le précise désormais expressément puisqu’un permis d'urbanisation peut concerner « le cas échéant, la construction ou l’aménagement d’espaces publics ou collectifs, d’infrastructures techniques ou de bâtiments abritant des fonctions complémentaires à l’habitat ».

          3.Les installations fixes et mobiles

20. Les deux législations bruxelloise et wallonne rendent le permis de lotir ou d’urbanisation nécessaire également pour le « placement d’installations fixes ou mobiles pouvant être utilisées pour l’habitation ».

Sont ainsi visés tous types d’installations, si précaires soient-elles, permettant d’habiter, telles que caravanes, roulottes, tentes, etc.[67]          

 

E. Les opérations dispensées de permis de lotir ou d’urbanisation

21. En région wallonne, sont dispensés de permis d’urbanisation, outre les actes de donation, les actes involontaires et les actes de partage pour sortir d’une indivision successorale lorsqu’il n’y a pas plus de lots que de copartageants, « la division d’un bien situé entre deux constructions existantes depuis au moins cinq ans, distantes l’une de l’autre de cent mètres maximum et pour autant que ce bien et ces constructions soient situés à front de voirie et du même côté d’une voie publique suffisamment équipée en eau, électricité, pourvue d’un revêtement solide et d’une largeur suffisante, compte tenu de la situation des lieux et pour autant que les conditions du Code de l’Eau en matière d’épuration des eaux usées soient rencontrées pour le bien concerné »[68]. Cette règle sera utilement mise en parallèle avec la règle du comblement visée à l’article 112 du CWATUP et qui permet, dans des conditions pratiquement similaires, de déroger aux dispositions du plan de secteur.

22. L’exigence d’un permis d’urbanisation pourra être évitée dans le cadre d’un permis d’urbanisme de constructions groupées, en cas de création d’un ou plusieurs lots comprenant chacun une construction affectée en tout ou en partie à l’habitation, dont au moins deux tiers des constructions ont fait l’objet de la déclaration certifiant que les travaux sont réalisés et conformes au permis délivré ou sont vendues sur plan[69].

Il en résulte, d’après la circulaire ministérielle relative au permis d’urbanisation que la cession de lots non bâtis, situés dans le périmètre d’un permis de constructions groupées, est dispensée de permis d’urbanisation lorsque :

-Soit deux tiers des constructions sont achevées et certifiées conformes au permis ;

- Soit, lors de la première vente des lots, deux tiers des constructions sont vendues sur plan[70].

La même circulaire précise, à cette occasion que le législateur vise deux tiers des constructions quelle qu’en soit la destination[71].

Si la première hypothèse est simple à comprendre, la seconde est aussi obscure que les travaux préparatoires indigents. Faut-il comprendre que le législateur wallon considère que la vente sur plan, dans le cadre d’un permis d’urbanisme de constructions groupées, ne constitue pas, à proprement parler, une vente de lot soumise à permis d’urbanisation, avec comme conséquence que toute vente sur plan, dans le cadre d’un permis d’urbanisme de constructions groupées, échapperait désormais au permis d’urbanisation? 

Faut-il comprendre que la vente sur plan constitue malgré tout une vente de lot soumise à permis d’urbanisation, mais qu’elle en est exonérée lorsque deux tiers sont vendues sur plan, ce qui entraîne des interrogations sur l’opérationnalité de cette exonération qui présupposerait de prévoir des ventes sur plan conclues chacune sous condition suspensive que le seuil des deux tiers de vente soit atteint ?

§3. Formalités préalables à la vente des lots au sein d’un lotissement

A.    L’acte de division

23. Avant toute vente ou autre opération juridique entérinant la division[72], le lotisseur qui a obtenu le permis de lotir ou le permis d’urbanisation requis doit préalablement faire acter devant notaire la division des terrains et les charges de lotissement ou, pour le permis d’urbanisation, les modalités de gestion des parties communes à tout ou partie des lots. Le permis de lotir ou d’urbanisation est annexé à l’acte qui est transcrit à la Conservation des hypothèques[73].

 L’acte de division doit reprendre tous les lots issus de la division[74] et rien que ces lots.[75] Aucune division effective et, partant, aucune cession de lots ne peut être réalisée avant que cette formalité n’ait été accomplie.[76] Le but de cette formalité est d’assurer une parfaite information des acquéreurs.

B.  Mentions dans le compromis ou l’acte

24. Lors de la vente ou de l’opération juridique entérinant la division, le vendeur et le notaire ont l’obligation de donner connaissance, en région bruxelloise, de l’acte de division, du cahier des charges du lotissement et des dispositions du permis de lotir et de ses éventuelles modifications[77] et, en région wallonne, des dispositions du permis d’urbanisation et de ses éventuelles dispositions modificatives.

Ces mentions doivent également figurer dans les compromis de vente ou les autres contrats passés en dehors de la présence des notaires[78]. Le législateur ne précise pas dans ce cas celui qui a la charge d’insérer la déclaration du vendeur, du bailleur ou du constituant lors de la passation de l’acte sous seing privé. A défaut d’une telle précision, ce sera le vendeur, le bailleur, le constituant ou le mandataire désigné à cet effet pour la rédaction de l’acte sous seing privé qui portera la responsabilité d’insérer ladite déclaration.

La Cour d’Appel de Liège a retenu un manquement au devoir de conseil du notaire et un manquement à l’obligation de bonne foi du vendeur lors de la négociation et de la conclusion de la vente pour ne pas avoir porté à la connaissance de l’acquéreur l’existence des dispositions du permis de lotir[79].

C.  Vérification préalable de l’exécution des travaux et charges du lotissement ou du permis d’urbanisation

25. En région wallonne, lorsque le permis implique des travaux aux voiries ou des charges d’urbanisme et, en région bruxelloise, si le permis implique des travaux de voirie,  il est interdit de vendre ou de procéder aux autres opérations juridiques relatives au bien ou même d’offrir la passation de tels contrats aussi longtemps que le titulaire du permis de lotir ou d’urbanisation n’a pas “ soit exécuté les travaux et charges imposés, soit fourni les garanties financières nécessaires à leur exécution”, éventuellement pour la seule phase concernée[80].

L’accomplissement de cette formalité est constaté dans un certificat délivré par le collège des bourgmestre et échevins.

 La mobilisation de la garantie financière n’empêche cependant pas les poursuites judiciaires car le fait infractionnel liée au non respect des prescriptions du permis[81] persiste. Le but de cette formalité est double : contraindre le lotisseur à respecter préalablement les obligations qui lui sont imposées pour éviter que les acquéreurs soient mis devant le fait inaccompli et s’assurer que le permis n’est pas périmé puisque le permis se périme dans les 5 ans de sa délivrance, à défaut pour son titulaire d’avoir mis en œuvre les charges et travaux qui lui sont imposés ou d’avoir fourni la garantie financière y relative[82].

Ainsi jugé, que « le notaire est tenu d'un devoir de conseil et doit veiller à la légalité, à la validité et à l'efficacité juridique des actes qu'il passe. Il doit examiner le permis de lotir préalablement à toute vente, sous seing privé ou authentique, d'un lot. Dès lors qu'il constate que le permis de lotir est apparemment soumis à l'élargissement de la voirie et que la vente intervient, de surcroît, plus de cinq ans après la délivrance, il doit, avant toute vente, exiger qu'on produise la preuve légale de ce que ce permis n'est pas périmé. »[83]

Fondée sur des considérations d’intérêt général, l’interdiction de vendre un lot dans les conditions précitées permet non seulement d’engager la responsabilité du notaire qui la méconnaîtrait, mais également à l’acquéreur de remettre en cause la vente ainsi advenue, en raison de sa contrariété à l’ordre public.[84]

D. Vérification de la conformité de la vente aux prescriptions du permis de lotir ou d’urbanisation

 26. La vente d’un lot en méconnaissance des conditions d’un permis de lotir ou d’un permis d’urbanisation constitue un délit continu. Il en va ainsi en cas de vente d’un lot ne respectant pas les affectations définies au permis.

Il en va de même de la vente d’un lot ne respectant pas les superficies et les limites des lots, mais uniquement encore en région bruxelloise, puisqu’en région wallonne, la division parcellaire ne fait curieusement plus partie du volet réglementaire du permis d’urbanisation.

Une telle infraction justifie également que le vendeur et le notaire soient condamnés, sous peine d’astreinte, à opérer la rectification des actes de vente et à réaliser une vente conforme aux conditions du permis de lotir ou du permis d’urbanisation[85].

27. En région wallonne, il va de soi qu’il n’y a plus de raison de vérifier la conformité des constructions au permis d’urbanisation lorsque les prescriptions de celui-ci ont perdu leur valeur réglementaire et n’ont plus que la valeur indicative d’un rapport urbanistique.

En effet, l’un des buts recherché par le législateur wallon en élaborant ce nouveau permis était de ne pas figer pour l’avenir les prescriptions s’attachant à un lotissement de manière à permettre aux communes de mieux prendre en main la destinée des ensembles construits.

A cette fin, le  nouvel article 92 du CWATUPE dispose donc que la « valeur réglementaire du permis d'urbanisation s'éteint, au fur et à mesure pour chaque lot, une fois celui-ci construit. La valeur réglementaire du permis d'urbanisation demeure pour chacun des lots formés tant que celui-ci n'a pas fait l'objet d'une construction achevée. (…) Il en va de même pour les lots non concernés par la construction d'un bâtiment sur lesquels est prévu l'aménagement d'espaces publics ou communautaires : la valeur réglementaire s'éteint lorsque ledit aménagement est réalisé. Au terme de la construction sur chacun des lots issu de la division, la valeur réglementaire du permis d'urbanisation qui s'attache à chaque lot acquiert valeur de rapport urbanistique et environnemental »[86]. En principe, c’est la déclaration visée à l’article 139 certifiant que les travaux sont réalisés et sont conformes aux permis délivrés qui constituera le point de départ du changement de « valeur » du permis d’urbanisation.

E. Mentions de publicité relative à un permis de lotir ou d’urbanisation

28. La publicité relative à un permis de lotir, un permis d’urbanisation ou un permis de constructions groupées doit mentionner la commune où le bien est situé, la date et le numéro de permis[87].

Section  2.   Les ventes emportant une division de terrain non soumise à permis de lotir ou d’urbanisation: formalités préalables à l’acte de division et aux ventes mettant en œuvre celui-ci

§1er Les divisions de terrains non construits : l’acte de division 

29. En région bruxelloise, les opérations de division d’un terrain qui ne sont pas soumises à permis de lotir doivent faire l’objet d’un acte de division dès qu’elles portent sur une partie non bâtie d’un immeuble[88]. Il en va de même en région wallonne, en cas de division non soumise à permis d’urbanisation, lorsque tout ou partie des lots à former sont destinés en tout ou partie à l’habitation[89].

Il en va ainsi de la division consommée par tout acte translatif ou déclaratif de propriété, d’emphytéose ou de superficie d’une partie non bâtie d’un immeuble. [90] Certains actes translatif ou déclaratif de jouissance d’une partie non bâtie d’immeuble sont également soumis à cette règle : les législateurs wallon et bruxellois excluent toutefois les baux à ferme, quelle que soit leur durée, tandis que le législateur wallon ne vise que la location pour plus de neuf ans.

Le notaire doit communiquer au préalable au collège des bourgmestre et échevins et au fonctionnaire délégué le plan de division ainsi qu’une attestation précisant la nature de l’acte et la destination des lots.

Cette communication doit être faite au moins au plus tard vingt jours en région bruxelloise et trente jours en région wallonne avant la date prévue pour la vente ou la signature de l’acte[91].

La commune et le fonctionnaire délégué peuvent faire, pendant ce délai, toutes observations qu’ils estiment opportunes. Les avis ainsi donnés doivent être mentionnés dans l’acte, mais n’empêchent pas la réalisation de la vente, même s’ils sont négatifs, puisqu’ils sont donnés “ à titre de simple renseignement ”.

L’acte de division devra contenir la déclaration de l’auteur de la division ou de son mandataire, que celle-ci n’a pas fait l’objet d’un permis d’urbanisation, de lotir ou d’un permis d’urbanisme et, sauf à produire un certificat d’urbanisme en ce sens, qu’il n’est mis aucun engagement quant à la possibilité d’exécution des actes et travaux soumis à permis d’urbanisme. En région wallonne, si un permis ou un certificat est délivré son objet et sa date sont indiqués et l’acte mentionne également l’affectation urbanistique du bien prévue par les plans d’aménagement et le schéma de structure communal.

La violation de cette obligation est de nature à engager la responsabilité civile du notaire[92] et peut entraîner d’autres sanctions[93].

30. Les actes authentiques et les actes sous seing privé qui constatent les opérations, mentionnent la même déclaration. Ils reprennent en outre la mention selon laquelle aucun des actes et travaux soumis à permis d’urbanisme ne peut être exécuté tant qu’un permis d’urbanisme préalable n’a pas été obtenu[94]. En région wallonne, ils précisent en outre qu’il existe des règles en matière de péremption des permis d’urbanisme et que l’existence d’un certificat d’urbanisme ne dispense pas de demander et d’obtenir le permis d’urbanisme.

 §2 Les divisions de terrains construits dans le cadre d’un permis d’urbanisme de constructions groupées (région wallonne)

31. Les permis d'urbanismes de constructions groupées (autrefois dits permis « collectifs ») visent « la réalisation de plusieurs bâtiments destinés, en tout ou en partie, à l’habitation, qui forment un ensemble et qui font l’objet d’une seule et même demande de permis d’urbanisme[95] ». Les scénarios généralement visés sont la construction d'un habitat groupé par un même promoteur.  Dans un cas comme dans l'autre, un permis de lotir ou d'urbanisation ne peut en principe être exigé puisque soit il s'agit d'une indivision, soit les immeubles à vendre auront déjà été construits.

Pour garder une maîtrise sur la mise en œuvre de ces permis, le législateur wallon a créé une nouvelle catégorie de permis destinés à de tels projets : les « permis d'urbanisme de constructions groupées » impliquent l’ouverture, la modification ou la suppression d’une voirie communale, valent permis d’urbanisme pour la réalisation des actes et travaux relatifs à cette voirie et dispensent la commune de tout autre formalité légale en matière d’alignement particulier. Bien qu'ils ne constituent pas des permis d'urbanisation, ils seront soumis à quelques nuances près au même régime que ceux-ci en ce qui concerne les formalités préalables à l’acte de division et aux ventes entérinant celle-ci.

Préalablement à tout acte déclaratif, translatif ou constitutif d’un droit réel ou à tout acte conférant un droit personnel de jouissance de plus de neuf ans portant sur un lot visé par un permis d’urbanisation ou un permis d’urbanisme de constructions groupées, il doit être dressé acte devant notaire de la division qui se rapporte aux lots et qui mentionne le permis ainsi que, le cas échéant, les modalités de gestion des parties communes à tout ou partie des lots[96].

L’acte sous seing privé et l’acte authentique doivent mentionner notamment les dispositions du permis d’urbanisme de constructions groupées[97].

De même, préalablement à toute aliénation ou constitution d'autres droits, il faudra réaliser les équipements ou infrastructures exigés, ou fournir les garanties financières nécessaires, ce qui doit être constaté dans un certificat délivré par le collège communal[98].

Enfin, la publicité relative à un permis d’urbanisme de constructions groupées doit mentionner la commune, la date et le numéro de permis[99].

Section  3. Les ventes emportant une division d’un logement existant soumise à permis d’urbanisme préalable

 32. La division d’un terrain n’est pas le seul cas soumis à autorisation administrative. Les législateurs régionaux ont également entendu soumettre à permis d’urbanisme certaines divisions dites «horizontales », et en particulier les divisions d’immeubles d’habitation en plusieurs logements ou encore la création de nouvelles unités de logement dans un bâtiment, même lorsque cette division n’est pas accompagnée de travaux.

La soumission de certaines divisions de logement à permis d’urbanisme est d’une importance pratique considérable puisque l’obligation d’obtenir un permis d’urbanisme préalable est générale.

Il va de soi qu’avant de vendre un logement dans un ensemble qui a été ainsi divisé, l’agent immobilier et le notaire s’assureront que l’unité de logement cédée est couverte par un permis d’urbanisme, puisqu’à défaut d’un tel permis, ils prêtent leur concours à la commission d’une infraction pénale et engagent en tout état de cause leur responsabilité civile à l’égard de l’acquéreur lésé. Ainsi, le notaire chargé d’établir un acte de base préalablement à la vente d’une partie d’un bien divisé devra vérifier si la division ou les actes et travaux qui l’accompagnent nécessitent un permis d’urbanisme et, dans l’affirmative, si un tel permis a été obtenu. En prêtant son concours à une telle division, sans le permis préalable requis, il engage non seulement sa responsabilité civile mais également sa responsabilité pénale.[100]

Ceci étant, les divisions de logement n’ont pas de tous temps été soumises à permis d’urbanisme en tant que telles, de sorte qu’une série de divisions ont pu avoir été légalement acquises par le passé sans permis d’urbanisme préalable. Pour les divisions anciennes, l’absence d’un permis d’urbanisme couvrant celle-ci est donc l’indice d’une situation infractionnelle qui nécessitera des investigations quant à l’époque de la division et la nature des actes et travaux l’accompagnant, mais n’est pas la démonstration de l’existence d’une infraction. Afin d’aider les vendeurs, agents immobiliers et notaires dans leurs devoirs d’information et d’investigation, la législation antérieure applicable aux divisions de logement sera examinée plus loin[101].

A ce stade, bornons-nous à rappeler les divisions de logements soumises à l’heure actuelle à permis d’urbanisme préalable.

§1er Région wallonne

 33. Aux termes de l’article 84, §1er, 5°bis, du CWATUPE tel qu’issu du décret du 18 juillet 2002, un permis d’urbanisme préalable s’impose pour « créer un nouveau logement dans une construction existante »[102].

La création d’un nouveau logement dans une construction existante est désormais soumise à permis d’urbanisme, qu’elle s’accompagne – ou non – de travaux de transformation soumis à permis d’urbanisme.

Le texte vise la création d’un nouveau logement mais il faut bien entendu comprendre que cette obligation porte sur tout nouveau logement même s’il en est créé plusieurs.

L’obligation porte tant sur la création d’un logement dans un immeuble non initialement destiné à la résidence que sur l’adjonction d’un logement supplémentaire dans un bâtiment existant par division ou nouvelle répartition des locaux existants.

Si ces opérations s’accompagnent de travaux à l’immeuble, il s’agit d’une transformation soumise à permis en vertu de l’article 84, § 1er, 5° du CWATUPE

Quant à la notion de logement, elle n’est pas autrement définie par le législateur. Il résulte cependant des travaux préparatoires du décret du 18 juillet 2002qu’«est visée la création d’au moins un logement supplémentaire, studio, flat ou kot, par rapport au logement existant. Dans un immeuble non destiné à la résidence, la création du premier logement et des suivants est donc soumise à permis ».[103] Les travaux préparatoires développent donc une vision large de la notion de logement.[104]

§2 Région de Bruxelles-capitale

34. L’ordonnance du 14 mai 2009, entrée en vigueur le 1er janvier 2010,  soumet à permis d’urbanisme le fait de « modifier le nombre de logements dans une construction ».[105]

À la différence du texte wallon qui ne vise que la « création » d’un nouveau logement dans un immeuble existant, le législateur bruxellois vise « la modification du nombre de logements » dans une construction, ce qui vise aussi bien la création de nouveaux logements que la diminution du nombre de logements.

L’exposé des motifs de la réforme ne semblait avoir à l’esprit qu’une augmentation du nombre de logements.[106] Les critiques formulées lors des discussions en Commission et tendant à clarifier le texte en ce sens ont été rejetées[107], de sorte qu’en présence d’un texte clair, il ne fait guère de doute qu’une diminution du nombre de logements est soumise à permis préalable.

La notion de « logement » n’est pas non plus précisée par le législateur bruxellois. L’exposé des motifs est d’une relative indigence à cet égard puisqu’il y est seulement indiqué que cette notion doit « s’entendre dans le sens le plus large. »[108] Lors des discussions en Commission, les intervenants se réfèrent à plusieurs reprises au nombre de « ménages » dans une maison.[109]

La pratique administrative des autorités communales bruxelloise suivie jusqu’à ce jour est généralement d’appréhender le logement d’un point de vue fonctionnel : le nombre de cuisines/salles de séjour attachées aux chambres qu’elles desservent permet de se faire une idée du nombre d’unités fonctionnellement indépendantes susceptibles d’être comptabilisées comme logement. Cette approche est par la suite corroborée par le nombre de personnes inscrites au service de la population, soit comme formant un seul ménage (ce qui se déduit notamment des noms et des dates communes d’entrée et de sortie…), soit étage par étage, lorsque la division de l’immeuble correspond à des étages.

La réforme entreprise ne signifie pas qu’avant son entrée en vigueur, la modification du nombre de logements au sein d’un immeuble d’habitation n’était pas soumise à permis d’urbanisme, comme nous le verrons par ailleurs[110].

 La modification législative innove cependant puisque précédemment, la modification du nombre d’unités de logement mise en œuvre sans travaux de transformation ne nécessitait pas de permis d’urbanisme.

On songe ainsi à un petit immeuble de deux ou trois appartements qui vient à être occupé dans son entièreté par une seule famille, les cuisines des étages étant utilisées comme buanderie ou espace de rangement. Il en va de même lorsque les enfants quittent peu à peu le ménage et que les appartements précédemment occupés par l’ensemble de la famille sont progressivement remis en location. À suivre le libellé du texte, un permis d’urbanisme serait requis dans les deux cas de figure, malgré l’absence de travaux de transformation.

Le système ainsi mis en place risque de poser rapidement de nombreuses difficultés pratiques lors des mutations immobilières, puisque la seule façon de s’assurer que la situation telle que vendue est légalement acquise consiste à s’assurer que le nombre d’unités de logements n’a pas été modifié, même indépendamment de la réalisation de travaux, ce qui n’est pas nécessairement facile à établir, en particulier lorsque certains occupants ne sont pas domiciliés dans l’immeuble.

Dans le cadre de leur devoir d’information et d’investigation, les agents immobiliers ainsi que les notaires veilleront à effectuer les vérifications préalables qui s’imposent lorsque le logement n’est pas expressément couvert par un permis d’urbanisme postérieur au 1er janvier 2010, puisque ce n’est que depuis cette date qu’un permis est requis pour une modification du nombre d’unités de logement, même sans travaux.

 Section 4 La vente emportant un changement de destination ou d’utilisation soumis à un permis d’urbanisme préalable

35. Certains changements de destination ou d’utilisation sont soumis à permis d’urbanisme préalable. Ceci est également d’une importante pratique considérable, lorsque l’immeuble est vendu en vue d’une destination précise définie dans l’acte.

Ainsi, le notaire chargé d’établir l’acte de vente devra vérifier si la destination prévue dans l’acte n’emporte pas une modification de destination ou d’utilisation soumis à permis d’urbanisme. Il en va de même pour le bailleur en cas de location. Le fait qu’un permis préalable soit exigé, n’emporte certes pas interdiction de vendre ou de louer, mais une situation d’attente devra être entreprise dans l’attente de la passation de l’acte, à moins que l’acquéreur ou le locataire renonce à la mention de la destination projetée dans l’acte de vente ou le bail et accepte de prendre en charge les risques d’un éventuel refus de permis. 

§1er  Région wallonne

 36. En région wallonne, seules sont soumises à permis d’urbanisme les modifications de destination qui figurent sur une liste arrêtée par le gouvernement.

La liste des modifications de destination soumises à permis est établie en tenant compte de l’impact de la modification sur l’espace environnant et de la fonction principale du bâtiment[111] . Lors des travaux préparatoires relatifs au code wallon, le ministre a donné comme exemple : “ la transformation d’une ferme en dancing a un impact évident sur l’espace environnant ”[112]. Les juridictions ont eu l’occasion d’examiner, par exemple, la transformation de bâtiments industriels désaffectés en “ discothèque rétro ”[113].

 L’article 271 du CWATUPE énumère les changements de destination soumis à permis. Il vise les modifications de bâtiment « qui en affecte(nt) la fonction principale telle qu’elle résulte de leur conception et de leur aménagement et qui consistent selon le cas en la mise en œuvre :

- d’une offre en vente ou en échange de biens et services dans un espace supérieur à 300 m², dans la mesure où le bâtiment ne se situe pas dans une zone de services ;

- d’un équipement communautaire ou de service public, en ce compris les établissements d’enseignement, dans la mesure où le bâtiment ne se situe pas dans une zone d’équipement communautaire ou d’utilité publique ;

- d’un équipement à usage culturel ou récréatif, dans la mesure où le bâtiment ne se situe ni dans une zone de services ni dans une zone d’équipement communautaire et d’utilité publique;

- d’une activité artisanale, de moyenne et petite entreprise ou de dépôt, dans la mesure où le bâtiment ne se situe pas dans une zone artisanale ou de moyennes et petites entreprises»[114].

Ainsi fut jugé que lorsque le plan d’aménagement intérieur d’un ancien entrepôt joint à la demande de permis d’environnement de régularisation de l’atelier qui est désormais installé ainsi que l’affectation du bâtiment décrit dans la demande de permis révèlent que plus aucune activité de stockage de matériel n’y est exercé à titre principal, il y a lieu de considérer qu’il y a modification de la destination principale du bâtiment[115].

« L’article 271 du CWATUP prévoit que la modification d’utilisation du bâtiment est celle qui affecte la fonction principale telle qu’elle résulte de leur conception et de leur aménagement. Il n’est dès lors pas pertinent lorsque la fonction principale des bâtiments existants, telle qu’elle résulte de leur conception,  n’a pas été modifiée. Ainsi, lorsque les hangars concernés ont pour vocation d’entreposer des aéronefs et que ce n’est qu’accessoirement qu’ils sont utilisés comme salle de réception et les terrains comme circuits de quad, un permis d’urbanisme n’est pas requis. »[116]

 Il est jugé également que « le projet n’envisageant pas qu’une simple modification de l’affectation d’un bâtiment existant, réservé jusqu’alors à l’élevage de bestiaux et destiné dans le futur à l’élevage de chevaux, mais impliquant la modification de la destination de l’utilisation de tout ou partie d’un bâtiment existant, qui consiste en la mise en œuvre d’un équipement récréatif (un manège) en zone agricole, nécessite un permis d’urbanisme dès lors que cette activité récréative est exercée, à l’instar de l’activité d’élevage, à titre de fonction principale. [117]»

§2.  Région Bruxelloise

37. En région bruxelloise, est soumis à permis d’urbanisme le fait de :

- « modifier la destination de tout ou de partie d'un bien, même si cette modification ne nécessite pas de travaux » ;

 - « modifier l'utilisation de tout ou de partie d'un bien, même si cette modification ne nécessite pas de travaux mais pour autant que cette modification figure sur une liste arrêtée par le Gouvernement [118]». 

A.  Les changements de destination

 38. Les changements de « destination » sont soumis à permis d’urbanisme, qu’ils s’accompagnent ou non de travaux de transformation. Cette règle est demeurée inchangée jusqu’à ce jour[119].

 Le Code bruxellois définit la notion de destination en ces termes : « la destination d’un bien non bâti ou d’un ou de plusieurs locaux d’un bien bâti, indiquée dans le permis de bâtir ou d’urbanisme, ou à défaut d’un tel permis ou de précision dans le permis, l’affectation indiquée dans les plans (d’affectation du sol) »[120].

 Il y a donc changement de destination d’un bien si la destination projetée ne correspond pas à la destination existante indiquée dans le permis de bâtir ou le permis d’urbanisme.

 Il y a également changement de destination, à défaut de permis ou de précision dans le permis, lorsque la destination existante telle qu’elle doit être qualifiée au regard des plans d’affectation du sol en vigueur diffère de la destination projetée telle qu’elle doit être qualifiée au regard des mêmes plans.

 L’arrêté du Gouvernement du 12 juin 2003 a toutefois exonéré de permis d’urbanisme certains changements de destination de minime importance[121] : cette exonération ne valait initialement que pour autant que ces changements n’impliquaient pas de travaux de transformation[122], ce qui demeurait assez rare dans le cas d’une division d’immeuble.

 Cette liste de changement de destination a été revue par l’arrêté du Gouvernement du 13 novembre 2008[123]. Depuis son entrée en vigueur le 12 décembre 2008, ces changements de destination de minime importance demeurent exonérés de permis même lorsqu’ils impliquent des travaux de transformation intérieurs, pour autant que ces travaux soient eux-mêmes exonérés de permis[124].

 On rappellera, pour le surplus, que les changements de destination effectués sans permis avant l’entrée en vigueur de l’arrêté du Gouvernement du 12 juin 2003, ou de l’arrêté du Gouvernement du 13 novembre 2008, ne nécessitent pas de permis d’urbanisme pour être maintenus après cette date s’ils sont repris dans la liste des changements de destination de minime importance exonérés depuis lors de permis d’urbanisme.

 B.  Les changements d’utilisation

39. Les changements « d’utilisation » étaient tous soumis à permis d’urbanisme pour la première fois en vertu de l’ordonnance du 23 novembre 1993.

 Le Code bruxellois définit actuellement la notion d’utilisation comme suit : « l’utilisation existante de fait d’un bien non bâti ou d’un ou de plusieurs locaux d’un bien bâti »[125].

 Il y a donc changement de l’utilisation d’un bien, si l’utilisation existante de fait et l’utilisation de fait projetée ne sont pas de même nature.

En pratique, il est difficile de préciser à partir de quand un changement de l'utilisation existante de fait est ou non soumis à permis d'urbanisme, avec comme corollaire une pratique administrative hétérogène appliquée par le passé[126].

Prenant acte de la difficulté, le législateur bruxellois a modifié, le 18 juillet 2002, le système mis en place : les changements d'utilisation ne sont désormais soumis à permis d'urbanisme que s'ils sont repris sur une liste arrêtée par le gouvernement.

 La liste des changements d’utilisation soumis à permis est, à l’heure actuelle, fixée par l’arrêté du gouvernement de la région de Bruxelles-capitale du 12 décembre 2002 relatif aux changements d’utilisation soumis à permis d’urbanisme[127].

Il va de soi que les changements d’utilisation effectués sans permis avant l’entrée en vigueur de cet arrêté[128] ne nécessitent pas de permis d’urbanisme pour être maintenus après cette date, s’ils ne sont pas repris dans la liste des changements d’utilisation soumis à permis arrêtée par le Gouvernement.

 Lorsque le changement d’utilisation s’accompagne de travaux de transformation intérieurs, il y a lieu de vérifier si ces travaux de transformation sont eux-mêmes exonérés de permis d’urbanisme.

A cet égard, on notera que précédemment, les changements « d’utilisation » qui s’accompagnaient de travaux de transformation, fussent-ils de minime importance, demeuraient soumis à permis d’urbanisme sous l’empire de l’arrêté du Gouvernement du 12 juin 2003, puisque ce dernier disposait que  les travaux de transformation intérieure n’étaient pas exonérés de permis d'urbanisme s'ils impliquaient un changement d'utilisation[129].

L’arrêté du Gouvernement du 13 novembre 2008 a toutefois modifié cet état de fait, puisque désormais les travaux de transformation intérieurs de minime importance demeurent,  aux conditions fixées par le Gouvernement[130], exonérés de permis lorsqu’ils induisent un changement d’utilisation, à moins qu’ils n’impliquent un changement d’utilisation repris dans la liste des changements d’utilisation soumis à permis d’urbanisme. 

 

CHAPITRE 2. INFORMATIONS A DELIVRER PREALABLEMENT A LA VENTE OU A LA PUBLICITE Y RELATIVE : LES OBLIGATIONS DES NOTAIRES, AGENTS IMMOBILIERS ET VENDEURS

Section  1er.  Généralités

40. Les législations urbanistiques imposent au notaire, à l’agent immobilier et au vendeur un devoir spécifique d'information relatif aux immeubles qui font l'objet d'actes particuliers.

L'ensemble des dispositions en matière d'urbanisme devient tellement compliqué et confus que, de plus en plus, la fiction qui est à la base de tout notre système juridique – selon laquelle nul n'est censé ignorer la loi – tend à s'estomper.

Pour cette raison, le législateur a estimé utile de rappeler lors de certains actes, aux parties ou au moins à l'une d'entre elles, les dispositions qu'elles sont censées connaître[131].

 En ce qui concerne les mentions spécifiques qui doivent figurer dans les actes de division de terrains non soumise à permis de lotir ou permis d’urbanisation et les mentions qui doivent figurer dans les actes de cession de lots dans le périmètre d’un lotissement ou d’un permis d’urbanisation, le lecteur est renvoyé aux développements réservés supra à ces questions.[132]

 Section  2.  Le devoir d’information dans les publicités relatives à la vente (et à d’autres opérations juridiques) 

 41. La loi du 29 mars 1962, telle que modifiée par la loi du 10 août 1978, imposait déjà que « dans la publicité relative à la vente, à la location pour plus de neuf ans ou à la constitution d’un droit d’emphytéose ou de superficie portant sur des biens immobiliers, le notaire doit indiquer sans équivoque la destination urbanistique la plus récente de ces biens. (…) le notaire doit également faire mention de manière détaillée des permis en vigueur ou des certificats d’urbanisme relatifs aux biens à vendre. ».

L’objectif était déjà de garantir au maximum les acquéreurs contre d’éventuelles erreurs liées à une méconnaissance des prescriptions urbanistiques ou des manœuvres frauduleuses. Les obligations en cette matière ont connu un certain nombre d’évolutions dans les trois régions.

 §1er. Champ d’application du devoir d’information

42. Les législateurs régionaux visent la publicité relative à la vente, mais également la publicité relative à la location pour plus de neuf ans ou à la constitution d’un droit d’emphytéose ou de superficie portant sur des biens immobiliers.[133]

§2 Les mentions obligatoires

A.    Les permis délivrés

43. La publicité doit mentionner les permis d’urbanisme ou de lotir délivrés.[134] En région wallonne, cette mention vise uniquement les permis et certificats d’urbanisme et de lotir « en vigueur », tandis qu’en région bruxelloise, il y a lieu d’indiquer l’ensemble des permis et certificats délivrés et indiquer leur éventuelle péremption.

En cas de publicité relative à un lotissement à un permis d’urbanisation ou un permis d’urbanisme de constructions groupées, la publicité doit faire  « mention de la commune où le bien faisant l’objet du permis est situé, de la date et du numéro du permis».[135]

B. La destination urbanistique la plus récente

44. La publicité doit également indiquer sans équivoque la destination urbanistique la plus récente et la plus précise de ces biens, en utilisant la dénomination planologique ad hoc.

La destination urbanistique qui doit être mentionnée doit se référer, en région wallonne, aux appellations prévues par le zonage des plans de secteur et, en région bruxelloise, aux dénominations prévue aux différents plans d’affectation du sol.

La plupart des auteurs s’accordent sur le fait que la destination qui doit être indiquée dans la publicité est l’affectation prévue par les plans d’affectation du sol qui est indiquée dans les certificats d’urbanisme n° 1 ou renseignements urbanistiques.[136]

Le législateur bruxellois précisait qu’il s’agissait, par cette prescription, de « lutter efficacement contre la modification illégale des affectations ». En effet, « la connaissance de la destination urbanistique du bien avant la vente est un élément essentiel permettant de se retourner contre le vendeur en cas de tromperie ou de dol. ».[137]

On peut dès lors se demander si, en région bruxelloise où les problèmes de changements de destination et d’utilisation sont d’une rare complexité, l’indication de «la destination urbanistique la plus récente » ne doit pas être interprétée comme étantnon pas l’indication de la destination prévue in abstracto par les plans d’affectation du sol, mais l’indication de la destination régulièrement acquise in concreto, en qualifiant cette destination en recourant aux dénominations prévues par les plans d’affectation du sol en vigueur. 

Notons à cet égard que le formulaire de demande de renseignements urbanistiques permet d’avoir la confirmation de la régularité de l’affectation existante de l’immeuble, pour autant que le demandeur y joigne tous les documents utiles permettant à l’autorité de statuer en connaissance de cause.[138]

C. Autres indications

45. La publicité doit enfin reprendre une série d’autres indications qui diffèrent selon les régions.

Ainsi, le législateur bruxellois, compte tenu de la codification de la matière, exige la mention des mesures de protection du patrimoine immobilier (classement ou inscription sur la liste de sauvegarde ou procédure de classement ou d’inscription sur la liste de sauvegarde)[139] et des mesures d’inscription à l’inventaire des sites d’activités inexploités ou si le bien est repris dans un périmètre de préemption.[140]

En région wallonne, en cas de publicité relative au transfert d'un bien relevant du patrimoine immobilier, le notaire instrumentant est tenu de faire mention de l’inscription éventuelle du biensur la liste de sauvegarde ou du classement. [141]

 §3 Débiteur du devoir d’information

46. Initialement, les obligations prédécrites incombaient exclusivement au notaire. En région wallonne, les obligations incombant au notaire ont été étendues à charge du vendeur ou de son mandataire[142]. L’utilisation du terme « mandataire » semble exclure l’agent immobilier dont le contrat s’analyse en un courtage et n’est que rarement assorti d’un mandat.[143]

 En région bruxelloise, les obligations en cette matière ont été étendues à « toute personne qui pour son compte ou au titre d’intermédiaire » procède à une des cessions visées par le législateur. Cette modification a été justifiée par le fait que ce sont essentiellement les agents immobiliers ou les particuliers qui s’occupent de la publicité relative à de telles opérations. L’objectif est de garantir au maximum les acheteurs contre d’éventuelles manœuvres frauduleuses[144].

§4. Sanctions du devoir d’information

47. Toute violation du devoir d’information en cette matière est, en vertu du droit commun, susceptible d’entraîner la responsabilité civile de celui dont le manquement constaté a causé un dommage au destinataire de l’information.

En région bruxelloise, toute publicité non-conforme au prescrit légal constitue une infraction pénale[145]. Il convient d’observer qu’en pratique, malgré cette incrimination, les annonces publicitaires dans ce domaine n’indiquent encore que très rarement les différentes informations légales prescrites, alors même que l’auteur de la publicité peut, en règle, aisément obtenir ces informations par l’introduction d’une simple demande de renseignements urbanistique.

Section  3.  Le devoir d’information à l’occasion de la vente (et d’autres opérations juridiques) 

 48. La loi du 29 mars 1962, telle que modifiée par la loi du 22 décembre 1970, imposait déjà que :

 « Le notaire mentionne dans tout acte de vente ou de location de plus de neuf ans, d’un immeuble non bâti, ainsi que dans tout acte de constitution d’emphytéose ou de superficie, la déclaration du vendeur, du bailleur ou du constituant indiquant soit que le bien a fait l’objet d’un permis de bâtir ou d’un certificat d’urbanisme laissant prévoir que pareil permis pourrait être obtenu, soit à défaut de ce permis ou de ce certificat, qu’il n’est pris aucun engagement quant à la possibilité de construire sur le bien, d’y place des installations fixes ou mobiles pouvant être utilisée pour l’habitation.

 Il indique en outre qu’aucune construction ni aucune installation fixe ou mobile pouvant être utilisée pour l’habitation ne peut être édifiée sur le bien objet de l’acte, tant que le permis de bâtir n’a pas été obtenu.

 Les actes sous seing privé qui constatent ces opérations contiennent la même déclaration. »[146]

Ce texte procédait du souci « de voir réalisé une plus large information des acquéreurs de terrains : certains sont induits en erreur sur la destination de ce qu’ils achètent, prenant pour du terrain à bâtir, un bien sur lequel aucune construction ne pourra être édifiée. (….). Il apparaît que le problème de l’information de l’acquéreur se pose qu’il s’agisse d’un lot dans un lotissement ou d’une parcelle entière. »[147]

 Les obligations en cette matière ont connu un certain nombre d’évolutions dans les trois régions. En ce qui concerne les mentions qui doivent figurer dans les actes de cession de lots dans le périmètre d’un lotissement, le lecteur est renvoyé aux développements réservés supra à ces questions.[148]

§1er Champ d'application du devoir d'information

49. Le devoir d’information n’est désormais plus limité aux seuls immeubles non bâtis, puisqu’il s’applique également aux immeubles bâtis, ce qui se comprend aisément notamment depuis que les législateurs régionaux soumettent à permis d’urbanisme toute une série de changements de destination d’immeubles bâtis, même en l’absence de tous travaux de transformation.

 50. Le devoir d’information s’impose aussi bien lors de la passation de l’acte authentique qu’à l’occasion des actes sous seing privé, même lorsque ce dernier doit ultérieurement être passé sous forme authentique. Les opérations juridiques, sous seing privé ou authentique, soumises au devoir d’information ont sensiblement évoluées, en particulier en région wallonne[149]  et en région bruxelloise[150] pour viser d’autres actes que la seule vente.

§2. Contenu du devoir d'information

A. Mention de l’affectation prévue par les plans d’aménagement (Bruxelles) oumention du certificat d’urbanisme n°1 (Wallonie).

I. région wallonne

51. En région wallonne, l’acte doit désormais reprendre toutes les informations contenues dans le certificat d’urbanisme n°1, ce qui est beaucoup plus vaste que les seules informations relatives à l’affectation du sol.

En effet, le certificat doit reprendre les dispositions du plan de secteur, la mention des règlements régionaux d’urbanisme applicable, la situation au regard des éventuels projet de plan de secteur, la situation au regard des éventuels plan ou projet de plan communaux d’aménagement, schéma ou projet de schéma de structure, règlement ou projet de règlement communal d’urbanisme, rapport urbanistique et environnemental ou permis de lotir, l’existence d’un droit de préemption ou d’un plan d’expropriation, l’existences de mesures de classement ou d’inscription du bien sur la liste de sauvegarde, l’inscription du bien en zone de protection ou à l’inventaire des sites archéologiques, l’existence d’une station dépuration et d’un accès à une voirie suffisamment équipée, etc…[151].

Ces informations peuvent être sollicitées auprès de l’administration communale qui est tenue d’y répondre dans les quarante jours de la réception de la demande.[152] Le Gouvernement met également ces informations à disposition des notaires.[153]

A défaut de réponse dans le délai, celui à qui il incombe d’inscrire les informations précitées dans l’acte mentionne dans l’acte « que les informations n’ont pas été données et que l’acte est passé en dépit du défaut de réponse de l’administration. »[154]

Les travaux préparatoires prennent toutefois la précaution de rappeler que, dans ce cas, « le titulaire du droit cédé, son mandataire ou l’officier ministériel sont toutefois tenus de donner les informations qu’ils connaissent, même incomplètes, mais la sanction de ce devoir ressortit au droit contractuel, extra-contractuel, à la déontologie »[155].

II. région bruxelloise

52. En région bruxelloise, l'affectation prévue au moment de l'acte par les plans d’affectation du sol doit être mentionnée dans l’acte.[156] L’affectation qui doit être indiquée est celle qui résulte des plans d’affectation du sol.

La notion d’affectation n’est pas autrement précisée.  Elle vise notamment l’affectation de la zone dans laquelle l’immeuble concerné est repris et les prescriptions réglementaires qui s’y rapportent.

L'indication de l'affectation de la parcelle qui fait l'objet de la transaction offre un excellent moyen de publicité et de prévention, dans la mesure où elle attire l'attention de l'acquéreur ou du preneur sur les possibilités d'utilisation de l'immeuble[157].

Comme déjà évoqué[158], ces informations peuvent être obtenues par l’introduction d’une simple demande de renseignements urbanistiques.

53. L’affectation qui doit être indiquée est celle « au moment de l’acte ». Il convient donc d’actualiser les données mentionnées au jour de la passation de l’acte authentique.

Compte tenu de l’objectif du législateur d’informer l’acquéreur ou le preneur sur la portée de l’acte qu’il signe, certains s’interrogent sur l’interprétation qu’il convient de donner aux termes « au moment de l’acte », notamment lorsque le transfert des risques liés aux modifications de l’affectation du bien prévu par les plans d’aménagement s’opère lors de l’acte d’échange des consentements (negotium) et non au moment de l’acte authentique (instrumentum).[159]

Il n’y aurait pas lieu, dans ce cas, d’avertir l’acquéreur ou le preneur de modifications d’affectation postérieures à l’échange des consentements dans la mesure où celui-ci, par le seul effet de l’échange de volonté, subitles risques de cette modification, fut-elle intervenue avant la passation de l’acte authentique.

Toutefois,  cette interprétation est incertaine dans la mesure où la disposition commentée vise également un objectif général de diffusion des règles urbanistiques applicables à un bien, indépendamment du moment où s’opère le transfert des risques de leur modification.

B.     Déclaration relative aux permis délivrés

54. Le législateur de 1970 imposait de reprendre une déclaration du vendeur, du bailleur ou du constituant relatif à la possibilité de bâtir le terrain.

Par l’insertion d’une telle déclaration, le législateur de 1970 avait pour objectif d'assurer au cocontractant que son terrain constituait un terrain à bâtir ou, à défaut d'une certitude en ce sens, qu'il n'est pris aucun engagement quant à la possibilité de bâtir[160], ce qui invitera le cocontractant à la prudence.

Ce mécanisme a considérablement évolué, en région wallonne particulièrement, vers un système permettant de vérifier également la régularité urbanistique des constructions.

I.       Région wallonne

55. L’acte doit indiquer cumulativement les informations suivantes en matière de permis :

1° la mention de l’existence, de l’objet et de la date des permis d’urbanisme et de lotir, délivré après le 1er janvier 1977.

La mention des permis d’urbanisme constitue une innovation positive dans la mesure où elle permet à l’acquéreur non seulement de s’assurer de la possibilité de construire sur base d’un permis ou certificat d’urbanisme non périmé mais également de vérifier la régularité des travaux exécutés sur base des permis délivrés depuis moins de dix ans. On regrettera toutefois que compte tenu de l’imprescriptibilité des infractions urbanistiques depuis l’entrée en vigueur de la loi du 29 mars 1962[161], l’indication des permis d’urbanisme antérieurs au 1er janvier 1977 ne soit pas rendue obligatoire.[162]

2° Le fait qu’il existe des règles relatives à la péremption des permis d’urbanisme.

On regrettera que la vérification de la péremption des permis d’urbanisme ne relève pas des informations imposées par le Code. Les travaux préparatoires prennent toutefois la précaution de rappeler que cela ne préjuge pas « de l’application du droit commun de la responsabilité contractuelle et extracontractuelle, ni des obligations déontologiques des intervenants ».[163]  On observera enfin que le Code ne prévoit pas d’attirer l’attention de l’acquéreur sur les règles de péremption applicables en matière de permis de lotir.

3° la mention des certificats d’urbanisme de moins de deux ans et le fait que l’existence d’un certificat d’urbanisme ne dispense pas de demander et d’obtenir le permis d’urbanisme.

Ces informations peuvent être sollicitées auprès de l’administration communale qui est tenue d’y répondre dans les quarante jours de la réception de la demande.[164] A défaut de réponse dans le délai, celui à qui il incombe d’inscrire les informations précitées dans l’acte mentionne dans l’acte « que les informations n’ont pas été données et que l’acte est passé en dépit du défaut de réponse de l’administration. »[165]

 II.      Région de Bruxelles-Capitale

56. Le législateur bruxellois distingue deux types de déclarations, selon que le bien a ou non fait l'objet d'un permis d'urbanisme ou d'un certificat d'urbanisme laissant prévoir que pareil permis pourrait être obtenu. Le Code est donc rédigé sous forme d’alternative.[166] 

L’acte doit mentionner la déclaration du vendeur, du bailleur ou du constituant:

1° soit que le bien a fait l'objet d'un permis d'urbanisme ou d'un certificat d'urbanisme, laissant prévoir que pareil permis pourrait être obtenu,

2° soit à défaut de ce permis ou de ce certificat, qu'il n'est pris aucun engagement quant à la possibilité d'effectuer sur le bien aucun des actes et travaux soumis à permis.

 A moins d’admettre que le devoir général de conseil du notaire contient un devoir d'investigation[167], le notaire n'est pas tenu de vérifier l’exactitude des déclarations des parties qu'il fait acter, à moins que l’un des cocontractants en fasse la demande expresse[168].

Toutefois, il doit préalablement informer les déclarants sur la portée de leur déclaration, notamment en leur posant toutes questions utiles nécessaires à l’établissement de déclarations conformes aux objectifs poursuivis par le législateur.

En outre, il ne peut se contenter de ces seules déclarations. Il devra notamment vérifier si celles-ci concordent avec les informations qui sont à sa disposition et en particulier avec les renseignements urbanistiques qu’il a obtenus auprès des autorités communales. En cas de discordance, il en informera les parties et, préalablement à tout engagement, effectuera ou, le cas échéant, fera effectuer des recherches complémentaires.

57. La ratio legis de la déclaration du vendeur, du bailleur ou du constituant est d’informer le cocontractant des possibilités futures de construction et non de la légalité des constructions achevées.[169]

Dès lors, la déclaration du vendeur semble concerner uniquement les permis d'urbanisme qui ont été délivrés mais qui n'ont pas encore été mis en œuvre au jour de l’acte, ainsi que les certificats d'urbanisme non périmés au jour de l’acte qui laissent prévoir qu’un tel permis pourrait être délivré, dans la mesure où seuls ces permis et certificats donnent au cocontractant la certitude de pouvoir effectuer sur l’immeuble l’un des actes et travaux soumis à permis d’urbanisme.[170]

Une interprétation évolutive du texte permettrait d’exiger que la déclaration du vendeur porte également sur les permis d’urbanisme totalement mis en œuvre, à l’instar de ce qui est prévu en Région wallonne. Une interprétation en ce sens permettrait, en effet, au cocontractant de pouvoir vérifier la légalité des constructions et affectations des immeubles qui font l’objet de l’acte.

Dans la mesure où le maintien de constructions ou d'affectations irrégulières constitue une infraction continue qui n'est pas susceptible d'être couverte par la prescription, on ne saurait que recommander aux notaires, sur base de leur devoir de conseil, d'inviter le vendeur à établir une déclaration relative à la régularité des actes et travaux déjà érigés ou, à tout le moins, d’inviter l’acquéreur à préciser dans l’acte les éléments déterminants de son consentement (affectation de l’immeuble, nombre d’unités de logement, présence d’un garage,…), qui, s’ils s’avéraient irrégulièrement établis, permettraient d’obtenir plus aisément la résolution ou l’annulation de la vente.

La déclaration du vendeur, du bailleur ou du constituant que le notaire doit intégrer dans l'acte ne doit cependant pas reprendre les décisions de refus de permis d'urbanisme[171]. Toutefois, le devoir général d'information des parties à une convention[172] impose, semble-t-il, au vendeur, bailleur ou constituant d'informer son cocontractant d'un éventuel refus de permis d'urbanisme lorsque le vendeur, le bailleur ou le constituant sait que cette information est déterminante ou, à tout le moins, importante pour le cocontractant compte tenu de ses intentions déclarées.

C.    Mention de l’exigence d’un permis d’urbanisme préalable.

58. L’acte doit également mentionner qu’aucun des actes et travaux soumis à permis d’urbanisme ne peuvent être effectués sur le bien, objet de l'acte, tant que le permis d'urbanisme n'a pas été obtenu.

59. En région wallonne, l’acte doit préciser qu’il n’existe aucune possibilité d’établir sur le bien aucun des actes et travaux soumis à permis d’urbanisme par le législateur ou par voie de règlement d’urbanisme, à défaut d’avoir obtenu un permis d’urbanisme préalable.

L’acte ne doit pas reproduire formellement la liste des actes et travaux soumis à permis fixée par le législateur, et en tout état de cause ne doit pas préciser s’il existe un règlement communal d’urbanisme imposant un tel permis pour d’autres actes et travaux que ceux visés par le législateur.[173]

Dans la mesure où cette disposition vise à rappeler au cocontractant du vendeur, du cédant, du bailleur, ou du constituant l’obligation d’obtenir un permis d’urbanisme préalable à tout acte ou travaux soumis à permis, il peut s’indiquer, dans le cadre du devoir de conseil du notaire, de reproduire, dans l’acte, l’exigence d’un permis d’urbanisme pour les actes et travaux qui rentrent dans les intentions déclarées du cocontractant.

Par contre, pour rappel, l’acte doit également préciser, d’une part, que l’existence d’un certificat d’urbanisme ne dispense pas de demander et d’obtenir le permis d’urbanisme et, d’autre part, qu’il existe des dispositions en matière de péremption des permis d’urbanisme[174]

60. En région bruxelloise, l’acte doit préciser uniquement, qu’à défaut de permis d’urbanisme, il n’existe aucun engagement quant à la possibilité d’effectuer sur le bien aucun des actes et travaux soumis à permis d’urbanisme par le législateur. A l’inverse du Code wallon, le texte ne se réfère curieusement pas à la possibilité pour un règlement d’urbanisme de soumettre à permis d’urbanisme d’autres actes et travaux.[175]

D.    Autres mentions

61. En région wallonne, outre les nombreuses indications contenues dans le certificat d’urbanisme n°1, l’acte doit reproduire les données relatives aux biens inscrits dans la banque de données de l’état des sols visée à l’article 10 du décret relatif à la gestion des sols ainsi que les périmètres de zones vulnérables autour des établissements SEVESO.[176]

Ces informations peuvent être sollicitées auprès de l’administration communale qui est tenue d’y répondre dans les quarante jours de la réception de la demande.[177] A défaut de réponse dans le délai, celui à qui il incombe d’inscrire les informations précitées dans l’acte mentionne dans l’acte « que les informations n’ont pas été données et que l’acte est passé en dépit du défaut de réponse de l’administration. »[178]

Les travaux préparatoires prennent toutefois la précaution de rappeler que, dans ce cas, « le titulaire du droit cédé, son mandataire ou l’officier ministériel sont toutefois tenus de donner les informations qu’ils connaissent, même incomplètes, mais la sanction de ce devoir ressortit au droit contractuel, extra-contractuel, à la déontologie »[179].

Par ailleurs, il convient de rappeler que les propriétaires, les emphytéotes, les superficiaires et les usufruitiers sont expressément avertis de l’inscription de leur bien dans la banque de données de l’état du sol[180] : toute dissimulation à ce propos engage la responsabilité du cédant. Les notaires, dans le cadre de leur devoir de conseil, seraient bien avisés d’inclure dans l’acte, à défaut de réponse de la commune, que « le cédant déclare n’avoir pas été informé de l’inscription de son terrain à l’inventaire visé à l’article 10 du décret relatif à la gestion des sols pollués ».

62. En région wallonne et de Bruxelles-capitale, en cas de transfert d'un bien relevant du patrimoine immobilier, l'officier instrumentant est tenu de recueillir auprès des administrations communales les informations relatives à son classement, à son inscription éventuelle sur la liste de sauvegarde ou à l’ouverture d’une procédure d’inscription ou de classement. Il fait mention de cette inscription dans l'acte constatant le transfert. [181]

A première vue, cette obligation ne s’adresse qu’à l’officier instrumentant lors de la passation de l’acte authentique. Toutefois, cette obligation semble, en région bruxelloise, concerner également « toute personne mettant en vente, pour son compte ou à titre d'intermédiaire » dans la mesure où la violation de cette obligation semble pénalement sanctionnée dans leur chef.

Ainsi, «commet une infraction (…) l'officier instrumentant ou toute personne mettant en vente, pour son compte ou à titre d'intermédiaire, qui lors du transfert d'un bien relevant du patrimoine immobilier inscrit sur la liste de sauvegarde, classé ou faisant l'objet d'une procédure de classement, omet de mentionner conformément à l'article 217, les qualifications dans l'acte constatant le transfert. » [182]

§3 Le débiteur du devoir d’information 

63. En région wallonne, il appartient au titulaire du droit cédé, à son mandataire ou à l’officier instrumentant de répondre aux obligations pré-décrites dans les actes auxquels ils interviennent.

La notion de mandataire vise toute personne désignée par le titulaire du droit cédé de procéder à la cession d’un immeuble à son nom et pour son compte. Cela exclut généralement l’agent immobilier dont le contrat s’analyse en un courtage et n’est que rarement assorti d’un mandat. [183]

Il existe donc, en région wallonne,  une situation de concours dans le devoir d’information[184] qui est justifiée par le fait que « denos jours, une part importante des compromis de vente est menée par des promoteurs immobiliers et plus nécessairement par des notaires ».[185].

Le fait d’imposer non seulement au notaire mais également au titulaire du droit cédé un devoir d’information a été prévu afin de permettre à l’acquéreur d’introduire une action contre le cédant, si le défaut de mention à ce sujet a entraîné un préjudice[186].

Pour rappel, le débiteur du devoir d’information est toutefois partiellement dispensé de son devoir d’information. Lorsqu’il ne dispose pas de l’information et qu’il en a fait une demande auprès de l’administration demeurée en défaut d’y réserver une suite utile dans le délai légal, celui à qui il incombe d’inscrire lesdites informations mentionne dans l’acte « que les informations n’ont pas été données et que l’acte est passé en dépit du défaut de réponse de l’administration. »[187]

Dans pareille hypothèse, et dans la mesure où le maintien de constructions ou d'affectations irrégulières constitue une infraction continue qui n'est pas susceptible d'être couverte par la prescription, on ne saurait que recommander aux notaires, sur base de leur devoir de conseil, – à défaut d’un devoir d'investigation relatif à la régularité des actes et travaux faisant l'objet de l'acte notarié[188] - d'inviter le vendeur à établir une déclaration relative à la régularité des actes et travaux déjà érigés ou, à tout le moins, d’inviter l’acquéreur à préciser dans l’acte les éléments déterminants de son consentement (affectation de l’immeuble, nombre d’unités de logement, présence d’un garage,…), qui, s’ils s’avéraient irrégulièrement établis, permettraient d’obtenir plus aisément la résolution ou l’annulation de la vente.

En tout état de cause, il convient de noter que cette dispense au devoir d’information ne vaut pas à l’égard des mentions générales relatives:

- au rappel de l’interdiction de réaliser des actes et travaux sans avoir obtenu de permis d’urbanisme préalable,

-  au rappel de l’existence des règles de péremption en matière de permis d’urbanisme ;

- au rappel que l’existence d’un certificat d’urbanisme ne dispense pas de demander et d’obtenir le permis d’urbanisme ;

- aux mesures d’inscription sur la liste de sauvegarde ou de classement.

64. En région bruxelloise, il appartient au notaire de mentionner dans l’acte qu’il authentifie, les informations précisées ci-dessus. Le notaire est donc le débiteur du devoir d’information.

En revanche, le législateur bruxellois ne précise pas celui qui a la charge d’insérer la déclaration du vendeur, du bailleur ou du constituant lors de la passation de l’acte sous seing privé. En l’absence d’autre précision, il est admis que c’est l’auteur de la déclaration - soit le vendeur, le bailleur ou le constituant- qui portera la responsabilité d’insérer ladite déclaration. Lorsque le vendeur, le bailleur ou le constituant désignent un mandataire pour la rédaction de l’acte sous seing privé, c’est à lui qu’incombera l’obligation d’insérer la déclaration considérée.

§4. Sanction du devoir d'information

A.    Responsabilité du notaire ou de l’agent immobilier

65. La responsabilité civile contractuelle ou extra-contractuelle du notaire et de l’agent immobilier peut être engagée en cas de mentions, renseignements ou déclarations inexacts ou incomplets (sous réserve du mécanisme de dispense d’information prévu en région wallonne lorsque l’administration demeure en défaut de transmettre les informations demandées)[189].

Il ne suffit toutefois pas d’une information inexacte ou incomplète pour que son auteur engage sa responsabilité. Il faut établir dans son chef l'existence d'une faute en relation causale avec le dommage subi.

Ainsi, la Cour d’Appel de Liège retient la responsabilité d’un notaire au motif qu’il n’est pas établi que « les dispositions de ce permis de lotir aient été portées à la connaissance de l’acquéreur par le notaire comme l’article 54§8 du C.WA.T.U.P. l’impose » et que si elles l’avaient été, le notaire « n’aurait pas manqué d’en faire mention dans l’acte ». Le notaire, qui a dressé l’acte de division du lotissement, a manqué à son devoir de conseil en ne précisant pasles conséquences d’un tel permis sur les droits de l’acquéreur, alors que le bien était vendu comme une « propriété agricole » et que le notaire n’ignorait pas l’intention de l’acquéreur d’exploiter les lieux à cette fin. Si le notaire avait informé l’acquéreur de l’existence et des prescriptions du permis de lotir, l’acquéreur aurait soit abandonné son projet, soit réalisé celui-ci à un autre endroit, soit mentionné l’existence du permis de lotir et attendu d’avoir une autorisation certaine avant d’entamer les travaux. [190] 

66. La jurisprudence aborde la responsabilité des intermédiaires, dont celle de l’agent immobilier et du notaire, généralementà l’occasion de l’annulation de l’acte ou de la convention qu’ils ont contribué à établir.[191] Leur responsabilité ne semble que rarement appréhendée de façon autonome au sort de l’opération, ce qui peut amener à des confusions conceptuelles.

Ainsi jugé à propos d’un notaire ayant omis de mentionner la destination urbanistique d’un bien, que sa responsabilité n’est pas engagée au motif que l’acquéreur est tenu d’agir avec prudence surtout lorsque de l’acquisition du bien dépend l’exercice de la profession.[192]

Une telle décision semble opérer une confusion entre l’erreur inexcusable dans le chef de l’acquéreur, qui constitue un obstacle à l’annulation de la vente, et l’erreur de l’acquéreur –fut-elle inexcusable- qui concourt avec celle du notaire à la réalisation du dommage dont l’acquéreur se prévaut.

L’erreur inexcusable de l’acquéreur constitue un obstacle à l’annulation de la vente mais pas nécessairement un obstacle à l’obtention de dommages et intérêts à charge du notaire ou de l’agent immobilier à due concurrence de l’importance de sa faute dans la réalisation du dommage allégué.

67. La responsabilité civile du notaire et de l’agent immobilier peuvent parfaitement concourir avec celle des autres parties en présence, dont celle du vendeur et de l’acquéreur.[193]

 Dans l’appréciation de l’importance de la faute du notaire dans la réalisation du dommage, il y a lieu d’avoir égard au fait que les notaires, dans leur devoir de conseil, ont le devoir de tenir compte du fait que leurs mandants n'ont pas toujours les connaissances nécessaires et la compréhension de situations juridiques dont les notaires doivent disposer eux mêmes et qu'ils ne peuvent, de bonne foi ou non, ignorer.[194]

68. Le notaire ne peut invoquer, pour s’exonérer de sa responsabilité, le fait que le vendeur aurait omis de l’informer de la situation urbanistique particulière du bien. Le fait pour le vendeur de ne pas avoir informé le notaire de l’existence d’un permis de lotir n’atténue pas la responsabilité de ce dernier, « professionnel du droit et intermédiaire indispensable et rémunéré pour ce type d’acte ».[195]

Ainsi, la Cour d’Appel de Gand a condamné un notaire pour avoir omis de solliciter les renseignements urbanistiques auprès de l’administration communale, ce qui lui aurait permis de s’apercevoir que le permis d’urbanisme concernant la construction d’une bergerie vantée dans l’acte concernait en réalité une parcelle voisine.[196]

La Cour d’Appel de Liège a également retenu la responsabilité du notaire qui a omis d’exiger la preuve légale de l’exécution des travaux et charges du lotissement, alors pourtant qu’il pouvait constater que le permis de lotir était soumis à élargissement de voirie[197].

Le notaire ne peut pas se retrancher derrière le fait que la convention qu’il authentifie a été négociée en dehors de lui. "Le devoir de conseil s'exerce à l'égard de toutes les parties comparantes à l'acte, même si la convention que le notaire a authentifiée a été négociée en dehors de lui".[198] "Le notaire ne peut se soustraire à son obligation de conseil en affirmant que sa mission se limite à l'octroi d'une forme authentique à un contrat qui a été conclu en son absence".[199] En effet, "le notaire n'est pas un simple nègre qui exécute machinalement sans sourciller les instructions des parties et qui, en les exécutant, fait croire à tort ou à raison, à la validité de ses écrits. En revanche, il est la personne de confiance par excellence, qui affecte en premier lieu ses connaissances et ses compétences à la sécurité juridique en vue d'éviter les litiges et les procédures judiciaires ».[200]

B.     Responsabilité du vendeur

69. Le cas échéant, la responsabilité contractuelle du vendeur pourra être engagée sur plusieurs fondements lorsque l’omission ou l’inexactitude de la déclaration aboutit à la résolution de la vente pour défaut de délivrance ou encore pour vice caché, ce qui peut être le cas notamment lorsque le bien s’avère être affecté d’une infraction urbanistique, comme plus amplement étudié par ailleurs[201].

 La responsabilité civile extra-contractuelle du vendeur pourra également être engagée vis-à-vis de l’acquéreur en cas d’omission de la déclaration légale qu’il doit insérer dans l’acte sous seing privé ou en cas de déclaration inexacte, lorsque ces omissions ou inexactitudes aboutissent l’annulation de la vente pour cause notamment d’erreur ou de dol[202].

C.    Responsabilité de l’administration

70. Le vendeur, l’agent immobilier ou le notaire exécutent leur devoir d’information le plus souvent sur base des informations obtenues par eux auprès des administrations communales.

Qu’en est-il lorsque l’administration communale fournit des renseignements qui ne correspondent pas à la réalité ? Est-il possible d’engager sa responsabilité ? Quelles en sont les conséquences pour le notaire ou l’agent immobilier qui se fonderait sur les renseignements ainsi obtenus ?

 Ceux qui ont subi un préjudice en raison d’indications erronées fournies par l’administration peuvent obtenir des dommages et intérêts sur base de la faute civile de l’administration, sur pied des articles 1382 et 1383 du Code civil[203].

 Ainsi, dans une affaire où la Ville de Namur avait refusé de faire droit à une demande de permis de lotir au motif que le permis de lotir initial n’était pas périmé – ce qui s’est révélé inexact après analyse – le tribunal de première instance de Namur a déclaré fondée la demande d’intervention en garantie mue à l’encontre de la Ville par le vendeur de la parcelle (partie défenderesse)[204].

 La Cour d’appel de Gand a, quant à elle, estimé que « la commune commet une faute lorsqu’elle communique à tort qu’un immeuble est sis dans une zone d’habitat alors qu’elle pouvait constater au moyen d’un (simple) contrôle de l’extrait digital que le bien était en fait situé en zone agricole. La commune ne peut se retrancher derrière le fait que les renseignement qu’elle fournit ont une valeur purement informative et donc aucune valeur juridique »[205].

 La Cour d’appel de Liège a partagé la responsabilité entre le vendeur, le notaire et la commune en suite de renseignements erronés fournis par cette dernière quant à la péremption d’un permis de lotir[206]. Les faits peuvent être résumés comme suit. Un terrain avait fait l’objet d’un acte de vente alors que le permis de lotir était périmé en raison de l’inexécution par le lotisseur des charges qui furent imposées. Suite à la demande de renseignement adressée à la commune par le notaire, celle-ci lui avait répondu que le lot en question restait régi par le lotissement « Feddema-Foccroulle », alors que le permis de lotir était périmé. La Cour estime alors que « la commune (…) a commis une erreur que n’aurait pas commise toute commune normalement avisée et prudente, placée dans les mêmes circonstances » et que, partant, elle a commis une faute quasi-délictuelle. Si elle avait formulé une réponse correcte, la procédure de vente n’aurait pas été poursuivie.

 La faute du notaire, consistait à ne pas s’être aperçu de la péremption du permis de lotir, ce qui n’aurait pas été le cas s’il avait correctement accompli sa mission. Quant à la venderesse, il lui est reproché d’avoir induit les acquéreurs en erreur alors qu’elle devait savoir que le permis de lotir était périmé.

 La Cour constate ensuite que les fautes de la venderesse, du notaire et de la commune sont en relation causale avec le dommage des acquéreurs.

 Au niveau de la contribution à la dette, vu la gravité respective des fautes commises par la venderesse, le notaire et la commune, la Cour laisse à la première 10% de la responsabilité, le deuxième 60% et la troisième 30%. En effet, la Cour ajoute que « si la faute de la commune est plus grave que celle commise par (…) (la venderesse) – celle-ci a certes commis une erreur fautive en croyant que le permis de lotir ne lui imposait pas des charges et travaux, mais elle n’est ni une professionnelle du droit, ni une spécialiste en matière d’urbanisme, alors que c’est la commune qui délivre le permis de lotir –, elle est par contre nettement moins grave que celle du notaire, s’étant trompée lors d’une demande de renseignements après avoir dans un premier temps donné une réponse correcte ». Autrement dit, le partage de responsabilité au niveau de la contribution à la dette dépend de l’expérience et des devoirs qui pèsent sur les différents intervenants.

  

CHAPITRE 3. LES INVESTIGATIONS A ENTREPRENDRE PREALABLEMENT A LA VENTE

71. Il convient de ne pas perdre de vue que les informations exigées par les textes légaux ne dispensent pas le vendeur de son obligation d’information et le notaire et l’agent immobilier de leur devoir général d’information et de conseil.

A cet égard, les informations que les textes légaux imposent notamment aux notaires et à l’agent immobilier tantôt peuvent être insuffisantes pour éclairer les parties, tantôt peuvent soulever des questions imposant des vérifications complémentaires. Les agents immobiliers et les notaires, en particulier, ne peuvent donc s’en contenter, ni se dispenser d’analyser leur contenu en omettant de poser toutes questions pertinentes qu’elles susciteraient et que l’efficacité de l’opération envisagée requiert.

Il s’impose dès lors de rappeler en un premier temps le devoir général d’information et de conseil des notaires et agents immobiliers, ce devoir ayant une portée à bien des égards plus large que les obligations particulières prévues par les législations sur l’urbanisme. Il s’impose ensuite d’évoquer quelques hypothèses où ce devoir d’information et de conseil trouvera utilement à s’appliquer.

 Section  1er.  Le devoir général d’information et de conseil du notaire, de l’agent immobilier et le devoir d’information du vendeur

§1er Le notaire[207]

72. En vertu de l'article 9, §1er de la loi contenant organisation du notariat, "le notaire informe toujours entièrement chaque partie des droits, des obligations et des charges découlant des actes juridiques dans lesquels elle intervient et conseille les parties en toute impartialité." 

 En particulier, « il importe au notaire d'éclairer les parties sur l'étendue de leurs droits et de leurs obligations et à cette fin, il doit leur expliquer l'exacte signification des clauses insérées dans l'acte, leur préciser la portée juridique de l'opération et les dangers qu'elle comporte ainsi que leur faire apparaître les obscurités d'une législation nouvelle".[208]  

Le devoir d’information et de conseil du notaire est une obligation d’ordre public dont le notaire ne peut se dispenser en aucune circonstance.

A côté des informations que les législations sur l’urbanisme lui impose de communiquer, le devoir général de conseil du notaire implique également que celui-ci se livre à des investigations dont la nature, l’étendue et les limites sont commandées par celles du devoir d’éclairer les parties à l’acte[209], ce devoir étant proportionné à l’expérience des parties et aux circonstances de fait[210].

Il n’appartient pas au notaire de vérifier sur place si les constructions érigées l’ont été dans le respect des permis obtenus[211]. En effet, la Cour d’appel de Liège a eu l’occasion de préciser que « le notaire n’a pas l’obligation d’opérer sur les lieux des constats matériels ; il n’en reste pas moins que son devoir de conseil doit lui imposer de signaler aux acheteurs l’opportunité d’une vérification de l’état des lieux s’il est de commune renommée que le terrain vendu par lui comme ‘terrain à bâtir’ n’est en réalité qu’un terrain de remblai peu solide ou s’il sait de science personnelle qu’il en est bien ainsi »[212].

Le devoir particulier d’investigation du notaire lui impose de soulever toute question pertinente résultant d’un examen attentif des informations urbanistiques en sa possession et de nature à remettre en cause la régularité de la situation urbanistique de l’immeuble.

Ainsi, la Cour d’appel de Liège, après avoir annulé la vente d’un terrain au motif que le permis de lotir s’est révèle périmé en raison de l’inexécution par le lotisseur des charges qui lui furent imposées, retient, outre la responsabilité du vendeur et de la Commune – qui n’avait pas mentionné la péremption du permis de lotir-, la responsabilité du notaire : « dès lors que le notaire constate que le permis de lotir est soumis à l'élargissement de la voirie et que la vente intervient plus de cinq ans après sa délivrance, il doit, avant toute vente, exiger la preuve légale de ce que le permis n'est pas périmé. » Ce faisant, estime la Cour, le notaire n’a pas respecté «ni son devoir de conseil, ni son obligation de veiller à la légalité, à la validité et à l’efficacité des actes».[213]

La Cour d’appel de Bruxelles a, par ailleurs, considéré que « le notaire qui néglige de récolter des informations précises sur la question de savoir si l’habitation à vendre est sujette à un alignement, n’agit pas comme un notaire normalement diligent et prudent, lorsque l’existence de cet alignement est rendue vraisemblable par l’emplacement spécifique de la maison dans une artère importante, par l’évolution générale du réseau routier et par l’ancienneté de la décision par laquelle l’alignement a été fixé, et qui a déjà partiellement été exécutée »[214].

 §2  L’Agent immobilier[215]

« Dans son devoir de conseil, l'agent immobilier agit en bon père de famille et se fait assister, si nécessaire, par un expert. »[216]

Ceci ne signifie pas qu’il appartiendrait à l’agent immobilier de vérifier sur place si les constructions érigées l’ont été dans le respect des permis obtenus.[217] En revanche,  en cas de visite des lieux, il devra mettre au service de ses clients ses connaissances particulières en matière immobilière et leur faire part de ses observations et interrogations éventuelles sur la régularité urbanistique du bien.

Il fut ainsi jugé que le constat fait par un agent immobilier à l’occasion d’une visite des lieux de la présence de pièces d’habitation en sous-sol «aurait dû susciter en lui la question de sa régularité en raison de l’existence, à l’heure actuelle, de normes minimales d’éclairement naturel. […] La visite du bien aurait dû l’inciter à mener des investigations au sujet de sa régularité au regard des règles de l’urbanisme. L’agence a manqué à son devoir de conseil ». [218]

En sa qualité de professionnel de l'immobilier, l'agent doit, en tout état de cause, prendre tous les renseignements relatifs à la situation urbanistique du bien et en informer les candidats acquéreurs.[219]

Ainsi, jugé à propos d’un terrain vendu comme terrain à bâtir, que l’agent immobilier « ne pouvait pas se contenter de vérifier si le terrain était bien repris en zone à bâtir, ni d'obtenir l'extrait cadastral et la liste des propriétaires. (….) La situation urbanistique d'un terrain justifie une attention toute particulière de la part de l'agent immobilier.(…) En sa qualité de professionnel de l'immobilier, il devait prendre tous les renseignements relatifs à la situation urbanistique du bien et en informer les candidats acquéreurs. S’il avait agi de la sorte notamment en sollicitant le certificat d'urbanisme n° 1 prévu par l'article 150 du CWATUP - sollicitation d'autant plus évidente au vu des lieux pour un professionnel de l'immobilier (…), lequel certificat doit indiquer à quelles conditions la construction est soumise, il aurait pu informer les époux F. de la situation réelle des lieux », à savoir que le terrain était inconstructible en fait au vu de la dénivellation du terrain et du caractère insuffisamment carrossable du chemin d’accès, comme l’indiqua le certificat d’urbanisme n°1 délivré postérieurement à la vente. [220]  

 Pour des motifs similaires, il fut jugé que l’agent immobilier manque à son devoir de conseil et est responsable des conséquences dommageables de l’annulation d’une vente portant sur un chalet de vacances, lorsqu’il apparaît du projet d’acte que le lot est vendu comme parcelle boisée avec un chalet non autorisé par l’urbanisme.[221]

L’agent immobilier doit informer les parties des conséquences éventuelles, sur l’opération envisagée, des renseignements urbanistiques obtenus auprès de la commune. Lorsqu’il observe une discordance entre ceux-ci et la situation telle qu’elle se présente, l’agent immobilier invitera le propriétaire à lui fournir les explications voulues et, le cas échéant, se fera assister par un expert afin de vérifier la régularité de la situation.

La responsabilité de l’agent ne peut cependant être engagée lorsqu'il a eu recours à tous les moyens en son pouvoir pour s'enquérir des renseignements concernant l'opération qu'il a eu, de surcroît, tout lieu de croire exacts, eu égard aux sources dont ils provenaient.

« Le courtier immobilier n'a pas l'obligation de garantir la réalité et l'exactitude des renseignements fournis aux acheteurs qui ne sont pas dispensés de s'en assurer eux-mêmes sur place ou par des investigations, en particulier lorsque le cocontractant a un niveau élevé d’instruction. Jouissant d'une position sociale et d'un niveau d'instruction élevés, les acheteurs ont fait preuve d'imprudence en s'abstenant de se rendre préalablement sur place alors que le courtier leur avait cependant proposé une telle démarche avant la souscription du contrat; Le courtier immobilier ne peut être tenu pour responsable du fait que les sociétés promotrices italiennes n'ont pas mené à bien le chantier. Les acheteurs qui ont spéculé sur un placement leur ayant paru particulièrement rentable, mais dont ils ont sous-estimé le haut risque qu'il comportait, doivent supporter les aléas qui ont compromis le succès escompté ».[222]

Le devoir de conseil de l’agent immobilier n’a pas la même étendue que celle d’un notaire.  Toutefois, sans avoir l'obligation de procéder à des vérifications minutieuses telles celles qui s'imposent au notaire chargé de la passation d'un acte authentique de vente, il ne peut être admis qu'un agent immobilier professionnel ne prenne aucune précaution et se base exclusivement sur les affirmations (mêmes confirmées par écrit) de ses mandants.

Ainsi, « un agent immobilier commet une faute professionnelle, qui est de nature à engager sa responsabilité à l'égard des tiers avec lesquels il traite, lorsqu'il ne prend pas le soin d'inviter ses mandants à leur fournir (au minimum) les titres de propriété ou une copie de l'acte d'acquisition des immeubles qu'ils veulent proposer à la vente.

 Les agents immobiliers ont le devoir de tenir compte du fait que leurs mandants n'ont pas toujours les connaissances nécessaires et la compréhension de situations juridiques dont les agents immobiliers doivent disposer eux mêmes et qu'ils ne peuvent, de bonne foi ou non, ignorer ».[223]

 §3. Le vendeur[224]

74. Le devoir d’information touche également le vendeur quoique dans une moindre mesure.

Si le droit belge ne contient pas de disposition imposant une obligation générale de renseignement qui astreindrait toute personne à divulguer toute information dont elle dispose et dont elle pense qu'elle pourrait être utile à l'autre partie au moment de la conclusion du contrat, il n'en demeure pas moins qu'un vendeur a, indépendamment des autres sources d'informations dont l’acquéreur dispose, l’obligation de révéler des informations connues de lui et ignorées de l’acquéreur, de nature à empêcher celui-ci de donner son accord.[225]

Dès lors, indépendamment des informations qu’il est légalement tenu de délivrer en application des législations urbanistiques, le vendeur ne peut pas, à notre estime, taire à son cocontractant les informations à sa disposition concernant spécifiquement l’état de son bien et auxquels les législations urbanistiques attachent des conséquences juridiques, en particulier lorsque ces informations ne sont pas aisément accessibles pour le candidat acquéreur.

Ainsi, le vendeur ne peut délibérément taire l’existence d’un procès verbal d’infraction qui lui aurait été notifié, la réalisation de travaux de transformation effectués par lui sans permis d’urbanisme ou en infraction avec le permis d’urbanisme obtenu ou en conformité avec celui-ci mais après péremption du permis d’urbanisme obtenu.

Comme nous le verrons plus loin, de tels « omissions » peuvent être considérés comme constituant des formes de réticence dolosive susceptible d’entraîner l’annulation de la vente et d’engager la responsabilité du vendeur pour le dommage qui aurait été occasionné de ce fait.[226]

 De façon à conscientiser le vendeur des responsabilités qui lui incombent, il n’est pas rare qu’après l’avoir interrogé à ce sujet, le notaire fasse mentionner dans l’acte une clause par laquelle « le vendeur déclare garantir à l’acquéreur la conformité des actes et travaux qu’il a personnellement effectués sur le bien avec les prescriptions urbanistiques. Il déclare en outre qu’à sa connaissance, le bien n’est affecté par le fait d’un tiers d’aucun acte ou travail irrégulier.» 

 Section  2.  Quelques hypothèses particulières nécessitant des investigations

 75. Les informations que les textes légaux imposent notamment aux notaires, à l’agent immobilier et au vendeur peuvent soulever des questions imposant des vérifications complémentaires pour assurer à l’opération envisagée son efficacité.

La pratique révèle plusieurs situations qui requièrent une vigilance particulière des notaires et agents immobiliers.

Il en va en particulier de la vente de constructions pour lesquelles l’urbanisme ne dispose pas de permis d’urbanisme (§1er), de la rédaction d’un acte de base ou de la vente d’un appartement au sein d’une maison pour laquelle l’urbanisme ne dispose pas de permis d’urbanisme en autorisant la division (§2), de la vente d’un bien dont la destination existante de fait ou celle visée dans l’acte ne correspond pas au dernier permis d’urbanisme délivré (§3), de la vente d’un immeuble avec permis d’urbanisme et dont le permis n’a pas été mis en œuvre en tout ou en partie (§4) ou encore de la vente d’un lot au sein d’un lotissement (§5).

76. Dans les différentes hypothèses examinées, qui parfois pourront se cumuler, la régularité de la situation dépendra de divers facteurs qui nécessitent un certain nombre d’investigations préalables. Le présent chapitre a pour objet d’aider les intervenants à se poser les bonnes questions pour identifier les possibles situations infractionnelles.

Certes, la difficulté pratique de certaines vérifications ne peut être occultée, puisqu’elles postulent bien souvent de retracer l’historique des actes et travaux entrepris et de se prêter à un véritable travail d’archéologie juridique, ce qui n’est assurément pas le travail des notaires et agents immobiliers.

 Cette difficulté pratique n’exonère cependant pas le notaire et, le cas échéant, l’agent immobilier d’informer au minimum les parties d’une possible irrégularité de la situation et de les inviter à procéder à des investigations complémentaires pour s’en assurer, ce qui permettra aux parties de prendre les initiatives qui s’imposent en pleine connaissance de cause, que la situation soit effectivement irrégulière ou qu’un doute persiste en l’absence d’information disponible.

77. Dans certaines des hypothèses qui seront analysées, la vente a pour effet de consommer l’infraction, à l’instar de la vente d’un appartement au sein d’un immeuble dont la division n’a pas été autorisée ou encore de la vente d’un lot au sein d’un lotissement périmé. Dans d’autres hypothèses, le vente a pour effet de permettre la commission de l’infraction, qu’il s’agisse de la vente d’un bien en vue de l’affecter à un usage nécessitant un permis d’urbanisme préalable et qui n’a pas été autorisée ou encore de la vente d’un bien avec un permis d’urbanisme qui n’a pas été mis en œuvre en tout ou en partie.

Dans les deux cas de figure, un devoir de vigilance accrue s’imposera à charge des notaires et, le cas échéant, des agents immobiliers puisque dans pareilles hypothèses, leur responsabilité civile ou pénale, voire déontologique, est susceptible d’être engagée au titre de co-auteur ou, à tout le moins, de complice de l’infraction.

Ainsi, furent condamnés solidairement avec le vendeur au payement à l’acquéreur de dommages et intérêts liés à l’annulation de la vente, le notaire ayant passé l’acte de division et le notaire ayant passé l’acte de vente d’un appartement dans un immeuble qui fut, sans permis d’urbanisme préalable, divisé en deux unités de logement moyennant travaux de transformation intérieurs (et changement de destination pour l’un des deux appartements), à défaut pour eux d’avoir préalablement à la passation des actes de division et de vente vérifié qu’un permis d’urbanisme avait bien été octroyé à cette fin[227].

§1er Les constructions pour lesquels le service de l’urbanisme ne dispose pas de permis d’urbanisme

78. En région wallonne, lorsque la commune indique qu’il n’existe aucun permis depuis 1977 et en région bruxelloise, lorsque les renseignements urbanistiques indiquent qu’il n’existe pas de permis dans leurs archives, il convient de vérifier préalablement auprès du vendeur ou du service de l’urbanisme si les constructions existantes sont antérieures à l’entrée en vigueur de la loi du 29 mars 1962 organique de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme.[228]

Certes, à cette époque, l’arrêté-loi du 2 décembre 1946 concernant l’urbanisation, soumettait à permis de bâtirle fait de « construire, démolir ou reconstruire ». S’il incriminait l’infraction de construire sans permis préalable, l’arrêté-loi n’incriminait pas le maintien de travaux irrégulier.[229]

De même, à côté de l’arrêté-loi du 2 décembre 1946 concernant l’urbanisation,  de nombreuses communes disposaient d’un règlement général sur la bâtisse,[230] dont certains imposaient un permis de bâtir pour la réalisation de travaux de toute sorte qu’ils énuméraient et qui n’étaient délivrés que dans le respect des conditions qu’ils édictaient. En règle générale, sans cependant pouvoir être exhaustif, lorsqu’ils érigeaient en infraction la violation de leur prescription, ces règlements n’érigeaient pas en infraction le maintien d’ouvrages établis en méconnaissance de leurs dispositions.

En réalité, l’infraction de « maintien de travaux irréguliers » n’a été instaurée que par l’article 64 de la loi du 29 mars 1962 précitée. Or, « l’article 64 de la loi du 29 mars 1962 organique de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme ne réprime le maintien des bâtiments illégaux qu’en tant qu’ils ont été construits après l’entrée en vigueur de ladite loi »[231].

Il en résulte, en pratique, que les constructions érigées avant l’entrée en vigueur de la loi du 29 mars 1962 ne peuvent plus faire l’objet de demandes de démolition, les irrégularités les entachant ne pouvant plus faire l’objet de poursuites à charge de leur propriétaire, de sorte qu’elles peuvent être maintenues, à moins par extraordinaire qu’il n’existât déjà au moment de leur érection un règlement de bâtisse communal qui érigeait déjà spécifiquement en infraction le maintien de constructions irrégulières.

79. Si les constructions devaient être postérieures à l’entrée en vigueur de la loi du 29 mars 1962 organique de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme, elles devront être tenues pour irrégulières, à moins le cas échéant qu’il s’agisse de constructions de minime importance qui étaient exonérées de permis d’urbanisme par le Gouvernement au moment où elles ont été érigées ou qu’elles l’ont été par la suite.[232]

§2 La division d’un immeuble de logement pour laquelle le service de l’urbanisme ne dispose pas de permis d’urbanisme[233]

80. Lorsque la division a eu lieu dans le passé sans permis d’urbanisme préalable, il convient de s’assurer qu’elle a été réalisée à une époque où aucun permis n’était requis pour ce faire avant de procéder à la vente séparée d’un logement.

En effet, l’exigence d’un permis pour la division d’un logement est relativement récente. Il n’en a pas toujours été ainsi, notamment avant l’entrée en vigueur de la loi du 29 mars 1962. Certains travaux de transformation intérieurs ont donc pu être régulièrement réalisés sans permis d’urbanisme à une époque où de tels travaux ne nécessitaient pas un tel permis.

 De même, de nombreux travaux de transformation intérieurs induisant une modification du nombre d’unités de logement ont été exonérés de permis d’urbanisme en raison de leur minime importance. Cette liste des travaux de transformation intérieurs exonérés de permis de bâtir a également sensiblement évolué dans le temps.

 Il va de soi que les travaux de transformation intérieurs exonérés de permis au moment où ils ont été réalisés peuvent être maintenus en vertu du principe de non rétroactivité de la loi pénale. Il en va de même de travaux de transformation intérieurs qui n’étaient pas exonérés de permis au moment où ils ont été réalisés, mais qui l’ont été par après. En effet, la loi pénale la plus favorable s’applique avec effet immédiat à l’auteur de l’infraction[234], de sorte que, dans l’hypothèse considérée, les autorités ne pourraient plus solliciter la démolition des ouvrages.

Pour vérifier la légalité d’une division, le praticien est donc confronté à la nécessité de vérifier si la division, et les éventuels actes et travaux qui l’accompagnent, nécessitaient un permis d’urbanisme ou de bâtir au moment de leur réalisation.

Une telle vérification est particulièrement laborieuse. Non seulement, il n’est pas nécessairement aisé d’identifier la nature des actes et travaux réalisés, mais en outre, il est parfois extrêmement difficile d’établir avec certitude l’époque à laquelle ils ont été réalisés, étant entendu, par ailleurs, que la réglementation a sensiblement évoluée au fil du temps en ce domaine.

La question de la régularité des divisions ressurgit fréquemment lors de la passation d’actes de vente relatifs à des immeubles divisés en appartements sans permis d’urbanisme préalable lorsque les autorités, à tort ou à raison, à l’occasion de la délivrance des renseignements urbanistiques préalables à la passation de l’acte, ou encore les notaires, invitent les propriétaires concernés à déposer une demande de permis de régularisation. 

 Il est proposé d’examiner cette question d’un point de vue chronologique en partant de la loi du 29 mars 1962, pour examiner ensuite les évolutions législatives et réglementaires propres aux deux régions.

 A. Avant le 22 avril 1962, date d’entrée en vigueur de la loi du 29 mars 1962

81. Les travaux de transformation intérieurs n’étaient pas soumis à permis de bâtir en vertu de l’arrêté-loi du 2 décembre 1946 concernant l’urbanisation, puisque celui-ci ne soumettait à permis que le fait de « construire, démolir ou reconstruire » ainsi que le fait de déboiser ou modifier sensiblement le relief du sol par des travaux de déblai ou de remblai[235].

 Le terme « construire » était interprété comme « tout assemblage de matériaux destinés à édifier un travail de bâtisse attaché ou relié au sol »[236]. Les travaux de transformation n’étaient considérés comme constructifs que lorsqu’ils étaient considérés comme travaux « confortatifs », à savoir des travaux qui ont pour effet « de prolonger la durée d’un bâtiment au-delà de son terme », tels les reprises en sous-œuvre, la pose de tirants, etc…[237]. Il n’est donc pas évident que le terme « construire » visait des travaux de transformation intérieurs.

En tout état de cause, comme évoqué plus avant, l’infraction de « maintien de travaux irréguliers » n’a été instaurée que par l’article 64 de la loi du 29 mars 1962 organique de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme. Or, « l’article 64 de la loi du 29 mars 1962 organique de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme ne réprime le maintien des bâtiments illégaux qu’en tant qu’ils ont été construits après l’entrée en vigueur de ladite loi »[238].

Il en résulte, en pratique, que les éventuelles irrégularités entachant ces ouvrages ne peuvent plus faire l’objet de poursuites et peuvent être maintenus[239].

 B. Dès le 22 avril 1962

82.  La loi du 29 mars 1962 organique de la planification et de l’urbanisme, entrée en vigueur le 22 avril 1962, imposait un permis de bâtir notamment pour le fait « d’apporter des transformations à un bâtiment existant », ce qui comprend les travaux de transformation intérieurs, à l’instar de ce que prévoient les actuels Codes bruxellois et wallon.

 L’arrêté royal du 16 décembre 1971 n’exonérait d’ailleurs aucun travaux de transformation intérieurs de permis de bâtir, puisque de tels travaux étaient tout au plus exonérés de l’avis du fonctionnaire délégué[240]. La réalisation, sans permis de bâtir, de tels travaux de transformation, était pénalement sanctionnée, de même que le maintien de tels travaux[241].

 La liste des actes et travaux de minime importance exonérés de permis de bâtir ou de permis d’urbanisme a cependant sensiblement évoluée depuis la régionalisation de la matière.

 C. La région wallonne

I. Entre le 5 juin 1984 et le 20 août 1994.

 83. Entré en vigueur le 5 juin 1984, l’arrêté de l’exécutif régional wallon du 14 mai 1984 codifiant les dispositions législatives et réglementaires relatives à l’urbanisme et à l’aménagement du territoire en Région wallonne – le CWATU – reprend la nécessité d’obtenir un permis préalable pour effectuer des transformations intérieures dans un bâtiment autre que des travaux de conservation et d’entretien[242].

Le CWATU a été modifié par un arrêté du 16 janvier 1985, entré en vigueur le 25 août 1985. Il a été prévu que les travaux de transformation intérieure sont exonérés de permis pourvu qu’ils ne portent atteinte aux structures portantes, ni n’impliquent une modification de la destination, du volume ou de l’aspect architectural extérieur.

Une lecture a contrario du CWATU permettait d’en déduire que le changement de destination (un immeuble de logement en commerce) accompagné de travaux de transformation, nécessitait un permis d’urbanisme. L’adjonction d’un nouveau logement à un bâtiment déjà destiné au logement n’était cependant pas dans ce cas, soumise à permis[243].

II. Entre le 20 août 1994 et le 1er mars 1998

 84. L’article 192,6°, en suite de sa modification par le décret du 14 juillet 1994 entré en vigueur le 20 août 1994, dispose que sont dispensés de permis d’urbanisme : « 6° les travaux de transformation intérieurs et les travaux d’aménagement de locaux en ce compris les équipements correspondants tels qu’installations sanitaires, d’électricité, de chauffage ou de ventilation, pourvu qu’ils ne portent pas atteinte aux structures portantes du bâtiment et qu’ils n’impliquent aucune modification ni de la destination de celui-ci, ni du volume construit, ni de l’aspect architectural et pour autant que ces travaux n'impliquent pas dans ledit bâtiment la création d'au moins deux logements, qu'il s'agisse d'appartements, de studios, de flats ou de kots ».

Dès lors, l’exonération de permis pour des travaux de transformations intérieures ne modifiant pas la destination du bien, son volume ou son aspect architectural extérieur se voit assortit d’une condition supplémentaire : ces travaux ne peuvent entraîner la création d’au moins deux logements.

Cette fois, la création de nouveaux logements est expressément visée par le CWATUP et soumise à permis selon une lecture a contrario de l’article repris ci-dessus.

N’est cependant pas soumise à permis la création d’un seul logement pour autant bien entendu qu’elle ne porte pas atteinte aux structures portantes du bâtiment et qu’elle n’implique aucune modification ni de la destination de celui-ci, ni du volume construit, ni de l’aspect architectural.

Dès lors, les créations d’au moins deux logements effectuées sans permis avant le 20 août 1994 et qui n’ont pas entraîné d’atteinte aux structures portantes du bâtiment ni de modification de la destination, de volume construit ou de l’aspect architectural peuvent donc être maintenues.

III. Entre le 1er mars 1998 et le 1er octobre 2002.

85. Sous l’empire du décret du 27 novembre 1997 modifiant le Code wallon de l’aménagement du territoire, de l’urbanisme et du patrimoine, entré en vigueur le 1er mars 1998, la formulation du décret change. Un permis d’urbanisme s’impose pour « transformer une construction existante, en ce compris la création d’au moins deux logements, de studios de flats ou de kots, à l’exception des travaux d’entretien, de conservation, et sans préjudice du 14° (…) »

Comme le relève Me ORBAN DE XIVRY, la formulation est ambiguë[244]. Faut-il encore que la création d’un nouveau logement fasse l’objet de travaux de transformations touchant à la structure du bâtiment, modifiant son volume ou son aspect architectural ? Selon les travaux préparatoires du décret interprétés par la doctrine, la réponse doit être négative.

IV. Depuis le 1er octobre 2002 à nos jours.

86. En suite de sa modification par le décret du 18 juillet 2002 modifiant le Code wallon de l’aménagement du territoire, de l’urbanisme et du patrimoine – entré en vigueur le 1er octobre 2002 –, l’article 84, §1er, 5°bis, du CWATUPE exige un permis d’urbanisme préalablepour « créer un nouveau logement dans une construction existante ». Non seulement, l’acte de créer un seul logement est cette fois soumis à permis mais, en outre, cet acte est soumis à permis indépendamment de tout autres actes et travaux. Il faut bien entendu comprendre que cette obligation porte sur tout nouveau logement même s’il en est créé plusieurs.

En outre, les travaux préparatoires précisent que l’obligation porte tant sur la création d’un logement dans un immeuble non initialement destiné à la résidence que sur l’adjonction d’un logement supplémentaire dans un bâtiment existant par division ou nouvelle répartition des locaux existants[245].

D. La région bruxelloise

I. Entre le 1er juillet 1992 et le 9 février 1996: exonération sous condition des travaux de transformation intérieurs

 87. L’arrêté du Gouvernement bruxellois du 29 juin 1992, entré en vigueur le 1er juillet 1992, a exonéré de permis d’urbanisme le placement d’équipements intérieurs sanitaires, électriques, de chauffage, d'isolation ou de ventilation. Il a également exonéré les travaux de transformation intérieurs, les seules restrictions étant que la stabilité de l'immeuble ne soit pas mise en danger et que les travaux de transformation intérieurs ou les travaux d'aménagement de locaux n'impliquent la solution d'aucun problème de construction proprement dite, ni le changement de l'affectation, ni la modification du volume construit, ni la modification de l'aspect architectural du bâtiment[246].

Ces différents travaux ne sont toutefois exonérés de permis d’urbanisme que pour autant qu’ils aient été établis en conformité avec la législation en vigueur à l’époque, dont les règlements de bâtisse et d’urbanisme, les plans d’affectation du sol et les permis de lotir[247].

Cette dernière condition est importante, puisque notamment les Titres V et VI du règlement général sur la bâtisse de l’agglomération bruxelloise approuvés par arrêté royal du 9 mars 1976 et du 17 juillet 1975 imposaient des normes minimales de hauteur sous plafond et d’éclairement des locaux d’habitation et de séjour : les travaux de transformation intérieurs qui ne respectent pas ces normes ou qui ont pour effet de rendre habitables des locaux qui ne respectent pas ces normes ne sont dès lors pas exonérés de permis d’urbanisme.

En tout état de cause, les exonérations de permis d’urbanisme ne valent que si l’immeuble n’est pas classé ou inscrit sur la liste de sauvegarde, ni en cours de classement ou d’inscription[248].

Les travaux de transformation intérieurs légalement acquis sans permis d’urbanisme avant le 9 février 1996 dans le respect des conditions précitées peuvent donc, en principe, être maintenus.

II.  Entre le 9 février 1996 et le 7 juillet 2003 

 a) Les transformations emportant une modification du nombre ou de la répartition des logements

 88. L’arrêté du gouvernement du 11 janvier 1996, qui est entré en vigueur le 9 février 1996 et qui a succédé à l’arrêté du gouvernement bruxellois du 29 juin 1992, a introduit une condition supplémentaire pour que les travaux de transformation intérieurs (autres que le « placement d'équipements intérieurs sanitaires, électriques, de chauffage, d'isolation ou de ventilation ») puissent être exonérés de permis d’urbanisme : les travaux de transformation intérieurs ne sont exonérés de permis que pour autant également qu’« ils ne modifient pas le nombre ou la répartition des logements lorsqu’il s’agit d’un immeuble d’habitation »[249].

 C’est donc en vertu d’une lecture a contrario de l’arrêté du gouvernement du 11 janvier 1996 qu’il est conclu à la nécessité d’un permis d’urbanisme en cas de modification du nombre ou de la répartition des logements, pour autant bien entendu que cette modification s’accompagne d’actes et travaux de transformation intérieurs.

 Ainsi, la transformation d’une maison unifamiliale en appartements nécessite, depuis l’entrée en vigueur de cet arrêté le 9 février 1996, un permis puisqu’elle implique une modification du nombre des logements[250].

 En revanche, en l’absence de travaux de transformation, aucun permis d’urbanisme n’est requis, sous l’importante réserve exprimée infra au point 96. Ainsi, l’occupation de l’intégralité d’un immeuble à appartements multiplespar une seule famille n’est pas soumise à permis d’urbanisme, si elle ne s’accompagne pas de travaux. Il en va de même lorsque cet immeuble à appartements sera, par la suite, à nouveau loué ou cédé séparément.

 De même, les modifications du nombre de logements effectuées avant le 9 février 1996 et qui résultent de travaux de transformation intérieurs exonérés de permis d’urbanisme en vertu de l’arrêté du Gouvernement du 29 juin 1992 peuvent être maintenues puisqu’à l’époque où elles ont été réalisées elles n’étaient pas soumises à permis d’urbanisme.

 Ce raisonnement a été avalisé de façon implicite mais certaine par le Tribunal de première instance de Bruxelles et, sur recours, par la Cour d’Appel de Bruxelles. Un prévenu avait acquis fin 1993 une maison unifamiliale dont il était établi qu’elle était divisée en quatre unités de logement bien avant le 9 février 1996 : le Tribunal et, sur appel, la Cour refuseront de faire droit à la demande du fonctionnaire délégué et du collège échevinal exigeant le rétablissement de l’immeuble en maison unifamiliale, puisque la division de l’immeuble en quatre unités de logement a été acquise légalement à une époque où une telle division n’était pas soumise à permis[251].

 b)Les transformations emportant une modification de l'utilisation ou de la destination de l’immeuble

 89. L’arrêté du gouvernement du 11 janvier 1996 a introduit une seconde condition supplémentaire pour que les travaux de transformation intérieurs (autres que le « placement d'équipements intérieurs sanitaires, électriques, de chauffage, d'isolation ou de ventilation ») puissent être exonérés de permis d’urbanisme : ils ne peuvent également pas impliquer « la modification de l'utilisation ou de la destination » de l’immeuble.

 Cette condition supplémentaire se comprend dans le contexte de l’époque, puisque le législateur soumettait à permis d’urbanisme aussi bien le changement de destination que les changements d’utilisation. Elle restait source d’insécurité juridique, puisque la notion de « changement d’utilisation » a une portée incertaine[252], sans compter qu’il existe un controverse quant à la question de savoir si la modification du nombre de logements constitue un changement d’utilisation.[253]. C’est pour cette raison que, comme nous le verrons, cette condition a été modifiée plus récemment, par l’arrêté du gouvernement du 13 novembre 2008[254].

 III. Entre le 7 juillet 2003 et le 2 décembre 2008 

 90. Les conditions d’exonérations précitées sont demeurées pratiquement inchangées dans l’arrêté du gouvernement du 12 juin 2003 qui a succédé à l’arrêté du gouvernement du 11 janvier 1996, à l’exception de deux points importants.

 a)      Les transformations emportant une modification du nombre de chambres dans un établissement hôtelier

 91. Les travaux de transformation intérieurs ne sont plus exonérés de permis d’urbanisme, non seulement « lorsqu’ils ne modifient pas le nombre ou la répartition des logements lorsqu'il s'agit d'un immeuble d'habitation », mais également lorsqu’ils modifient « le nombre de chambres lorsqu'il s'agit d'un établissement hôtelier ».

 b)      Le placement d'équipements intérieurs sanitaires, électriques, de chauffage, d'isolation ou de ventilation

 92. La seconde différence est qu’avant l’arrêté du Gouvernement du 12 juin 2003, le « placement d'équipements intérieurs sanitaires, électriques, de chauffage, d'isolation ou de ventilation » était toujours exonéré de permis d’urbanisme, pour autant qu’il n’implique pas de dérogation à la législation existante[255].

 En vertu de l’arrêté du Gouvernement du 12 juin 2003, de tels travaux ne sont exonérés de permis que pour autant également « qu’ils ne modifient pas le nombre ou la répartition des logements lorsqu'il s'agit d'un immeuble d'habitation, ou le nombre de chambres lorsqu'il s'agit d'un établissement hôtelier, et n'entraînent ni la modification du volume construit, ni la modification de l'aspect architectural du bâtiment ».

 Comme nous le verrons, cette condition d’exonération supplémentaire sera supprimée par l’arrêté du gouvernement du 13 novembre 2008[256].

 IV. Depuis le 2 décembre 2008 à nos jours 

 93. L’arrêté du Gouvernement bruxellois du 13 novembre 2008, entré en vigueur le 2 décembre 2008, a assoupli les conditions d’exonération sur deux aspects.

 a)      Les travaux de transformation intérieurs impliquant un changement d’utilisation ou de destination

94. Ces travaux de transformation intérieurs, pour autant qu’ils respectent les autres conditions d’exonération précisées ci-dessus, demeurent exonérés de permis d’urbanisme, pour autant qu’ils « ne s’accompagnent pas d’un changement d’utilisation soumis à permis ou d’un changement de destination autre que ceux dispensés de permis »[257].

 Il en résulte que tous les travaux de transformation intérieurs répondant aux autres conditions d’exonération et induisant un changement d’utilisation non soumis à permis ou un changement de destination dispensé de permis sont exonérés de permis. Lorsque de tels travaux ont été effectués avant l’entrée en vigueur de l’arrêté du 13 novembre 2008, ils peuvent être maintenus pour l’avenir du fait de ce nouvel assouplissement.

 b)      Le placement d'équipements intérieurs sanitaires, électriques, de chauffage, d'isolation ou de ventilation

95. Ces travaux sont à nouveau exonérés de permis, même lorsqu’ils sont liés à une modification du nombre d’unité de logement, la seule condition étant qu’ils n’impliquent pas une dérogation à un plan d’affectation du sol, à un règlement d’urbanisme ou à un permis de lotir, ni la modification du volume construit, ni la modification de l’aspect architectural du bâtiment.

 Il en résulte également que tous les travaux de placement d'équipements intérieurs sanitaires, électriques, de chauffage, d'isolation ou de ventilation effectués avant l’entrée en vigueur de cet arrêté dans le respect de ces conditions sont maintenus pour l’avenir du fait de ce nouvel assouplissement.

V.  Controverse : le fait même de la division induit-il un changement d’utilisation soumis à permis ?

96. Certaines autorités administratives estiment que la modification du nombre d’unités de logement constitue un changement d’utilisation, à défaut de précision en ce sens dans le précédent permis d’urbanisme, ou un changement de destination, lorsque le nombre d’unités de logement est précisé dans le précédent permis d’urbanisme.

Il est vrai que les travaux préparatoires de l’ordonnance révèlent une déclaration du ministre de l’époque indiquant que la disposition soumettant à permis les « changements d’utilisation » avait notamment pour objet de soumettre à permis « la transformation d’un logement unifamilial en kots d’étudiants »[258]. Une décision judiciaire semble avoir avalisé ce raisonnement : « au sens de l'article 84, 5°, précité, la transformation d'une maison unifamiliale en kots d'étudiants, ou en chambres meublées, constitue une modification de l'utilisation d'un bien nécessitant un permis préalable »[259].

Il est vrai que la modification d’un logement unifamilial pour y établir des kots d’étudiant révèle un usage d’une autre nature, fut-ce en raison du caractère non permanent de la résidence.

En revanche, il ne tombe pas sous le coup de l’évidence qu’une modification du nombre d’unités de logement au sein d’un immeuble d’habitation induise un changement d’utilisation ou de destination, à tout le moins, en l’absence de précision dans le précédent permis. En réalité, l’immeuble reste utilisé à usage d’habitation, seul le nombre d’unités de logement diffère.

A l’époque, la modification du nombre d’unités de logement ne semblait d’ailleurs pas devoir être assimilée à un changement de destination ou d’utilisation. Ainsi, l’arrêté du gouvernement du 11 janvier 1996 différenciait clairement ces deux cas de figure : il dispensait les travaux de transformation intérieurs pour autant qu’ils n’impliquent « ni la modification de l'utilisation ou de la destination ou, lorsqu'il s'agit d'un immeuble d'habitation, du nombre de logements ».

Il n’est pas certain que le principe de prévisibilité des incriminations pénales s’accommode de l’assimilation de la modification du nombre d’unités de logements à un changement d’utilisation ou de destination, d’autant qu’il n’est pas établi que cette interprétation prévalait à l’époque considérée. En réalité, l’adoption de l’arrêté du Gouvernement du 11 janvier 1996 témoigne du souci politique d’appréhender le phénomène de la division des logements qui n’était précédemment pas appréhendé par les autorités administratives sur base des textes à l’origine de la controverse examinée.

Il est évident que la controverse a une incidence directe sur la façon de traiter les divisions d’immeubles d’habitation.

En particulier, à supposer qu’une modification du nombre d’unités de logement puisse être considérée comme une modification d’utilisation soumise à permis d’urbanisme, il y a lieu d’observer que l’exigence d’un permis d’urbanisme en ce sens n’a été introduite que par ordonnance du 23 novembre 1993[260].

Dès lors, en tout état de cause, les divisions de logement résultant de travaux de transformation intérieurs exécutés avant l’entrée en vigueur de cette ordonnance et exonérés de permis d’urbanisme en vertu de l’arrêté du Gouvernement du 29 juin 1992[261] peuvent être considérées comme régulièrement acquises, puisqu’à cette époque, aucun permis d’urbanisme préalable n’était requis pour changement d’utilisation.

§3La destination existante de fait ou celle visée dans l’acte ne correspond pas au dernier permis d’urbanisme délivré ou ne correspond pas aux plans d’aménagement ou permis de lotir

97. En régions wallonne et bruxelloise, même lorsque celle-ci n’est accompagnée d’aucuns autres actes et travaux, la modification de l’affectation, de la destination ou de l’utilisation d’un bien est soumise à permis d’urbanisme, dans un certain nombre d’hypothèses[262].

Lorsque la destination existante du bien ou celle indiquée dans l’acte ne correspond pas à celle mentionnée dans le dernier permis d’urbanisme délivré, la plus grande prudence s’impose, puisqu’il est vraisemblable que la situation soit irrégulière, avec comme conséquence que l’acquéreur acquiert un bien en en vue d’une destination qu’il ne pourra pas maintenir.

La même prudence s’impose, en l’absence de permis autorisant expressément l’affectation, la destination ou l’utilisation existante de l’immeuble, en particulier, lorsqu’il résulte des renseignements urbanistiques ou certificat d’urbanisme n°1 que la destination de l’immeuble ne cadre pas avec les prescriptions des plans d’affectation dont la violation est pénalement sanctionnée[263] ou d’un permis de lotir.

En l’absence de permis d’urbanisme autorisant expressément l’affectation, la destination ou l’utilisation existante de l’immeuble, la situation ne pourra être considérée comme régulièrement acquise sans permis,  que si le changement d’affectation, de destination ou d’utilisation opéré l’a été :

- à une époque où aucun permis d’urbanisme n’était requis à cette fin ;

- à une époque où les plans d’affectation du sol applicables dont la violation est pénalement sanctionnée ou l’éventuel permis de lotir, permettaient encore un tel changement.

En effet, les changements d’utilisation ou de destination opérés régulièrement sans permis d’urbanisme à une époque où aucun permis d’urbanisme n’était requis et en conformité avec les plans d’affectation du sol et les éventuelles prescriptions du permis de lotir, peuvent être légalement maintenus, puisque les prescriptions urbanistiques n’ont pas pour effet de remettre en cause les situations préexistantes[264].

Il en va de même, du reste, des changements d’utilisation ou de destination opérés irrégulièrement sans permis d’urbanisme, lorsque par la suite, de tels actes et travaux furent exonérés de permis d’urbanisme, en vertu du principe général d’application immédiate de la loi pénale la plus favorable.

 Cette vérification n’est pas nécessairement aisée, puisque l’exigence d’un permis pour changement de destination a fait l’objet de nombreuses évolutions législatives et réglementaires, en particulier en région bruxelloise.

 Sans entrer dans le détail du contenu de toutes ces évolutions, le régime légal et réglementaire applicable dans le temps peut être résumé comme suit [265].   

A.    Jusqu’au 15 février 1971

 98. La loi du 29 mars 1962 et les lois et arrêtés qui l’ont précédée n’imposaient aucun permis d’urbanisme pour le changement de destination ou d’utilisation d’un immeuble bâti ou non bâti qui ne s’accompagne pas de travaux de transformation. De tels changements étaient donc admis sans permis d’urbanisme.

 A l’époque,  n’était érigé en infraction pénale que ceux qui « par l’exécution ou le maintien de travaux énumérés aux alinéas 1 et 2 de l’article 44 ou des lotissements visés à l’article 56, contreviennent aux stipulations des plans particuliers d’aménagement (…) »[266].

 A premier examen, n’étaient donc pas érigés en infraction les changements de destination ou d’utilisation opérés en infraction avec les dispositions des plans particuliers d’aménagement, puisque de tels changements ne constituent ni des travaux énumérés aux alinéas 1 et 2 de l’article 44 de la loi, ni un lotissement.

 De tels changements peuvent donc être considérés comme légalement acquis, nonobstant leur contrariété aux dispositions des plans particuliers d’aménagement.

B.     Dès le 15 février 1971

 99. La loi du 22 décembre 1970, entrée en vigueur le 15 février 1971, incrimine ceux qui « par l’exécution ou le maintien de travaux (…) ou de quelque manière que ce soit, enfreignent les prescriptions des plans particuliers d’aménagement (…) »[267].

 Partant, les changements de destination ou d’utilisation opérés sans permis ne peuvent être considérés comme légalement acquis que s’ils ont été effectués dans le respect des affectations prévues par les plans particuliers d’aménagement.

 C.    Région wallonne

100. La possibilité de soumettre à permis d’urbanisme des changements de destination a été insérée pour la première fois par décret du 23 août 1985. Le Conseil régional wallon a habilité l’Exécutif à établir la liste des modifications d’utilisation subordonnées à permis, moyennant la prise en compte des critères suivants :

-  l’impact sur l’espace environnant ;

- la fonction principale du bâtiment ;

-  les répercussions économiques et sociales.

La première liste des modifications d’utilisation subordonnées à permis a été adoptée par arrêté du gouvernement du 21 mai 1987, entré en vigueur le 31 juillet 1987[268] et n’a pas été modifiée depuis lors. Le décret du 27 novembre 1997, entré en vigueur le 1er mars 1998, maintient le principe de la liste établie par le gouvernement tout en supprimant le critère des répercussions économiques et sociales[269]. La liste –qui n’a pas été modifiée- est désormais énumérée à l’article 271 du CWATUP.[270]

Partant, avant l’entrée en vigueur de l’arrêté du 21 mai 1987, aucun permis de bâtir n’était exigé pour changement d’utilisation d’un bâtiment.  Les changements d’utilisation antérieurs ont dès lors pu être légalement acquis, pour autant qu’ils aient été établis en conformité avec les éventuels plans particuliers d’aménagement et permis de lotir en vigueur à l’époque.

III.Région bruxelloise

I. Entre le 10 juin 1975 et le 1er juillet 1992

 101. Le règlement général sur la bâtisse de l’agglomération bruxelloise imposait un permis de bâtir pour :

 a.      “l’appropriation d’un ou plusieurs locaux ou encore d’un immeuble bâti en vue de donner une nouvelle affectation à ceux-ci ;

b.      la modification de la répartition intérieure des locaux d’une construction en vue de les affecter à un usage autre que celui de l’habitation”[271].

 En raison des doutes concernant la légalité et l’opposabilité de cette disposition, le Parlement bruxellois a adopté, par ordonnance du 18 juillet 2002, une disposition imposant un permis d’urbanisme pour les actes et travaux précités : « Les actes et travaux, accomplis avant le 1er juillet 1992, que l'article 2, 2°, G, du Titre ler du règlement général sur la bâtisse de l'Agglomération bruxelloise du 21 mars 1975 soumettait à l'obtention d'un permis de bâtir, sans qu'un tel permis n'ait été obtenu, doivent faire l'objet d'un permis d'urbanisme. » [272].

 Le législateur a toutefois prévu la délivrance d’un permis d’urbanisme automatique lorsque certaines conditions sont remplies : « Ce permis ne peut être refusé que si les actes et travaux visés à l'alinéa 1erne sont pas conformes à un plan particulier d'affectation du sol ou à un permis de lotir en vigueur au moment où ils ont été exécutés ou que le demandeur ne parvienne pas à établir que l'affectation ou l'usage du bien n'a pas été modifié depuis le 1er juillet 1992. »[273].

 II.  Entre le 1er juillet 1992 et le 1er décembre 1993

102. L'article 84, § 1er, 5°, de l'ordonnance du 29 août 1991 organique de la planification et de l’urbanisme – qui est entrée en vigueur le 1er juillet 1992 –imposait un permis en cas de modification « de tout ou partie d'un bien en vue d'en changer l'affectation, même si cette modification ne nécessite pas de travaux »[274].

Si la réalisation de changements d’affectation sans permis d’urbanisme est érigée en infraction[275], on notera également que la poursuite de ceux-ci est désormais expressément érigée en infraction[276].

Les travaux de transformation intérieurs impliquant un changement d’affectation étaient également soumis à permis d’urbanisme, puisque l’arrêté du gouvernement du 29 juin 1992 n’exonérait de permis de tels travaux que pour autant qu’ils n’impliquent pas de « changement de l'affectation » de l’immeuble[277].

En revanche, le changement d'utilisation de fait d'un immeuble, pour autant que l’affectation au regard des plans d'affectation du sol soit maintenue, ne nécessitait pas de permis d’urbanisme[278].

III. Depuis le 1er décembre 1993 à nos jours

 103. Depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 23 novembre 1993, un permis d’urbanisme s’impose :

- pour les changements de destination, à l’exclusion des changements de destination de minime importance exonérés de permis d’urbanisme ;

- pour les changements d’utilisation, étant entendu que ces derniers ne sont plus soumis à permis d’urbanisme depuis le 30 janvier 2003, sauf lorsqu’ils sont repris sur une liste arrêtée par le Gouvernement.[279]

§4 Mention d’un permis qui n’a pas été ou pas totalement été mis en œuvre ou dont les charges y relatives n’ont pas été exécutées

104. Lorsqu’il ressort des renseignements obtenus auprès de l’administration qu’un permis d’urbanisme, d’urbanisation ou de lotir n’a pas été intégralement mis en œuvre, il importe de s’assurer préalablement que ce permis n’est pas périmé.

Il en sera en particulier ainsi lorsqu’il s’agit de vendre un lot au sein d’un lotissementde plus de cinq ans ou dont les charges n’ont pas été mises en œuvre ou lorsque le permis d’urbanisme produit par le vendeur est un des éléments qui amène l’acquéreur à acquérir le bien en vue d’y construire ou de poursuivre un projet de construction en cours.

En effet, la péremption d’un permis a pour effet que celui-ci ne peut plus être mis en œuvre et, accessoirement, entraîne la péremption des permis modificatifs qui auraient été délivrés ultérieurement.

105.  Les causes de péremption diffèrent selon les régions et selon qu’il s’agit d’un permis d’urbanisme, de lotir ou d’urbanisation.

En substance, les permis d’urbanisme doivent avoir été mis en œuvre de façon significative dans un délai de deux ans éventuellement prorogés (régions wallonne et bruxelloise), les charges d’urbanisme doivent avoir été mises en œuvre dans ce même délai (région bruxelloise), les travaux doivent être achevés dans les cinq ans, sauf cas du phasage des travaux (région wallonne) ou ne peuvent avoir été interrompus pendant plus d’un an (région bruxelloise).[280]

En matière de permis de lotir bruxellois, le permis de lotir qui n’implique pas de travaux de voirie, se périme pour la partie restante si un tiers des lots n’a pas été cédé dans les cinq ans ou si les charges d’urbanisme n’ont pas été réalisées ou les garanties financières y relatives n’ont pas été fournies dans ce délai. Lorsque le permis de lotir implique des travaux de voirie, le permis se périme si les travaux et charges imposées n’ont pas été réalisés dans les cinq ou si les garanties financières y relatives n’ont pas été fournies.[281]

En matière de permis d’urbanisation wallon, le permis, qui impose la réalisation d’actes, travaux ou charges qui n’ont pas été exécutées dans les cinq ans ou pour lesquels le titulaire n’a pas fourni les garanties financières exigées dans ce délai, est périmé pour la partie restante concernée par les travaux non exécutés. Le permis, qui n’impose pas de tels actes, travaux ou charge est périmé pour la partie restante qui n’a pas fait l’objet d’une cession dans les cinq ans.[282]

Section 3 Les sources d’informations officielles disponibles

 106. La complexité du droit de l’urbanisme illustrée, l’importance pratique de la matière et les principes de transparence commandent que tous les intéressés puissent aisément avoir accès aux informations indispensables afin de connaître le statut d’un bien ou la faisabilité administrative d’un projet urbanistique.

 Le principe général du droit d’accès à l’information a été inscrit dans l’article 32 de la Constitution selon lequel « chacun a le droit de consulter chaque document administratif et de s’en faire remettre copie ». Ce besoin devient une nécessité impérieuse dans le chef des professionnels qui ont la tâche d’informer leur client ou les tiers, tels les notaires, etc.

 Plusieurs sources d’information sont disponibles et sont décrites ci-dessous. Il faut cependant reconnaître que ces sources ne suffisent pas nécessairement, comme mieux illustré par les questions développées plus avant, puisque bien souvent un travail d’archéologie juridique s’impose pour vérifier la régularité ou non d’une situation urbanistique.

§1er Les certificats d’urbanisme et les renseignements urbanistiques [283]

 107. Les certificats d’urbanisme ont pour objet de fournir des informations précises relatives à :

- une parcelle déterminée : on parle alors de « certificat d’urbanisme n°1 » en Région wallonne, de « renseignement urbanistiques » en Région bruxelloise.

- un projet déterminé: on parle, en ce cas, de “certificat d’urbanisme n°2” en Région wallonne et de “certificat d’urbanisme” en Région bruxelloise. Ce certificat d’urbanisme n°2 ne fait qu’éclairer le demandeur sur l’issue qui serait probablement réservée à une demande de permis ayant le même objet, sans nullement lui conférer un droit à l’obtention du permis.[284]

 Le certificat d’urbanisme n°1 (ou renseignements urbanistiques) peut être sollicité par toute personne qui justifie d’un intérêt: il peut donc s’agir d’un investisseur ou d’un contractant potentiel ou encore des professionnels chargés d’une opération sur le bien concerné.

 Il donne une série d’informations sur la situation urbanistique générale d’un bien, dont les  dispositions planologiques et règlementaires applicables (plans, schémas, règlements d’urbanisme, permis de lotir, etc…), afin de connaître la destination de la parcelle et les conditions réglementaires auxquelles est subordonné tout projet de construction.[285]

 En région bruxelloise, le formulaire de renseignements urbanistiques permet également d'obtenir l'information sur la régularité de l’affectation de l’immeuble, à tous le moins pour les changements de destination opérés sans permis de bâtir avant l’entrée en vigueur du règlement général sur la bâtisse de l’agglomération bruxelloise du 21 mars 1975[286]. En d’autres termes, il est possible de faire confirmer la régularité d’un changement de destination opéré par le passé sans permis de bâtir, auquel cas, le demandeur doit joindre à sa demande la preuve de l’utilisation habituelle du bien depuis avant l’entrée en vigueur du règlement général sur la bâtisse de l’agglomération bruxelloise du 21 mars 1975.  

 Ceci étant, cette confirmation n’a aucune valeur juridique. Compte tenu de la complexité de cette question[287], il arrive souvent que la mention de l’affectation dans les renseignements urbanistiques procède d’une analyse erronée de la situation par l’administration qui se borne trop souvent à relever l’affectation mentionnée dans le dernier permis d’urbanisme, sans se demander si depuis lors un changement de destination n’a pas été régulièrement été acquis à une époque où aucun permis ne s’imposait pour ce faire.

 §2 Communication des informations et des documents en matière de planification et d’urbanisme

 108. En Régions wallonne et bruxelloise, il est prévu que les administrations communales délivrent aux personnes qui en font la demande des copies ou extraits des plans d’aménagement, des prescriptions réglementaires qui les accompagnent, des plans d’alignement, des règlements d’urbanisme, ainsi que des périmètres soumis au droit de préemption et, exclusivement en Région bruxelloise, de l’inventaire des sites d’activités inexploités[288].

 La communication desdites informations est obligatoire de sorte que celui qui se voit opposer un refus pourrait introduire un recours contre cette décision.

 §3. Communication des informations et des documents en matière de permis et certificats

 109. En Région wallonne, les tiers intéressés peuvent obtenir communication des permis délivrés.

La communication des demandes de permis est réservée aux propriétaires riverains.[289]

 En Région bruxelloise, les communes sont tenues d’assurer l’information sur les demandes de permis et certificats introduites et sur le contenu des permis et certificats délivrés.[290]

L’exigence d’un intérêt, de même que l’exigence de la qualité de propriétaire riverain pour l’obtention d’informations en matière de permis ne semblent pas compatibles avec les dispositions de la directive 2003/4/CE du Parlement européen et du Conseil du 28 janvier 2003 concernant l’accès du public à l’information en matière d’environnement qui ouvrent aux citoyens l’accès aux diverses données et informations, en ce qui concerne tout projet ou activité susceptible de porter atteinte à l’environnement au sens le plus large, en ce compris donc l’aménagement du territoire et de l’urbanisme.

Celui qui souhaite obtenir une information sans justifier d’un intérêt ou de la qualité de propriétaire riverain aura donc tout intérêt à introduire sa demande d’information sur pied de la directive précitée, telle que transposée en droit wallon et bruxellois. [291]

 §4. Autres informations disponibles

 110. Pour les immeubles divisés en plusieurs unités de logement, sans permis d’urbanisme préalable, il est recommandé d’obtenir un relevé de l’historique des domiciliations dans l’immeuble auprès du service de la population ou le relevé de la date d’ouverture des compteurs de gaz et électricité auprès de l’intercommunale compétente.

Ces éléments constituent des éléments probants permettant de déterminer la date de division d’un immeuble en plusieurs unités de logement, et permettent ainsi de vérifier si, à la date de division de l’immeuble, un permis d’urbanisme était ou non requis.

 

CHAPITRE 4 LA VENTE ET LES INFRACTIONS URBANISTIQUES

Section 1er.  La vente ne fait pas disparaître les infractions urbanistiques et le droit pour les autorités de solliciter la remise en état

 111. La vente d’un bien grevé d’irrégularités urbanistiques n’a pas pour effet de faire disparaître pareilles irrégularités. S’il est vrai que le nouveau propriétaire ne peut se voir poursuivi du fait d’avoir réalisé des actes et travaux irréguliers, les législateurs wallons et bruxellois ont toutefois incriminé le fait de maintenir ces actes et travaux[292]. Il s’agit d’une infraction continue qui perdure tant qu’il n’a pas été mis fin à la situation illicite, soit par l’obtention d’un permis de régularisation, soit par le remise des lieux en leur pristin état.

Etant donné que l'infraction de maintien de travaux irréguliers requiert une maitrise sur l'immeuble visé, elle peut être imputée au nouveau propriétaire quand bien même ce dernier n’aurait pas participé à l’exécution des actes et travaux litigieux. Ce principe a été rappelé par la Cour de cassation en ces termes : « L'acte punissable de maintien de travaux non conformes aux prescriptions légales en matière d'urbanisme consiste dans l'abstention coupable de mettre fin à l'existence de travaux exécutés illégalement, fut-ce par un tiers »[293].

Lorsque le vendeur cède son bien, il en perd la maitrise de sorte que, dans son chef, l'infraction de maintien de travaux irréguliers cesse et commence à se prescrire. La Cour de cassation a jugé que « seul celui qui a des droits sur le bien immeuble peut être déclaré coupable de l’abstention à mettre un terme à l’existence de travaux exécutés illégalement ».[294] Néanmoins, tant que l'infraction ne sera pas prescrite dans son chef, le vendeur peut être poursuivi et condamné.

112. Aussi longtemps que l’infraction n’est pas prescrite dans son chef, le vendeur peut être condamné aux différentes mesures de remise en état prévues par le législateur, qu’il s’agisse de la remise des lieux dans leur pristin état, la réalisation de travaux d’aménagement ou du payement de la plus-value acquise par le bien suite à la commission de l’infraction. [295]

Le fait de pouvoir condamner le vendeur à la remise des lieux dans leur pristin état alors qu’il n’en est plus propriétaire peut paraître, à première vue, préjudiciable pour le nouveau propriétaire, en particulier lorsque ce dernier n’a pas été joint à la cause. Toutefois, la Cour de cassation admet le principe d’une telle condamnation au motif que l’action de remise en état est une action « in rem » et qu’en tout état de cause, le nouveau propriétaire dispose de la possibilité, s’il n’est pas à la cause, de faire tierce opposition.[296] En outre, il bénéficie également de la possibilité de demander l’annulation de son titre ou, à défaut, des dommages et intérêts à charge du coupable [297].

La Cour de cassation a considéré qu’il ne s’agissait pas d’une atteinte à l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme, lequel dispose que « toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international », au motif que le second alinéa du même article ajoute que « les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possède les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général […] »[298].

113. L’acquéreur qui maintient une situation infractionnelle peut être condamné aux mêmes mesures de remise en état que celles qui peuvent être prononcées à l'égard de l’auteur des actes et travaux érigés en infraction.

La remise en état des lieux ou l’accomplissement de travaux d’aménagement peuvent donc être demandés au Tribunal par les autorités administratives, sans préjudice des recours de nature civile que l’acquéreur peut introduire à l’encontre du vendeur en vue notamment d’obtenir le cas échéant l’annulation du titre d’acquisition.  En revanche, le paiement de la plus-value acquise par le bien suite à la commission de l’infraction ne pourra être ordonné à charge de l’acquéreur que s’il est établi qu’il s’est enrichi.[299]

Section 2. La vente peut être un élément constitutif d’une infraction urbanistique

114. La vente immobilière est susceptible de constituer une infraction urbanistique, chaque fois qu’elle doit être précédée d’un permis qui n’a pas été obtenu ou qui est périmé ou annulé au moment de la vente.

Il en va ainsi de la vente d’un lot sans permis de lotir ou d’urbanisation valable autorisant cette division ou, encore, de la vente d’un appartement au sein d’un immeuble existant lorsque la création de cette unité de logement n’est pas couverte par un permis d’urbanisme valable.

Dans ces deux hypothèses, la vente matérialise l’infraction puisqu’elle permet une division qui nécessitait un permis préalable. La responsabilité pénale du vendeur pourra donc être engagée du fait de la vente intervenue, de même que celle de l’agent immobilier et du notaire, en leur qualité de co-auteur ou, à tout le moins, de complice de l’infraction puisque leur concours aura permis la commission de l’infraction.

115. En pratique, cette question est toutefois délicate, notamment lorsque la vente intervenue ne fait qu’ « entériner » une situation de fait préexistante. On pense ainsi à la vente d’une unité de logement qui préexistait à la vente et dont il s’avère qu’elle résulte d’une division de logement qui n’a pas fait l’objet d’un permis d’urbanisme. Dans ce cas, la vente ne crée pas, à proprement parler, le nouveau logement.

Cela signifie-t-il que le vendeur ou le notaire instrumentant échapperait à toute possibilité de sanction au niveau pénal ?

En ce qui concerne le vendeur, il ne faut pas perdre de vue que le maintien d’une unité de logement non autorisée constitue en soi une infraction pénale dans le chef du propriétaire vendeur, même lorsqu’il n’a pas lui-même créé cette unité de logement.  La responsabilité pénale du vendeur est dès lors susceptible d’être engagée puisque jusqu’au jour de la vente, il a maintenu une situation infractionnelle, à moins qu’il puisse faire valoir utilement une cause d’erreur invincible.[300] En revanche, les notaires n’ont pas de maîtrise sur le bien[301], de sorte que l’infraction de maintien de travaux ne peut leur être opposée.

Au-delà de l’infraction de maintien de travaux irréguliers, et d’un point de vue théorique, on peut se demander si la responsabilité pénale du vendeur et du notaire ne peut cependant être inquiétée du fait que la vente, qui « entérine » une division préexistante, a pour effet de « matérialiser » pleinement la commission de l’infraction, en créant, en sus de la division matérielle préexistante du bien, une division sur le plan juridique qui n’existait pas antérieurement.[302] Il n’est pas exclu ici aussi qu’à l’instar du vendeur, le notaire puisse également invoquer une cause d’erreur invincible puisque préalablement à la vente, il peut avoir été mis en possession de documents lui permettant de croire prima facie que la division entreprise a été acquise à une époque où aucun permis n’était requis à cette fin.

Section 3. Les infractions urbanistiques peuvent entraîner l’annulation ou la résolution de la vente

116. Outre les manquements au devoir d’information en raison d’un acte passé sur base d’informations urbanistiques incomplètes ou incorrectes[303], les infractions urbanistiques qui grèvent un bien faisant l’objet d’une vente sont susceptibles d’entacher la vente d'une irrégularité, dont l’appréhension en droit civil n’est pas sans poser question.

Il ne fait guère de doute que la vente ne peut intervenir lorsqu’elle a pour effet de consommer l’infraction urbanistique. Il en va ainsi de la vente d’un lot sans permis de lotir ou permis d’urbanisation préalable ou encore la vente d’un appartement au sein d’un immeuble existant lorsque la création de cette unité de logement n’est pas couverte par un permis d’urbanisme.

En dehors de ce cas particulier, il va de soi que l’existence d’une infraction urbanistique n’entachera pas nécessairement la validité de la vente, lorsque cette dernière a été faite en pleine connaissance de cause et que les conséquences de cette situation ont été réglées de façon à y mettre un terme.[304]

Lorsque l’une ou l’autre de ces deux conditions ne sont pas réunies, les effets des infractions urbanistiques sur la vente sont, dans la pratique, appréhendés de façon multiple avec des conséquences parfois distinctes selon la nature de la sanction civile postulée (nullité pour contrariété à l’ordre public, nullité pour vice du consentement, résolution de la vente pour défaut de délivrance d’une chose conforme ou encore pour vice caché, recours à la garantie d’éviction).

Il est vrai que l’articulation du droit administratif avec les concepts de droit civil ne se fait pas toujours sans difficulté. Les lignes qui suivent tentent de faire le point.

§1er Rappel des principes : la nullité pour contrariété à l’ordre public précede les causes de nullité relative ou les causes de résolution de la vente

117. Les prescriptions administratives constituant le droit de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire relèvent de l’ordre public. Il a ainsi été jugé que la matière de l'urbanisme et de l’aménagement du territoire touche aux intérêts essentiels de l'Etat, à savoir la réalisation d'un bon aménagement du territoire, ou fixent dans le droit privé les bases juridiques sur lesquelles repose l'ordre économique de la société, et est, dès lors, d'ordre public.[305]

Si cette affirmation peut apparaître sous certains aspects trop générale[306], on retiendra en tout état de cause que l’ensemble des dispositions urbanistiques dont la violation est pénalement sanctionnée relève nécessairement de l’ordre public, sans toutefois que cette dernière notion puisse être réduite à cette seule catégorie de dispositions.[307]     

Le non respect de cet ordre public devrait, partant, entrainer la nullité de la vente, pour illicéité de la cause ou de l’objet. La nullité pour contrariété à l’ordre public doit d’ailleurs en principe être soulevée d’office par le juge. Le juge ne peut attacher aucun effet juridique à une telle convention[308], ce qui exclut de recourir aux sanctions civiles liées au défaut de délivrance de la chose ou à la garantie des vices cachés ou autres causes de nullité relative, telles que l’erreur ou le dol.

118. Il ne fait guère de doute qu’est contraire à l’ordre public, la vente dont l’objet a pour effet de consommer l’infraction pénale, comme c’est le cas de la vente d’un lot sans permis de lotir ou d’urbanisation préalable ou sur base d’un permis de lotir ou d’urbanisation périmé ou annulé ou encore de la vente d’un appartement au sein d’un immeuble existant lorsque la création de cette unité de logement n’est pas couverte par un permis d’urbanisme valable non périmé.

119. En revanche, la question demeure controversée lorsque la vente ne consomme pas en elle-même l’infraction urbanistique.

L’existence d’une infraction urbanistique n’entachera pas nécessairement la validité de la vente, lorsque cette dernière a été faite en pleine connaissance de cause et que les conséquences de cette situation ont été réglées de façon à y mettre un terme.[309] Dans ce cas, l’obligation de délivrance est réduite à la simple mise à disposition matérielle de la chose, tandis que les parties ont réglé les conséquences de l’infraction de façon à y mettre un terme (régularisation et, à défaut, remise en état). 

120. Qu’en est-il toutefois lorsque l’acquéreur n’a pas été informé que le bien vendu est en situation infractionnelle et que les parties n’ont en conséquent pas réglé les conséquences de l’infraction de façon à y mettre un terme?

Il peut arriver que l’objet vendu soit contraire à l’ordre public, telle la vente d’un bâtiment érigé sans permis d’urbanisme, ou en violation de dispositions planologiques pénalement sanctionnée.

L’objet matériel prévu au contrat ne se confond toutefois pas avec l’objet des obligations prévues au contrat, de sorte que l’illicéité de l’un n’implique pas nécessairement l’illicéité de l’autre. Pour que le contrat puisse être considéré comme contraire à l’ordre public, il convient qu’il crée une situation illégale, ce qui sera le cas notamment lorsque la vente a pour objet de consommer l’infraction, ou encore qu’il maintienne une situation illégale, comme l’a rappelé le Cour de cassation dans une affaire concernant un contrat d’assurance-incendie portant sur un chalet érigé sans permis d’urbanisme[310].

L’arrêt attaqué avait déclaré le contrat d’assurance nul pour illicéité de son objet. La Cour de cassation rappel en un premier temps que « l’objet d’une obligation est la prestation promise par le débiteur ; que celui du contrat d’assurance est la couverture d’un risque déterminé moyennant un prix ; que cet objet doit être licite ». La Cour constate que l’arrêt attaqué « n’énonce pas qu’un tel objet crée ou maintient une situation illégale » et casse en conséquent l’arrêt attaqué.

Le professeur KOHL en déduit que  « la vente d’un bien immeuble érigé en violation des règles d’urbanisme n’est pas, par définition, nulle par suite du caractère illicite de son objet, puisque les prestations promises par les parties, qui constituent l’objet de leurs obligations, ne présentent pas, en soi, un caractère illicite »[311].

Il est permis de s’interroger sur le bien fondé de cet enseignement. En effet, à la différence du contrat d’assurance, la vente postule une obligation de délivrance matérielle de la chose dont on peut se demander si elle ne contribue intrinsèquement au maintien d’une situation illégale, puisqu’en pratique, il ne peut être satisfait à l’obligation de délivrance qu’à la condition que l’ouvrage irrégulier et, partant, l’infraction soient maintenus.

 121. En revanche, il peut arriver que seule une partie accessoire du bien vendu soit affectée d’une infraction urbanistique : l’objet même de l’obligation de délivrance du vendeur n’est donc pas intrinsèquement contraire à l’ordre public, de sorte que la sanction de la nullité absolue ne sera pas, dans cette hypothèse, d’application.

D’autres sanctions prévues par le Code civil sont susceptibles d’être appliquées plus utilement, qu’il s’agisse des causes de nullité relative ou de la résolution de la vente pour défaut de délivrance ou vices cachés. Elles sont examinées ci-après. 

§2. les causes de nullité relative ou de résolution de la vente

122. La jurisprudence révèle une série de cas où l’irrégularité urbanistique d’un bien vendu aboutit à la nullité de la vente pour vice du consentement ou à la résolution de la vente pour défaut de délivrance d’une chose conforme ou vice caché. 

Il faut bien reconnaître que les cas révélés par la jurisprudence font généralement l’économie de l’examen de la contrariété de l’objet ou de la cause de la vente à l’ordre public, qui est un pourtant un préalable à l’application de ces autres sanctions prévues par le droit civil.

Il convient également d’être attentif au fait que les effets pratiques de ces sanctions diffèrent sensiblement: annulation ou résolution de la vente, exigibilité de dommages et intérêt conventionnels ou non, restitution totale ou partielle du prix de vente,… La nature de la sanction postulée est susceptible également d’avoir des effets sur le droit à restitution ou non des droits d’enregistrement.[312]

A.  Nullité de l’acte pour cause d’infraction urbanistique imputable au vendeur

123. Lorsqu’un bien est affecté d’une infraction urbanistique imputable au vendeur, on observera que les législateurs régionaux prévoient qu’« à la demande des acquéreurs (…), le Tribunal peut annuler aux frais du condamné, leur titre d’acquisition (…), sans préjudice du droit à l’indemnisation à charge du coupable »[313]. Cette disposition est « également applicable en cas d'action introduite devant le tribunal civil »[314], de sorte que les juridictions civiles peuvent prononcer l’annulation du titre d’acquisition, sans qu’il n’y ait préalablement condamnation pénale malgré le fait que les termes « coupable » et « condamné » – qui apparaissent dans le texte –  soient des locutions pénales.[315]

Il n’apparaît pas de façon évidente si cette nullité constitue une cause particulière d’annulation ou si elle ne constitue qu’une application du droit commun des contrats.[316] Il ne fait guère de doute que le législateur a envisagé une cause de nullité relative, car elle ne peut être mise en œuvre que « à la demande de l’acquéreur », tandis que l’annulation constitue une faculté pour le Tribunal, comme le précise la locution « peut annuler ».

Sauf le cas de la vente dont l’objet ou la cause est contraire à l’ordre public, la sanction de la nullité n’est donc pas automatique du seul fait que l’acquéreur établisse la présence d’une irrégularité urbanistique imputable au vendeur.

On observera qu’en pratique, les tribunaux ne donnent pas à cette cause de nullité un portée distincte des causes de nullité relative instaurées par le droit commun des contrats : le pouvoir d’appréciation du Tribunal quant à l’application de la sanction de la nullité en cas d’infraction urbanistique imputable au vendeur semble ainsi balisé par les causes de nullité que sont l’erreur sur la chose ou le dol. Ces dernières sont examinées ci-après.

B. Nullité de l’acte pour cause d’erreur sur la chose ou de dol

124.  Outre le principe de la nullité pour contrariété à l’ordre public, un contrat de vente peut être annulé, si l’erreur porte sur une qualité substantielle de la chose[317] (nullité pour cause d’erreur) ou si cette erreur a été provoquée par l'un des cocontractants dans l'intention d'inciter l'autre à conclure le contrat alors que sans la manœuvre dont il a été la victime, il est évident qu’il n’aurait pas contracté (nullité pour cause de dol)[318].

L’action en nullité opère avec effet rétroactif et, partant, entraîne la restitution de la chose vendue et du prix payé. En principe, elle ne donne pas lieu à des dommages et intérêts, sauf à prouver l’existence d’une culpa in contrahendo[319] ou d’un dol.

125. En matière de dol, la difficulté tient au fait qu’il y a lieu de démontrer l’existence de manœuvres frauduleuses.

Pourraient être qualifiées de telles les réticences dolosives consistant dans le chef du vendeur à ne pas révéler des informations connues de lui et ignorées de l’acquéreur et de nature à empêcher ce dernier de donner son accord. Les réticences dolosives se situent en quelque sorte au-delà des obligations d’information préalable prévues par le droit de l’urbanisme. Pourrait être considéré comme tel, le vendeur qui tait délibérément qu’un procès-verbal d’infraction a été dressé ou que des actes et travaux ont été effectués par lui sans permis d’urbanisme.

 Il existe très peu de jurisprudence qui, en cas de vente d’un bien affecté d’une infraction urbanistique, reconnaît l’existence d’un dol[320]. On peut toutefois citer un jugement du Tribunal de première instance de Bruxelles qui a reconnu l’existence d’un dol dans le chef des vendeurs d’une habitation construite en infraction au permis de lotir (pour des raisons de superficie)[321]. Le tribunal constate que déjà la demande de permis d’urbanisme ne respectait pas le permis de lotir ; qu’elle était fausse et trompeuse et ce, dans le but d’obtenir ledit permis. Or, les vendeurs avaient connaissance du permis de lotir et par conséquent de la non-conformité de la demande de permis et de l’habitation érigée par la suite. Le tribunal ajoute que « sans le silence qui dans les circonstances données constituait une manœuvre dolosive des vendeurs, la vente n’aurait simplement pas été conclue. […]. L’ensemble des manœuvres ont été faites sciemment et volontairement avec intention dolosive, et dans le but de tromper l’autre partie et de l’inciter à conclure l’obligation sachant que cette obligation n’aurait pas été contractée sans ces manœuvres ». Par conséquent, le tribunal prononce la nullité de la convention sur la base de l’article 1116 du Code civil. En outre, le tribunal alloue des dommages et intérêts aux acquéreurs au motif que l’annulation ne répare pas entièrement leur dommage.

126. Hors le cas du dol, la vente pourrait être annulée pour cause d’erreur. L’erreur doit porter sur une qualité substantielle de la chose. Le caractère constructible d’un « terrain à bâtir » constitue généralement une qualité substantielle en considération de laquelle l'acquéreur s'est décidé à acheter[322].

Il n’est dès lors pas étonnant que la jurisprudence considère que l’absence de permis de lotir préalable ou la péremption d’un tel permis porte atteinte à une qualité substantielle de la chose vendue.[323] En effet, la péremption du permis de lotir empêche les acquéreurs d’une parcelle située dans le périmètre du lotissement d’obtenir un permis d’urbanisme et, partant, de construire sur le lot ainsi acquis.

Il en va de même lorsque le permis de lotir, sur base duquel la vente avait été effectué, a été annulé à la suite d’un recours en annulation, fut-il introduit postérieurement à la vente.

Ainsi, la Cour de Cassation rappelle que l’annulation d’un permis de lotir par le Conseil d’Etat opère de manière rétroactive de sorte que les parties sont remises dans l’état où elles se trouvaient avant la décision annulée. En raison de ceteffet rétroactif et de l’autorité de chose jugée erga omnes de l’arrêt d’annulation du permis de lotir, il importe peu qu’au moment de le vente, le recours en annulation devant le Conseil d’Etat n’ait pas été introduit.  La Cour de conclure que « l’erreur peut ainsi consister dans le fait que la convention a été conclue à la suite d’une erreur sur les qualités substantielles de la chose résultant de ce qu’en raison de l’annulation d’une décision administrative, ces qualités n’existaient rétroactivement pas au moment de la conclusion de la convention de vente de la chose ». [324]

127. La régularité des constructions faisant l’objet de la vente peut également, selon les circonstances, être considérée comme une qualité substantielle de la chose ayant déterminé l’acquéreur à acheter.

Ainsi, la Cour d’appel de Mons a estimé que « l’acheteur d’une maison de commerce à usage de discothèque qui l’a achetée en raison précisément de cet usage commet une erreur portant sur un élément ayant déterminé son consentement et justifiant l’annulation du contrat, lorsqu’il apparaît que n’avait pas été accueillie par le collège des Bourgmestre et échevins la demande de permis en vue de la construction d’un dancing et que la construction a donc été érigée illégalement »[325].

De façon générale, la jurisprudence admet également l’annulation de la vente pour cause d’erreur lorsque l’usage auquel l’acquéreur voulait affecter le bien n’a pas été autorisé ou ne peut être mise en œuvre, pour autant que l’affectation projetée soit entrée dans le champ contractuel[326].

128. L'erreur ne doit toutefois pas être inexcusable dans le chef du cocontractant. La sévérité de cette appréciation en cas de manque d'information sera directement proportionnée à l’étendue du devoir d'information préalable de la partie qui se prévaut de l'erreur[327] et, en cas d'information erronée, la difficulté avec laquelle la partie qui s’en prévaut aurait pu déceler l'erreur invoquée par lui.[328]

A été considérée comme étant inexcusable, par la Cour d’appel de Bruxelles, l’erreur quant à la possibilité d’affecter un entrepôt à des activités commerciales alors que le compromis prévoyait expressément que « l’acquéreur déclare s’être renseigné personnellement sur l’affectation actuelle du bien et faire son affaire personnelle de toute modification éventuelle de cette affectation sans intervention du vendeur ni recours contre lui. Le vendeur déclare que, depuis que le bien est en sa possession, celui-ci a toujours été affecté à l’activité de dépôt ». En d’autres termes, il appartenait aux acquéreurs de se renseigner sur l’affectation actuelle du bien et d’introduire toute demande de modification éventuelle de cette affectation, sans intervention du vendeur ni recours contre lui. Le caractère inexcusable était encore renforcé par le fait que les acquéreurs ont invoqué, dans leurs conclusions, avoir été réticents à signer le compromis, n’ayant pas fait les démarches utiles auprès de l’administration compétente[329].

En revanche, dans le cadre d’une action tendant à obtenir l’annulation d‘une vente au sein d’un permis de lotir périmé, la Cour d’appel de Liège a considéré que l’erreur revêtait un caractère excusable au motif que l’acte sous seing privé décrivait le bien comme étant « une parcelle de terrain à bâtir » et que l’acte authentique faisait expressément référence au courrier de l’administration selon lequel « il appert que le lot 1 reste régi par le lotissement Feddema-Foccroulle »[330]. En outre, la Cour condamne la venderesse à payer des dommages et intérêts aux acquéreurs au motif qu’elle a commis une culpa in contrahendo faisant verser les acquéreurs dans l’erreur. En effet, c’est la venderesse qui a sollicité le permis de lotir et qui n’a pas exécuté les charges du lotissement de sorte qu’elle a vendu un bien alors qu’elle aurait dû savoir que le permis était périmé et aurait dû en informer les acquéreurs.

129.L’action en nullité est parfois écartée en raison de l’insertion de la mention légale selon laquelle il n’est pris aucun engagement quant à la possibilité d'effectuer sur le bien aucun des actes et travaux soumis à permis d’urbanisme et qu'aucun des actes et travaux soumis à permis ne peuvent être effectués sur le bien, objet de l'acte, tant que le permis d'urbanisme n'a pas été obtenu.[331]

Cette clause n’est effectivement pas une clause de style et sera opposée à raison à l’acquéreur d’un bien qualifié de « terrain à bâtir » lorsque le refus de permis d’urbanisme auquel il est confronté ne résulte pas d’une stipulation légale précise - qui interdirait de façon générale de bâtir- mais des exigences du bon aménagement du territoire.[332]

Il s’agit néanmoins d’une clause de portée générale qui vise à rappeler à  l’acquéreur l’obligation d’obtenir un permis préalable avant de bâtir, à défaut pour le vendeur de disposer d’un tel permis, et non d’une clause d’exonération de garantie dans le chef du vendeur.

Partant, il y a lieu d’interpréter cette clause en tenant compte « des assurances données par le vendeur au cours des négociations sur les possibilités de construire »[333]. En effet, une telle clause ne rend en aucun cas l’acte inattaquable par le seul effet de son insertion.[334]

Ainsi, l’application d’une telle clause ne peut être invoquée de bonne foi lorsqu’il apparaît du contexte dans lequel la vente a eu lieu que l’exécution du permis d’urbanisme, qui a fait l’objet d’un retrait après la vente, était un élément essentiel de l’achat et était compris dans le prix de vente et que le vendeur professionnel aurait pu prévoir le motif du retrait de permis.[335]

En tout état de cause, cette clause ne peut pas être invoquée à propos d’actes et travaux infractionnels, puisque si cette clause permet, dans les limites précitées, de délier le vendeur de tout engagement quant à la possibilité de réaliser des actes et travaux sur le bien, postérieurement à la vente, elle ne concerne en rien les actes et travaux existants au moment de la vente. [336]

En revanche, la clause selon laquelle « l’acquéreur déclare avoir pris tous ses renseignements auprès de toutes autorités compétentes tant en ce qui concerne le maintien de la situation actuelle que la faisabilité des ses projets à cet endroit, le tout à décharge du vendeur » a été jugé comme une clause d’exonération valable empêchant l’acquéreur de se prévaloir de l’erreur qu’il invoquait à propos de l’escalier d’accès qui fut déplacé en violation du permis d’urbanisme par le constructeur originaire.[337]

  C. La délivrance d’une chose conforme

130. « Le vendeur est tenu de délivrer à l’acheteur une chose conforme au contrat ».[338] « Si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l’acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur ».[339] « Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu ».[340]

L’obligation de délivrance est une obligation de résultat[341] ; le vendeur ne peut s’en exonérer qu’en invoquant une cause étrangère.

Si l’acquéreur s’aperçoit que le bien qui lui a été vendu n’est pas conforme aux dispositions contractuelles, il peut invoquer le défaut de délivrance, à condition de désagréer celui-ci au moment de la délivrance ou peu après celle-ci. L’agréation restant une question de fait : afin d’éviter que le juge reconnaisse une « agréation tacite », lacquéreur devra prouver qu’il n’y a pas eu agréation par la prise de possession du bien.

Dans le cadre de l’obligation de délivrance, la charge de la preuve est partagée. La preuve de la conformité du bien à la chose vendue appartient au vendeur. Tandis que la preuve de la non-conformité appartient à l’acquéreur[342].

Les sanctions de l’obligation de délivrance seront la résolution de la vente ou l’exécution forcée de celle-ci si une mise en conformité est possible avec dommages et intérêts du fait de la résolution ou de la délivrance tardive.

131. La Cour d’appel de Mons a, récemment, posé le principe selon lequel « manque à son obligation de délivrance, le vendeur d’un immeuble dont le compromis opère une division sans que le permis de lotir n’ait été obtenu ».[343] Le compromis de vente d’une habitation avait pour effet d’opérer une division de terrains. Or les vendeurs n’avaient pas introduit de demande de permis de lotir pour les deux terrains jouxtant l’habitation. La Cour a dès lors considéré que c’est à bon droit que les acquéreurs ont fait usage d’une clause résolutoire expresse contenue dans le contrat, entrainant la résolution du contrat sur la base de l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Le Tribunal de première instance de Bruxelles a également jugé que manque à son obligation de délivrance le vendeur qui vend comme logement un rez-de-chaussée anciennement affecté à usage de commerce, sans permis d’urbanisme préalable. Il précise à cette occasion que la clause selon laquelle « le vendeur déclare qu’à défaut de permis d’urbanisme (…), il ne prend aucun engagement quant à la possibilité d’effectuer sur le bien aucun des actes et travaux (en ce compris la modification de l’utilisation du bâtiment) visés par la législation urbanistique applicable » ne change rien à ce constat puisque « cette clause n’a d’autre portée que de délier le vendeur de tout engagement quant à la possibilité pour les acheteurs, postérieurement à la vente, de réaliser des travaux dans les lieux litigieux et de changer l’affectation du bien qui était celle annoncée au moment de la vente, à savoir un immeuble à usage de logement ». [344]

Il a été jugé également que le vendeur qui vend un bien sans déclarer qu’une condamnation urbanistique grève ce bien, manque à son obligation de délivrance, puisque le bien a été vendu « quitte et libre » de charges, ce qui implique que le vendeur a l’obligation de livrer le bien vendu après l’avoir apuré de toute charge.[345]

132. L’acquéreur peut, en lieu et place d’une demande de résolution, solliciter la mise en possession du bien et des dommages et intérêts pour le retard ainsi causé, à tout le moins si la situation est régularisable. Ainsi, l’obligation d’obtenir un permis de régularisation peut être considéré comme un retard dans l’obligation de délivrance qui justifie que le vendeur sera tenu d’indemniser l’acheteur en raison du préjudice que ce retard lui aura occasionné[346].

D.   La garantie des vices cachés

133. L’article 1641 du Code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

En présence d’un vice caché, l’acheteur a le choix entre rendre la chose et se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou conserver la chose et se faire restituer une partie du prix (action estimatoire).[347] Ce choix appartient au seul acheteur qui ne doit pas s’en justifier et qui s’exerce sous réserve de la théorie de l’abus de droit.[348]  

Par ailleurs, si le vendeur avait connaissance du vice, il sera également tenu d’indemniser l’acheteur de tous les dommages et intérêts. C’est en principe à l’acheteur d’apporter la preuve de la mauvaise foi de son cocontractant. En effet, le vendeur est présumé de bonne foi aux termes de l’article 2268 du Code civil. Il est toutefois fait exception à cette règle à l’égard des vendeurs professionnels.  En tout état de cause, même si le vendeur ignorait l’existence du vice, il devra rembourser l’acquéreur des frais occasionnés par la vente[349].

Enfin, si les clauses d’exonération sont licites et courantes en matière de vente immobilière, elles ne peuvent être opposées en cas de vices qui sont connus du vendeur ou qu’il devait connaître.

134. La doctrine s’est demandé si un vice fonctionnel pouvait tomber dans le champ de la garantie des vices cachés ou bien s’il ne s’agissait pas plutôt d’une cause d’erreur. Par un arrêt du 18 novembre 1971, la Cour de cassation a admis l’extension de la garantie des vices cachés aux vices fonctionnels et non plus uniquement aux vices intrinsèques de la chose[350].  

Il n’est donc pas surprenant que l’irrégularité urbanistique d’un bien ou de certaines parties de celui-ci ait déjà été admise, par la jurisprudence, au titre de vice caché fonctionnel.[351]

Il fut ainsi jugé que « la clause de garantie ‘vendu dans l’état dans lequel il se trouve avec tous les vices apparents et cachés’ n’est pas applicables aux vices qui sont connus du vendeur ou qu’il devait connaître. Le fait qu’un permis d’urbanisme n’ait pas été obtenu pour certains travaux de construction est un vice caché, qui oblige le vendeur à indemniser le préjudice subi par l’acheteur ».[352] 

De même, «le fait qu’un appartement a été édifié en contradiction avec le permis d’urbanisme, l’acte de base et le règlement de copropriété suffit pour établir que lors de la vente, le bien était entaché d’un vice caché qui affecte l’usage auquel il est destiné, de sorte que l’acheteur n’aurait pas acheté le bien ou ne l’aurait acheté qu’à un prix moins élevé. Ni le fait que l’autorité n’a pas constaté les infractions, ni le fait que les infractions pourraient être susceptibles de régularisation n’y changent quelque chose ».[353]

Cette jurisprudence élève ainsi au titre de vice caché, un vice qui n’affecte pas à proprement parler les qualités matérielles de la chose (vice intrinsèque), mais qui, en pratique, a un effet équivalent puisqu’il rend la chose impropre à l’usage auquel on la destine (vice fonctionnel).  

Il y a lieu de noter que l’action en résolution pour vices cachés ne s’applique pas aux ventes faites par autorité de justice, telles que les ventes d’immeubles faisant partie du patrimoine du failli, même en cas d’irrégularité urbanistique du bien vendu[354].

E. La possibilité de régularisation a-t-elle une incidence sur la demande d’annulation ou de résolution de la vente?

135. La question qui se pose ici est celle de savoir si les Cours et tribunaux pourraient rejeter une demande en annulation ou en résolution de la vente fondée sur les principes énoncés ci-dessus pour le simple motif que la situation est susceptible d’être régularisée ou encore parce qu’elle l’a été.

Répondre par l’affirmative reviendrait à préjuger de l’attitude de l’administration. En effet, en matière de délivrance de permis, s’il est vrai que l’autorité doit justifier sa décision au regard du principe du bon aménagement des lieux, il n’en demeure pas moins qu’elle bénéficie d’un total pouvoir d’appréciation. Or, il est constant qu’un juge ne peut substituer son appréciation à celle d’une quelconque autorité administrative, en vertu du principe de la séparation des pouvoirs. La jurisprudence semble, à raison, s’être fixée en ce sens.

Ainsi, la Cour d’appel de Bruxelles, tout en reconnaissant le fait qu’un appartement érigé en contradiction avec le permis d’urbanisme constitue un vice caché, a rappelé que « ni le fait que l’autorité n’a pas constaté les infractions, ni le fait que les infractions pourraient être susceptibles de régularisation n’y changent quelque chose »[355]. Dans le même ordre d’idée, la Cour d’appel de Mons a condamné le vendeur d’un immeuble dont le compromis engendrait une division de terrain sans obtention d’un permis de lotir « même si la régularisation intervient ultérieurement »[356].

La possibilité de régulariser la situation est susceptible d’être appréhendée en aval par la théorie de l’abus de droit. Ainsi, le tribunal de première instance de Bruxelles, après avoir relevé que « la question de la possibilité évoquée par (le vendeur) qu’auraient (les acquéreurs) de régulariser la situation, n’enlève rien au constat précité du manquement à l’obligation de délivrance », souligne qu’elle pourrait intervenir « tout au plus, pour déterminer si, en sollicitant la résolution du contrat compte tenu du manquement constaté, les acheteurs n’ont pas choisi la voie la plus dommageable et abuse du droit que la loi leur reconnaît », mais ne constate pas dans les circonstances de la cause un tel abus. [357]

Enfin, lorsque l’acheteur sollicite à titre principal la mise en possession du bien sur base del’obligation de délivrance et qu’une demande de permis de régularisation a été introduite et obtenue, le juge imposera l’allocation de dommages et intérêts pour le préjudice que lui a occasionné le retard dans la délivrance du permis de régularisation[358].

 

Joël van Ypersele et Lauriane Olivier

 

[1] C.E., Martens, n° 16.428, 21 mai 1974. Cette définition avait été reprise telle quelle par le Président du tribunal de première instance de Namur siégeant en référés, le 1er décembre 1989, J.T., 1990, p. 631. On trouvera d’autres définitions - notamment doctrinales - dans M. PAQUES, “ La définition du lotissement et les autres divisions ”, in Pratique notariale et droit administratif, Larcier, 1998, pp. 13 et ss., n° 5.

[2]Art. 103, al. 2, CoBAT.

[3] Art. 105, CoBAT

[4]Art. 300, 4°, CoBAT

[5]Art. 111, CoBAT

[6]Art.120, CoBAT

[7]Art.123, CoBAT

[8]Le législateur wallon a étoffé le contenu sur lequel porte le permis d’urbanisation :«  Le permis d’urbanisation contient : 1° les options d’aménagement relatives à l’économie d’énergie et aux transports, aux infrastructures et aux réseaux techniques, au paysage, à l’urbanisme, à l’architecture et aux espaces verts ; 2° l’option architecturale d’ensemble qui comprend, au moins, une représentation en trois dimensions, un plan masse qui figurent l’orientation indicative des parcelles, les zones constructibles et le gabarit des constructions ainsi que, le cas échéant, les fonctions complémentaires, les espaces publics et les constructions ou équipements publics ou communautaires ; 3° des prescriptions relatives aux constructions et à leurs abords ; 4° le cas échéant, le dossier technique relatif à l’ouverture, la modification ou la suppression d’une voirie communale » (art. 88, §3, CWATUPE).

[9]Art. 91, CWATUPE

[10]Art. 97, CWATUPE

[11]Art. 154, 4°, CWATUPE

[12]Session 2008-2009. Documents du Parlement wallon, 972 (2008-2009), nos 1 à 1quinquies et 2 à 23. Compte rendu intégral, séance publique du 29 avril 2009. Discussion - Votes.

[13]Pasin., 1962, p. 308; C.E., Vermeiren, n°61.102, 31 juillet 1996; C.E., La Truite a.s.b.l., n°44.767, 27 octobre 1993; Cass., 7 avril 1995, A.P.M., 1996, p.103

[14]J. HANSENNE, “ De l’étrange destin des servitudes de droit privé dans la matière des lotissements ”, in Hommage à Jacques HEENEN, Bruylant, éd. 1994, pp. 205 et ss., n° 2.

[15] C.E., Besanger, n° 30.788, 21 septembre 1988, Amén., 1989, p. 13; C.E., Verspech, n°39.364, 12 mai 1992.

[16]Art. 155, §7, CWATUPE ; art. 308, al. 3, CoBAT 

[17]C.E., Besanger, n° 30.788, 21 septembre 1988, Amén., 1989, p. 13.

[18]Art. 89, al. 1, CWATUPE ; art. 103, al. 1, CoBAT;

[19] Pour plus de détails, voir M. PAQUES, « La définition du lotissement et les autres divisions », in Pratique notariale et droit administratif, Larcier,  1998, n° 12 et ss. Ce texte est cependant rédigé avant la promulgation du nouveau code wallon.

[20]Voy. infra  n° 23 à 28.

[21]F. HAUMONT, Urbanisme/Région wallonne, n° 552 ; de BIOLLEY & P. JOURET, L’habitat groupé, une alternative ?, Fondation Roi Baudouin, 1981.

[22]Art. 89, CWATUPE

[23]Art. 95 et 96, CWATUPE

[24]C.E., n°198.821, 10 décembre 2009, B. VIERSET c/ Région wallonne ; C.E., n°133.324, 29 juin 2004, Freches et Crts.

[25]F. HAUMONT, Urbanisme/Région wallonne, op. cit., n° 549.

[26]M. PAQUES, “ La définition du lotissement et les autres divisions ”, in Pratique notariale et droit administratif, Larcier, 1998, p.19, n°14 et 18 et réf. citées ; D. LAGASSE, Chronique de jurisprudence, Le permis de lotir, 1970-76, A.P.T., 1977-78, n°8.

[27]C.E., BENELUX MASTERBUILDERS et QUALITY CONSTRUCT, n° 153.067 du 21 décembre 2005.

[28]Circulaire ministérielle du 3 juin 2010 relative au permis d’urbanisation, M.B. 19 juillet 2010, p. 46936.

[29]M. PAQUES, “ La définition du lotissement et les autres divisions ”, in Pratique notariale et droit administratif, Larcier, 1998, p.21, n° 19.

[30]C.E., Van Bestbrugge, n°48.548, 12 juillet 1994.

[31]C.E., Mercenier, n°19.946, 30 novembre 1979.

[32]Doc. Parl. wal. , 233 (1996-1997) - n° 222, p. 233.

[33]O. JAMAR, L’urbanisme dans les actes, Bruylant, 1998, p. 422; contra V. LETELLIER, Les permis de lotir, d’urbanisme et d’environnement en Région de Bruxelles-Capitale et en Région wallonne, Les inédits du J.T., 2003, p.36.

[34] Doc. Parl. Wal., session 2001-2002, 309, n°1, p.42

[35]C.E., Kremer-Wasmuth, n° 66.863, 18 juin 1997.

[36] Art. 89, 95 et 96, CWATUPE

[37]

[38] Ainsi, d'après F. HAUMONT, « il semble que l’interprétation que l’on peut donner consiste à dire que la vente sur plans qui impose à la signature de la convention le transfert de la propriété du sol n’est pas une vente visée aux dispositions imposant le permis de lotir.  En effet, la philosophie (…) est manifestement de réglementer la vente pure et simple d’un terrain sans engagement autre de la part du vendeur lotisseur quant à la construction. (…).  Dans l’hypothèse de la vente sur plans, l’offre ne porte pas sur un terrain mais sur une maison à construire avec évidemment, comme corollaire, la vente du terrain » (F. HAUMONT, Urbanisme/Région wallonne, n° 555).

[39]Pour une critique de cette thèse, v. notamment : A. DELCOUR, Le permis de lotir, opérations exonérées du permis, fraude à la loi , in Les cahiers de l’urbanisme, n° spécial, mars 2001, p. 30; P-Y ERNEUX, "Le permis de lotir et la vente d'immeubles (non bâtis) sur plan en région wallonne et en région bruxelloise: pareille vente peut-elle faire l'économie d'un permis de lotir?", Rev. Dr. Imm., 2002, pp.82 et s.

[40] Art. 90§1er, 5°, CWATUPE ; voy. infra n° 22.

[41] C.E., Mortier, n°93.407, 20 février 2001; C.E., Gheza, n°109.465, 17 juillet 2002

[42] « Un critère devant être retenu peut être utilisé pour apprécier si l’urbanisation tend ‘principalement’ à l’habitation et est essentiellement qualitatif. Ainsi, dès lors que plus de la moitié des bâtiments créés sont destinés en tout ou en partie à l’habitation, un permis d’urbanisation sera nécessaire » (Circulaire ministérielle relative au permis d’urbanisation du 3 juin 2010, M.B.19 juillet 2010, p.46.938).

[43]Art. 90§1er, CWATUPE

[44] F. HAUMONT, Urbanisme/Région wallonne, Larcier, n° 545a

[45]C.E., Thomas, n°21.388, 15 septembre 1981, R.A.C.E., p.1243.

[46] Art. 90,§1,3°, CWATUPE

[47]M. PAQUES, « La définition du lotissement et les autres divisions », in Pratique notariale et droit administratif, Larcier,  1998, n° 33

[48]Elle est expressément exclue en région wallonne (art.90§1,10° CWATUPE)

[49] M. PAQUES, « La définition du lotissement et les autres divisions », in Pratique notariale et droit administratif, Larcier,  1998, n° 34

[50]J. HANSENNE, “ Les principes généraux relatifs à l’accession Rép. not. ”, n° 168 ; J. HANSENNE, Les Biens, Précis, éd. Fac. Dr. Liège, 1996, pp. 729 et suiv. ; On notera qu’O. JAMAR estime qu’aussi longtemps que la renonciation n’est pas passée devant notaire et n’a pas été transcrite, le propriétaire échappera à la formalité du permis de lotir (O. JAMAR, L’urbanisme dans les actes, Bruylant, 1998, p.429). Nous ne pouvons suivre cette thèse qui procède d’une confusion entre les divisions soumises à permis de lotir et l’opposabilité aux tiers des divisions entreprises.

[51]   Art. 88, §1 et 90, §1er, CWATUPE.

[52] Art. 103, al. 2, CoBAT

[53]  Art. 88, §1er, al.1er, CWATUPE

[54] Art. 96, CWATUPE ; art. 110, CoBAT 

[55]Bruxelles, 25 mai 1983, J.T., 1984, p.198.

[56]M. PAQUES, « La définition du lotissement et les autres divisions », in Pratique notariale et droit administratif, Larcier,  1998, p. 27, n° 31. 

[57]Cass., 22 février 2001, n°C.09.0553.F, www.juridat.be

[58]M.PAQUES, « La destination, aspect subjectif du lotissement »,  inLe permis de lotir, Les cahiers de l'Urbanisme, Hors série, mars 2001.

[59] Il est à remarquer qu’en région flamande, un permis de lotir peut être demandé lorsque le terrain est destiné à la construction ou l’aménagement de bâtiments, constructions ou terrains industriels, artisanaux ou commerciaux (Art. 101, §2,décr. Flam.). Il ne s’agit pas d’une obligation d’obtenir un permis de lotir mais d’une simple faculté laissée à la libre appréciation du propriétaire qui souhaite procéder à la division d’un terrain à vocation industrielle, artisanale ou commerciale.

[60]M. PAQUES, « La définition du lotissement et les autres divisions », in Pratique notariale et droit administratif, Larcier,  1998, n° 39 ; pour plus de détails sur la notion d’habitation, voir F. HAUMONT, Urbanisme/Région wallonne, Larcier, n° 538 à 543.

[61]Circulaire ministérielle relative au permis d’urbanisation du 3 juin 2010, M.B.19 juillet 2010, p. 46936).

[62]C.E., S.A. Compagnie Immobilière de Belgique, n° 27.117, 7 novembre 1986 ; M. PAQUES, « La définition du lotissement et les autres divisions », in Pratique notariale et droit administratif, Larcier,  1998, n° 41.

[63]C.E. n°16.428, 21 mai 1974 (un lot habitation et un lot hangar agricole).

[64]L’imprécision de l’adverbe « principalement » pour définir le champ d’application du permis d’urbanisation –dont l’absence est pénalement sanctionnée et peut aboutir à l’annulation de la vente- n’est pas sans poser question, comme le relève P.Y. ERNEUX dans son article « Le permis d’urbanisation : premier commentaire –une réforme qualitative ? » in « Le droit de l’urbanisme et de l’environnement pour la pratique notariale, Larcier, p.11). La circulaire se contente de disposer : « Un critère devant être retenu peut être utilisé pour apprécier si l’urbanisation tend principalement à l’habitation et est essentiellement qualitatif. Ainsi, dès lors que plus de la moitié des bâtiments créés sont destinés en tout ou en partie à l’habitation, un permis d’urbanisation sera nécessaire. En toute hypothèse, l’autorité compétente exerce sa faculté d’appréciation du projet spécialement lorsque le caractère principal ou essentiel de l’habitat figurant au projet peut être discuté. Dans ce cas, l’’autorité compétente s’assure qu’un permis d’urbanisation est - n’est pas requis. » (circulaire ministérielle relative au permis d’urbanisation du 3 juin 2010, M.B.19 juillet 2010,p.46.938).

[65]C.E., Michiels, n° 29.196, 22 janvier 1988, Amén., 1988, p. 54.

[66]O. JAMAR, L’urbanisme dans les actes, Bruylant, 1998, p.438.

[67]G. DEBERSAQUES, Wonen op wielen, T.R.O.S., 1996, pp. 68 et ss.

[68]Art. 90 § 1, 4° du CWATUPE

[69]Art. 90 CWATUPE.

[70]Circulaire ministérielle relative au permis d’urbanisation, 3 juin 2010, M.B., 19 juillet 2010, p. 46936.

[71] Ibid.

[72]On observera qu’en région wallonne, cette exigence s’impose également dans d’autres circonstances que celles entérinant une division soumise à permis d’urbanisation puisqu’est soumis à cette obligation préalable « tout acte déclaratif, translatif ou constitutif d’un doit réel », sans restriction et « tout acte conférant un droit personnel de jouissance de plus de 9 ans » (art.93, CWATUPE). 

[73]Art. 93, CWATUPE ; art. 107, CoBAT

[74]C.E., Godard, n° 64.357, 4 février 1997.

[75]C.E., Lebichot, n° 106.541, 14 mai 2002.

[76]Liège, 3ème ch., 8 décembre 1999, R.G. 1998/1252.

[77]Art. 94, al. 1er, CWATUPE ; art. 108, al. 1, CoBAT ; art. 139, §4 décr. flam.

[78]Art. 94, al. 3, CWATUPE ; art. 108, al. 3, CoBAT ;

[79]  Liège, 6 juin 2005, Amén.,1006/1 p.34

[80]Art. 95, al. 1, CWATUPE ; art. 109,CoBAT ;

[81]Les sanctions sont prévues à l’art. 154, 4° CWATUPE ; art. 300, 3° CoBAT 

[82]Art. 98 al.1, CWATUPE; art. 114 CoBAT

[83]Liège, 3ème ch, 7 avril 2003, RG/ 2001/11, www.juridat.be.

[84]Cass., 13 janvier 2011, n°C.09.0497.F, www.juridat.be

[85]Civ. Tournai, 13 décembre 1993, Amén., 1994, p. 146.

[86]Art. 92 CWATUPE.

[87]Art. 96 CWATUPE ; art.110 CoBAT

[88]Art. 104 du CoBAT

[89]Art.90§2 CWATUPE.

[90] Art. 90§4, CWATUPE; art. 104, al. 1 et 5, CoBAT

[91]C.E., Mercenier, n° 19.946, 30 novembre 1979.

[92]Gand, 17 mai 1988, Tijd. v. Not., 1988, p. 192.

[93]M. PAQUES, « La définition du lotissement et les autres divisions », in Pratique notariale et droit administratif, Larcier,  1998, n° 63.

[94]Art.104 al.3 CoBAT ; art.91§4 CWATUPE

[95]Art. 89 CWATUPE

[96] Art. 93 CWATUPE.; voy. supra n°23

[97] Art.94, al.1, CWATUPE; voy. supra n°24

[98]Art.95, CWATUPE; voy. supra n°25

[99]Art. 96, CWATUPE; voy. supra n°28

[100]  Voy. infra n° n°114 et 115.

[101] Voy. infra n° 80 et s.

[102] Art. 84, §1er, 6, CWATUPE, inséré par le décret du 18 juillet 2002

[103] Doc. Parl. Wall., session 2001-2002, n°309/1, p.37.

[104] Voy. en ce sens également la lettre de la DGATLP du 13 janvier 2005 relative à la « Perception juridique des kots étudiants tant au niveau du Code du Logement que du C.W.A.T.U.P.» consultable sur le sitehttp://mrw.wallonie.be/dgatlp; cette note très fouillée précise judicieusement qu’il y a lieu de se référer au sens usuel du mot logement et non au sens qu’en donnent d’autres législations sectorielles, tel le Code du logement, dès lors que le droit de l’urbanisme constitue une police sectorielle distincte.

[105]Art.98, §1er, 12° du CoBAT, tel que modifié par l’ordonnance du 14 mai 2009.

[106]Doc. Parl. Brux., sess.2008-2009, A-527/1, p. 24 : « Dans l’état actuel, aucune disposition du CoBAT n’impose expressément l’obtention d’un permis d’urbanisme préalablement à la division d’un immeuble de logements en un nombre plus important de logements. ».

[107] Doc. Parl. Brux., sess.2008-2009, A-527/2, p.119.

[108]Doc. Parl. Brux., sess.2008-2009, A-527/1, p. 24.

[109] Doc. Parl. Brux., sess.2008-2009, A-527/2, p.117 et 118.

[110]Voy.infra n°112 et s.

[111] Art. 84, § 1er, 6°, CWATUPE

[112] Parl. wall., sess. 1996-97 (233), n° 222, p. 225. La liste dont la modification est annoncée par le Ministre figure actuellement à l’article 271 CWATUPE qui vise exclusivement des modifications d’utilisation de bâtiments.

[113] C.E., Eurolux, n° 46.470, 9 mars 1994.

[114] Art. 271, CWATUPE,

[115] C.E., Dendoncker, n°154.095, 24 janvier 2006.

[116] C.E., Andrenel n°191.683, 19 mars 2009.

[117] C.E. Joppart & Monjoie, n°199.056, 17 décembre 2009.

[118] Art. 89, §1er, 5°, CoBAT

[119] Art. 98, §1er, 5°, CoBAT.

[120] Art. 98, § 1er, 5°, a et b, CoBAT; pour un exposé détaillé de la notion de changement de destination et pour une historique complet des évolutions législatives en cette matière, voy. J. van YPERSELE et B. LOUVEAUX, Le droit de l’urbanisme en Belgique et dans ses trois régions, 2ème éd., Bruxelles, Larcier, 2006,, pp. 430 à 439.

[121] Article 8 de l’arrêté du Gouvernement du 12 juin 2003 déterminant les actes et travaux de minime importance dispensés de permis d’urbanisme, de l’avis du fonctionnaire délégué, de la commune ou de la C.M.R.S. ou de l’intervention d’un architecte.

[122] Les travaux de transformation intérieure ne sont exonérés de permis d'urbanisme que s'ils n'impliquent pas de changement de destination, à moins qu’ils se limitent au placement d’équipements intérieurs sanitaires, électriques, de chauffage, d’isolation ou de ventilation et pour autant que le placement de tels équipements n'implique aucune dérogation à un plan d'affectation du sol, à un règlement d'urbanisme ou à un permis de lotir, qu'il n’est pas relatif à un bien faisant l'objet d'une mesure de protection et ne modifie pas le nombre ou la répartition des logements lorsqu'il s'agit d'un immeuble d'habitation, ou le nombre de chambres lorsqu'il s'agit d'un établissement hôtelier, et n'entraîne ni la modification du volume construit, ni la modification de l'aspect architectural du bâtiment (Art. 5 de l’arrêté du Gouvernement du 12 juin 2003 déterminant les actes et travaux de minime importance dispensés de permis d’urbanisme, de l’avis du fonctionnaire délégué, de la commune ou de la C.M.R.S. ou de l’intervention d’un architecte).

[123] Article 9 de l’arrêté du Gouvernement du 13 novembre 2008 déterminant les actes et travaux de minime importance dispensés de permis d’urbanisme, de l’avis du fonctionnaire délégué, de la commune ou de la C.M.R.S. ou de l’intervention d’un architecte.

[124] Article 9 de l’arrêté du Gouvernement du 13 novembre 2008 déterminant les actes et travaux de minime importance dispensés de permis d’urbanisme, de l’avis du fonctionnaire délégué, de la commune ou de la C.M.R.S. ou de l’intervention d’un architecte.

[125] Art. 98, § 1er, 5°, a et b, CoBAT. ; pour un exposé détaillé de la notion de changement d’utilisation ou de destination et pour une historique complet des évolutions législatives en cette matière, voy. J. van YPERSELE et B. LOUVEAUX, Le droit de l’urbanisme en Belgique et dans ses trois régions, Larcier, 2007, pp.430à 439.

[126] Ainsi jugé que la transformation d’un commerce de restauration (en l’espèce, une pizzeria) en un autre commerce de restauration (en l’espèce, un snack bar) quand bien même le service serait différent, ne constitue pas un changement d’utilisation au sens de l’article 84 § 1er, 5°, de l’ordonnance du 29 août 1991 organique de la planification et de l’urbanisme. Si les notions d’’utilisation’ et de ‘destination’ doivent se distinguer de la notion d’’affectation’ telle que celle-ci est reprise dans les plans d’aménagement (commerces, habitats, équipements d’intérêt collectif, …), il convient toutefois de leur laisser leur sens usuel (Civ. Bruxelles, réf., 31 octobre 2001, J.L.M.B., 2002, p. 1720 et note J.F. NEURAY, « L’appréciation de l’opportunité de l’action administrative, le respect des lois d’urbanisme et d’environnement et la séparation des pouvoirs »).

[127] Cet arrêté module cette liste en fonction du zonage du plan régional d'affectation du sol : une grande souplesse est prévue dans les zones d’activités économiques (zones d’industries urbaines, zones de transport et d’activités portuaires, zones de chemin de fer et zones administratives), tandis qu’un contrôle accru est prévu dans les zones affectées à des fonctions faibles (zones d’habitat, zones de mixité, zones d’espaces verts,…) ou dans les zones habituellement dispersées dans le tissu urbain (zones d’équipement) pour lesquels un contrôle strict de compatibilité avec les fonctions faible s’impose par l’exigence d’un permis d’urbanisme préalable.

[128] A savoir, le 30 janvier 2003.

[129] Art. 5 de l’arrêté du Gouvernement du 12 juin 2003 déterminant les actes et travaux de minime importance dispensés de permis d’urbanisme, de l’avis du fonctionnaire délégué, de la commune ou de la C.M.R.S. ou de l’intervention d’un architecte.

[130] Art. 9, de l’arrêté du Gouvernement du 13 novembre 2008 déterminant les actes et travaux de minime importance dispensés de permis d’urbanisme, de l’avis du fonctionnaire délégué, de la commune ou de la C.M.R.S. ou de l’intervention d’un architecte.

 

[131] Doc. Parl. Sén., Pas., 1970, p. 2028.

[132] Voy. supra n° 23 à 31

[133]Art. 152, CWATUPE ; art. 280 et 281, CoBAT 

[134] Art. 152, CWATUPE ; art. 280 et 281, CoBAT 

[135]Art. 96, CWATUPE ; art. 110, CoBAT 

[136]Voy. notamment P. DE DONCKER, « Les informations préalables à la vente d’un bien immeuble » in L’Urbanisme dans les actes, Bruylant, p.301.

[137]Doc. Parl. Brux. A-108/2, 90/91, p.259.

[138]Circulaire ministérielle n° 008 du 17 février 1995 relative à la délivrance des renseignements urbanistiques en application de l'article 174 de l'ordonnance du 29 août 1991 organique de la planification et de l'urbanisme, point II. ; voy. sur cette question infra n° 107.

[139] Art. 217 §2 al.3, 280 et 281 du CoBAT.

[140]Art. 280 et 281, CoBAT

[141] Art. 206, §5, CWATUPE 

[142]Art. 152, CWATUPE

[143] B. LOUVEAUX, La responsabilité de l’agent immobilier, éd. Kluwer, 1997, n° 38 et suiv.

[144]Doc. Parl. C.R.B., sess. ord. 1990-1991, 8 juillet 1991, A-108/2-90/91, p. 258

[145]Art. 300, 3° du CoBAT.

[146] Art. 44, §5 de la loi du 29 mars 1962 organique de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme M.B., 12 avril 1962, entrée en vigueur le 22 avril 1962

[147] Pasin. 1970, p.1992.

[148] Voy. supra  n° 23 à 31.

[149] En région wallonne, est ainsi visé tout acte entre vifs de cession, qu’il soit déclaratif, constitutif ou translatif de droit réel ou personnel de jouissance de plus de neuf ans, en ce compris les actes de constitution d’hypothèque ou d’antichrèse, à l’exception des cessions qui résultent d’un contrat de mariage ou d’une modification du régime matrimonial et des cessions qui résultent d’une convention de cohabitation légale ou d’une modification d’une telle convention, relatif à un bien bâti ou non bâti (Art. 85, §1er, CWATUPE)

[150]En région bruxelloise, un devoir spécifique d'information n’est imposé qu’à l'occasion de la vente d'un immeuble bâti ou non bâti, la location pour plus de neuf ans d'un immeuble bâti ou non bâti, en ce compris le bail à ferme et la passation d'un acte de constitution d'emphytéose ou de superficie.

[151] Art. 150bis CWATUPE

[152]Art. 445/1, CWATUPE

[153] Art. 85, §3, CWATUPE

[154]Art. 85, §1er, dernier al. CWATUPE

[155]Doc., Parl. Wal., 2001-2002, 301/1, p. 40.

[156]Art. 85, CWATUPE ; art. 99, CoBAT 

[157]  Doc. Cons. Rég. Brux., sess. 1990-91, A 108/2, p. 474, amendement n° 236.

[158]Voy. supra n°44 et infra n°107.

[159]Voy. en ce sens les interrogations de P.-Y. ERNEUX, « L’empreinte du droit de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme sur les contrats immobiliers : l’exemple de l’article 85 du nouveau C.W.A.T.U.P. », Amén., 1999/2, p.103

[160]Doc. Parl. Sén., Pas., 1970, p. 2028.

[161] Art.64 de la loi du 29 mars 1962organique de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme M.B., 12 avril 1962, entrée en vigueur le 22 avril 1962.

[162] Voir en ce sens P.Y. ERNEUX, « L’empreinte du droit de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme sur les contrats immobiliers : l’exemple de l’article 85 du nouveau C.W.A.T.U.P. », Amén., 1992, p. 108, n° 44.

[163] Doc. Parl. Wall., 2001-2002, 301/1, p. 39.

[164]Art. 445/1, CWATUPE

[165]Art. 85, §1er, dernier al. CWATUPE; voy. également supra n°51.

[166]Art. 99, CoBAT.

[167] Voy. infra n° 72.

[168]L. DELCROIX, Les actes des notaires : les obligations du notaire dans les Régions wallonne et de Bruxelles-capitale, in L'Urbanisme dans les actes, Bruylant, Bruxelles, 1998, p. 653, n° 182.

[169] Doc. Parl. Sén., Pasin., 1970, p. 2028.

[170] L. DELCROIX, Les actes des notaires : les obligations du notaire dans les Régions wallonne et de Bruxelles-capitale, in L'Urbanisme dans les actes, Bruylant, Bruxelles, 1998, pp. 616 et 622.

[171] Doc. Parl. Sén., Pas., 1970, p. 2030.

[172] Sur le devoir d'information des parties, voir : J.-P. MASSON, Les fourberies silencieuses, not. sous Cass., 8 juin 1978, R.C.J.B., 1979, pp. 527 et ss. ; L. DELCROIX, op. cit., p. 636, et nombreuses références citées.

[173] Doc. Parl. Wall., 2001-2002, 301/1, p.40.

[174] Art. 85, §2, 90, §4 et 94 al.2 CWATUPE, voy. supra n°55

[175] Art. 98, § 3 et 99, CoBAT.

[176] Art. 85, §1er, 3° et 4°, CWATUPE ; on notera que ces deux informations sont déjà requise en vertu du 1° de cette même disposition puisque le 1° de cette disposition renvoi aux informations contenues dans le certificat d’urbanisme n°1 qui vise expressément ces deux informations.

[177] Art. 445/1, CWATUPE

[178] Art. 85, §1er, dernier al. CWATUPE

[179] Doc., Parl. Wal., 2001-2002, 301/1, p. 40.

[180] Art. 15, décret du 5 décembre 2008 relatif à la gestion des sols

[181] Art. 206, §5, CWATUPE ; art. 217 §2 al. 1 et 2 CoBAT, tel que rendu applicable aux classements et aux procédures d’inscription et de classement par l’effet des articles 219, 231 et 236 du CoBAT

[182] Art. 300, 7° du CoBAT. Il est vrai que la ratio legis de ce texte est ambigüe. Le législateur bruxellois a souhaité  sanctionner pénalement l’omission de la mention des mesures de protection du patrimoine lors de la publicité à l’occasion de la vente. Ainsi, les termes « toute personne mettant en vente, pour son compte ou à titre d'intermédiaire » ont été insérés dans la disposition commentée en raison de l’insertion de l’art. 217 §2 al.3 du CoBAT relatif à la publicité à l’occasion de la vente et non de l’art.217, §2 al. 1 et 2 du CoBAT relatif au transfert de propriété. Les travaux préparatoires disposent que « l'Exécutif introduit un amendement n° 105 visant à compléter l'article 35, 3° (devenu l’art. 300, 7° CoBAT) conformément aux modifications apportées à l'article 13 (devenu l’art. 217 CoBAT)» (Doc. Parl. Brux., A-165/2 - 92/93, p.74 et 168). Toutefois, le texte de l’art. 300, 7° CoBAT, tel que modifié par l’amendement considéré, n’a trait qu’aux mentions relatives à tout «acte constatant le transfert de propriété », et non celles relatives à la publicité à l’occasion de la vente.

[183] B. LOUVEAUX,  « La responsabilité de l’agent immobilier », Kluwer, Pratique du Droit, 1997, n° 38 et ss.

[184]Sur la hiérarchisation des débiteurs du devoir d’information en région wallonne, voir P.Y. ERNEUX, « L’empreinte du droit de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme sur les contrats immobiliers : l’exemple de l’article 85 du nouveau C.W.A.T.U.P. », Amén., 1992, p. 101, n° 20.

[185]oc. Parl. Wall., 1996-1997, n° 233/222, p.227.

[186]Doc. Parl. wall., sess. 1996-1997, 233 (1996-1997) – n° 222, p. 228.

[187]Art. 85, §1er, dernier al. CWATUPE

[188]Certains auteurs sont partisans d'une interprétation large du devoir de conseil du notaire, allant jusqu'à inclure un devoir d'investigation du notaire : O. JAMAR, De la qualification de terrains à bâtir dans un acte notarié, Liber amicorum ; E. BOUTTIAU & J. DEMBLON, Academia-Bruylant, Louvain-la-Neuve/Bruxelles, 1987, p. 195 ; F. HAUMONT, L'urbanisme, Région wallonne, Rép. not., T. XIV, Livre XIV, Larcier 1996, p. 1017, n° 1562. Inversément, certains auteurs sont partisans d'une interprétation plus limitée du devoir de conseil du notaire : J.-F. TAYMANS, Recyclage en droit, Questions d'actualité en droit immobilier, Fac. Univ. St-Louis, 1992, pp. 22-23 ter.

[189]Voy. supran°63.

[190]Liège, 3ème Ch., 6 juin 2005, JL 05661-1, www.juridat.be.

[191]Voy. à propos de la responsabilité du notaire, Gand, 30 mars 1979, Rec. Gén. N°22552; Bruxelles, 24 octobre 1986, cité par C. VANHALEWYN« La responsabilité civile professionnelle du notaire », 1980-89, Altiora, 1991, n°237.

[192]Civ. Termonde, 25 septembre 1987, Rev. Not. B., 1988, p.535: Il s’agissait de la violation de l’obligation de mentionner la destination urbanistique du bien dans la publicité relative à la vente et non dans l’acte de vente.

[193]Pour voir un exemple de concours de responsabilité du notaire, du vendeur, de l’acquéreur et des autorités publiques ayant dispensé des informations erronées, voy. Liège, 3ème Ch., 6 juin 2005, JL 05661-1, www.juridat.be.

[194]Bruxelles, 28 janvier 1999, RG 94/AR/3879 : Dans le cas d’espèce, la question de la propriété du bien posait question, celle-ci dépendant ou ayant dépendu d'une succession.

[195]Liège, 3ème Ch., 6 juin 2005, JL 05661-1, www.juridat.be.

[196]Gand, 23 février 2001, T. not. 2001, p.622, note Bouckaert, F.

[197]Liège, 7 avril 2003, Rev.not.b., 2004, p.525, Amén.2005/2, p.169

[198]Bruxelles 4 juin 1998, R.G.A.R. 2000, nº 13.204.

[199] Mons 16 novembre 1990, J.L.M.B. 1991, 508, note KOHL, A.

[200]Gand 18 novembre 1994, R.W. 1996-97, 983; , T. Not. 1995, 301, note BOUCKAERT, F.; , T.G.R. 1995, p. 3.

[201]Voy.infra n°130 à 13.

[202]Civ.Termonde, 7 septembre 2001, RCDI 2008/2, p.51

[203]Cass., 4 janvier 1973, J.T., 1973, p. 550 et obs. J-L. FAGNART.

[204]Civ. Namur, 4 décembre 1997, Amén., 1998/2, p. 165.

[205] Gand, 19 décembre 2008, T. Not., 2010, liv. 3, p. 117.

[206]Liège, 7 avril 2003, Rev. Not. B., 2004, p. 525, Amén.2005/2, p.169

[207]Sur le devoir de conseil des notaires, voy. J.F. TAYMANS, Pratique notariale et droit administratif, Bruxelles, De Boeck et Larcier, 1998, 389 et s. ; L. RAUCENT, Fonctions et statuts des notaires, Academia-Bruylant, Louvain-la-Neuve/Bruxelles, 1988, pp. 19 et ss. ; P. HARMEL, Organisation et déontologie du notariat, Rép. not., T. XI, Livre V, Larcier, Bruylant, 1979, pp. 20-51, n° 33-63.

[208]Mons 23 juin 1998, Rev. not. b. 1998, 641, note SACE, J ; Civ. Bruxelles, 30 avril 2009, inédit, R.G. 08/4333/A : le tribunal a jugé que la responsabilité du notaire ne pouvait être engagée au motif que ce-dernier avait procéder à la lecture intégrale et au commentaire de la clause de non garantie et que les acquéreurs ont eu la possibilité de lui poser toutes les questions qu’ils souhaitaient.

[209]Liège, 17 mai 1990, J.L.M.B., 1990, p.1419.

[210]Civ. Bruxelles, 9 septembre 2008, inédit, R.G. 05/4647/A.

[211]Civ. Louvain, 18 février 2003, T. App. 2003, liv.2, p34 : « le devoir d’investigation du notaire ne s’étend pas au point qu’il soit obligé de se faire remettre le permis de construire et d’aller contrôler sur place si des constructions n’ont pas été érigées en violation du permis ».

[212]Liège, 11 décembre 1989, Act. Dr., 1991, p. 210.

[213]Liège (3e ch.) 7 avril 2003, Amén.  2005/2, p. 169; , Rev. not. b.  2004, liv. 2979, 525, note TAYMANS, J..

[214]Bruxelles, 20 septembre 1995, Not. Fisc. M., 1996, p. 224.

[215]Sur le devoir de conseil des agents immobiliers, voy. B. LOUVEAUX, « La responsabilité de l’agent immobilier », Kluwer, Pratique du droit, 1997, p.79, n° 94 et suivants.

[216]Art. 7 du Code de déontologie de l'Institut professionnel des agents immobiliers.

[217]Civ. Louvain, 18 février 2003, T. App. 2003, liv.2, p34.

[218]Civ. Bruxelles, 16 janvier 2009, inédit, R.G. 2006/12.577/A : Il s’agissait d’une affaire dans laquelle les vendeurs et l’acheteur avaient décidé de résilier la vente d’un bien en raison de problèmes urbanistiques constatés après la signature du compromis. L’agence immobilière, par laquelle la vente était intervenue, décida alors d’assigner les vendeurs en vue d’obtenir le paiement de sa commission. Sur base des considérations précitées, le tribunal débouta l’agence immobilière.

[219]B. LOUVEAUX, « La responsabilité de l’agent immobilier », Kluwer, Pratique du droit, 1997,  p.65, n° 75.

[220]Liège, 3ème ch., 2 juin 2003, RG/1999/95

[221]Mons, 17 mars 1998, R.G.D.C., 1999, p.197.

[222]Liège, 3ème ch., 8 février 1982, R.G.A.R., 1983, p.10.637

[223]Bruxelles, 28 janvier 1999, RG 94/AR/3879, www.juridat.be: dans le cas d’espèce, la question de la propriété du bien posait question, celle-ci dépendant ou ayant dépendu d'une succession.

[224]Sur le devoir d'information des parties, voir : J.-P. MASSON, Les fourberies silencieuses, not. sous Cass., 8 juin 1978, R.C.J.B., 1979, pp. 527 et ss. ; L. DELCROIX, op. cit., p. 636, et nombreuses références citées.

[225] Bruxelles, 7ème ch., 20 décembre 2000, www.juridat.be.

[226]  Voy. infra n° 125

[227]Civ. Bruxelles, 12 juin 2007, inédit, R.G. 03/4127/A ; Civ. Bruxelles, 9 septembre 2008, inédit, R.G. 05/4647/A.

[228]L. du 29 mars 1962 organique de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme, M.B., 12 avril 1962, entrée en vigueur le 22 avril 1962

[229] Avant la loi du 29 mars 1962 organique de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme, « sont considérés comme infractions instantanées : le fait d’avoir établi des constructions ou reconstructions, plantations, clôtures, fait des changements ou travaux confortatifs quelconques à front de la grande voirie sans l’autorisation requise » (R. WILKIN, Voirie et alignement, urbanisme et constructions, Bruxelles, 1964, Bruylant, p.409), “comme de s’être écarté des conditions de l’autorisation ou de l’alignement prescrit (…). (Cela) constitue une infraction instantanée qui est accomplie dès l’achèvement desdites constructions, plantations ou ouvrages; c’est donc à partir de cette époque que la prescription prend cours » (V. GENOT, De la voirie publique par terre, Bruxelles, Bruylant, 1964,  p. 548, n° 449 et réf. aux arrêts de la Cour de cassation).

[230] Ces règlements étaient fondés tantôt sur l’article 15 de la loi du 1er février 1844 sur la police de la voirie, tantôt encore sur le décret du 14 décembre 1789 relatif à la constitution des municipalités, les décrets des 16 et 24 août 1790 sur l’organisation judiciaire ou encore sur l’article 75 de l’ancienne loi communale du 30 mars 1836.

[231] Cass. 23 août 1965, Pas., 1965, I, p. 1207.

[232] Les liste des actes et travaux de minime importance exonérée de permis à sensiblement évoluée dans le temps. Le siège de la matière se trouve actuellement dans les textes suivants : Art. 262, CWATUPE ; arr. gouv. Brux. du 13 novembre 2008 déterminant les actes et travaux dispensés de permis d'urbanisme, de l'avis du fonctionnaire délégué, de la commune ou de la commission royale des monuments et des sites ou de l'intervention d'un architecte

[233] Pour un examen détaillé de cette matière, voy. notament J. van YPERSELE et E. ORBAN de XIVRY, « Les divisions horizontales en Région wallonne et bruxelloise – Quelles sont les divisions horizontales soumises à permis d’urbanisme préalable, ratione materiae et ratione temporis, et les implications pratiques qui en découlent pour les notaires et les autres intervenants », in Le droit de l’urbanisme et de l’environnement pour la pratique notariale, Larcier, 2010,  p. 63 à 97 ;  J. van YPERSELE, P.-Y. ERNEUX et Ch. AUGHUET, « les divisions horizontales en Régions wallonne et bruxelloise – quelles sont les divisions horizontales soumises à permis d’urbanisme préalable, ratione materiae et ratione temporis, et les implications pratiques qui en découlent pour les notaires et autres intervenants ? », Revue pratique de l’immobilier, 2008, liv. 3, p.41-74.

[234] Le principe général de l’application immédiate de la loi pénale la plus douce est expressément consacrée notamment par l’article 15 al.1er dernière phrase du Pacte international relatif aux droits civils et politiques qui dispose que « Si, postérieurement à cette infraction, la loi prévoit l'application d'une peine plus légère, le délinquant doit en bénéficier. ».

[235] Art. 18 de arrêté-loi du 2 décembre 1946 concernant l’urbanisation. J. de SURAY enseigne, à cet égard, qu’entre le 14 janvier 1941 et le 21 avril 1962, deux types d’autorisations étaient requises préalablement à l’exécution de travaux de construction, démolition ou de reconstruction:

·Une autorisation émanant du collège des bourgmestres et échevins, en vertu de l’article 90, §8, de la loi communale ;

·Une autorisation du Ministre des travaux public, en vertu de l’arrêté du 12 septembre 1940, puis de l’article 18 de l’arrêté-loi du 2 décembre 1946 (J. de SURAY, Droit de l’urbanisme et de l’environnement, tome I, Bruxelles, Bruylant, 1974, p. 267, n° 315).

[236] Cass., 17 janvier 1955, Pas. 1955, I, p. 510.

[237] V. GENOT, De la voirie publique par terre, Bruxelles, Bruylant, 1964, p. 364, n° 281.

[238] Cass. 23 août 1965, Pas., 1965, I, p. 1207.

[239] Avant la loi du 29 mars 1962 organique de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme, « sont considérés comme infractions instantanées : le fait d’avoir établi des constructions ou reconstructions, plantations, clôtures, fait des changements ou travaux confortatifs quelconques à front de la grande voirie sans l’autorisation requise » (R. WILKIN, Voirie et alignement, urbanisme et constructions, Bruxelles, 1964, Bruylant, p.409), “comme de s’être écarté des conditions de l’autorisation ou de l’alignement prescrit (…). (Cela) constitue une infraction instantanée qui est accomplie dès l’achèvement desdites constructions, plantations ou ouvrages; c’est donc à partir de cette époque que la prescription prend cours » (V. GENOT, De la voirie publique par terre, Bruxelles, Bruylant, 1964,  p. 548, n° 449 et réf. aux arrêts de la Cour de cassation).

[240] Art. 3, 1° de l’arrêté royal du 16 décembre 1971 déterminant les actes et travaux exonérés ou de l’intervention d’un architecte, ou du permis de bâtir ou de l’avis conforme du fonctionnaire délégué.

[241] Art. 64 de la loi du 29 mars 1962 organique de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme M.B., 12 avril 1962, entrée en vigueur le 22 avril 1962.

[242]Art. 41, §1er, 1°, du C.W.A.T.U. qui soumettait à permis de bâtir le fait de: « 1° construire, utiliser un terrain pour le placement d’une ou plusieurs installations fixes, démolir, reconstruire, apporter des transformations à un bâtiment existant à l’exception des travaux de conservation et d’entretien (…) ».

[243] F. HAUMONT, « L’urbanisme – 1. La Région wallonne », in Rép. Not., tome XIV, livre XIV, Bruxelles, Larcier, 1996, p. 516, n°517.

[244]E. ORBAN DE XIVRY, « Commentaire de l’article 84 du C.W.A.T.U.P. », in Commentaire systématique du nouveau C.W.A.T.U.P., article 84, Diegem, Kluwer, cité par J. van YPERSELE, P.-Y. ERNEUX et Ch. AUGHUET, « les divisions horizontales en Régions wallonne et bruxelloise – quelles sont les divisions horizontales soumises à permis d’urbanisme préalable, ratione materiae et ratione temporis, et les implications pratiques qui en découlent pour les notaires et autres intervenants ? », Revue pratique de l’immobilier, 2008, liv. 3, p.63.

[245]Doc., Parl. Wal., session 2001-2002, n°309, p. 37.

[246] Art. 1, 3° de l’arr. gouv. Brux., 29 juin 1992, déterminant les actes et travaux dispensés du permis d'urbanisme.

[247] Il est facile de vérifier si l’immeuble fait l’objet d’une mesure de protection et si sa destination correspond à celle prévue par les plans d’aménagement, puisque les renseignements urbanistiques reprennent ces renseignements. En revanche, il est bien plus difficile de vérifier si les travaux entrepris sont conformes aux règlements d’urbanisme et aux règles de construction prévues par les plans d’affectation du sol et les permis de lotir : une telle vérificationprésupposerait au minimum de disposer des plans « as build ».

[248] Cette précision découle de l’art. 98, §2, CoBAT tel que modifié par ordonnance du 18 juillet 2002. Avant l’entrée en vigueur de cette ordonnance, l’exonération de permis d’urbanisme n’emportait pas exonération du permis patrimoine. Dès lors, à défaut de disposer de permis patrimoine, de tels travaux demeurent irréguliers.

[249] Arr. gouv. Brux., 12 juin 2003, déterminant les actes et travaux dispensé de permis d’urbanisme, art. 5, 1°, Mon. b., 7 juillet 2003.

[250] V. LETELLIER, Permis de lotir, d’urbanisme et d’environnement, coll. Les dossiers du Journal des tribunaux, n° 42, Bruxelles, Larcier, 2003, p. 22.

[251] Trib. Brux. (58ème ch), 11 mai 2006, n° notice 66.97.12068-01, inédit ; Brux. (14ème ch., 4 juin 2008, n° notice 66.97.12068-01, inédit) ; Le prévenu sera néanmoins condamné au rétablissement des lieux en quatre unités de logement : en effet, les deux unités de logement supplémentaires créées par le prévenu en 1994 nécessitaient un permis au moment où elles ont été réalisées, puisque les actes et travaux entrepris revenaient à établir deux unités de logement ne répondant pas aux normes minimales d’habitabilité fixée par le règlement général sur la bâtisse de l’agglomération bruxelloise. En outre, le prévenu avait modifié le volume de l’immeuble, dont le fonctionnaire délégué et le collège échevinal admettront cependant le maintien dans le cadre d’une nouvelle demande de remise en état imposant uniquement des travaux de transformation intérieurs visant à rétablir quatre unités de logement.

[252] Voy. supra n° 39.

[253] Voy. infra n° 96.

[254] Voy. infra n° 93.

[255] Arr. gouv. Brux., 11 janv. 1996, déterminant les actes et travaux dispensés du permis d'urbanisme, art. 2, 2°. 

[256] Voy. infra n° 95.

[257] Arr. gouv. Brux.,13 novembre 2008,  déterminant les actes et travaux dispensés du permis d'urbanisme, art. 9. 

[258] Doc. CRBC compte rendu intégral, n°2,  séance plénière du vendredi 25 février 1994, p. 510.

[259] Trib. Brux. 3 juin 1999, 99/403/C. 

[260] Voy. infra, n° 103.

[261] Voy. supra, n°87.

[262] Voy. supra, n°35 à 39.

[263]A l’heure actuelle, la violation de tous les plans d’affectation du sol et des permis de lotir est pénalement sanctionnée, à l’exception en région bruxelloise de la violation des dispositions du plan régional d’affectation du sol. 

[264] Cass., 1ère ch., 26 octobre 2000, Res. Jur.Imm., 2001, p.161.

[265]Pour une analyse circonstanciée de cette question le lecteur est renvoyé aux articles de doctrine y réservés, voy. notamment J. van YPERSELE et B. LOUVEAUX, Le droit de l’urbanisme en Belgique et dans ses trois régions, Larcier, 2007, p.429 à 442 ; F. MAUSSION, “ La transformation et les changements d’affectation ou d’utilisation ”, in Pratique notariale et droit administratif, Larcier, 1998, pp. 77 à 103 ; D. MICHIELS, « Les modifications d’utilisation ou de destination dans l’ordonnance bruxelloise sur l’urbanisme : des anguilles notariées sous roche, T. Not., 1998, doss, p. 9 à 25 ; F. Haumont, “ Les changements d’affectation soumis à permis d’urbanisme ”, Rev. Comm., 1994, pp. 3 et ss. ; A.Delfosse, La poursuite des bureaux sauvages en Région bruxelloise, Skyroom, Journée d’études du 14 décembre 1994, pp. 10 et ss. ; B. Louveaux, “ Implantation et location de bureaux dans la Région de Bruxelles-Capitale ”, D.A/O.R., n° 35, pp. 19 et ss.

[266] Art. 64 de la loi du 29 mars 1962 organique de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme M.B., 12 avril 1962, entrée en vigueur le 22 avril 1962.

[267] Art. 64 de la loi du 29 mars 1962 précitée.

[268] Art. 195-6, CWATU inséré par A. Gouv. W. du 21 mai 1987 établissant en exécution de l'article 41, § 1er, 9° du Code wallon de l'aménagement du territoire et de l'urbanisme, la liste des modifications d'utilisation de bâtiments subordonnées au permis de bâtir, M.B., 21 juillet 1987, p. 11.235.

[269]La section de législation du Conseil d’Etat ayant soulevé l’incompétence des Régions quant aux implantations commerciales (Doc. Parl. W., session 1996-1997, Doc 233/1, p.73) cité dans. J. van YPERSELE et E. ORBAN de XIVRY, « Les divisions horizontales en Région wallonne et bruxelloise – Quelles sont les divisions horizontales soumises à permis d’urbanisme préalable, ratione materiae et ratione temporis, et les implications pratiques qui en découlent pour les notaires et les autres intervenants », in Le droit de l’urbanisme et de l’environnement pour la pratique notariale, Larcier, 2010,  p. 86.

[270] Voy. supra n° 36.

[271] Article 2, 2°, g, du Titre I du Règlement général sur la bâtisse de l'agglomération bruxelloise du 21 mars 1975.

[272] Article 330, §3, al.1er, du CoBAT.

[273] Article 330, §3, al. 2, du CoBAT.

[274] Cette disposition avait été interprétée par le président du tribunal de Bruxelles comme suit : « A défaut de définition du 'changement d'affectation', il y a lieu de se référer au plan de secteur de l'agglomération bruxelloise. On ne peut pas considérer que la modification du commerce exercé dans un immeuble ou partie d'immeuble ayant déjà une affectation commerciale constitue un changement d'affectation et nécessiterait un permis préalable » (civ. Bruxelles (réf.), 5 février 1993, J.L.M.B., 1993, p.456). Il s'agissait, en l’espèce, de la transformation d'un snack-taverne-cabaret en lunapark, ces deux activités étant qualifiées de commerce au regard du plan de secteur de l’agglomération bruxelloise.

[275] Art. 182, 1°, de l'ordonnance du 29 août 1991 organique de la planification et de l’urbanisme, devenu l’art. 300, 1°, CoBAT.

[276] Art. 181, 2°, de l'ordonnance du 29 août 1991 organique de la planification et de l’urbanisme, modifiée par l’article 36 de l’ordonnance du 30 juillet 1992, devenu l’art. 300, 2°, CoBAT ; l’art. 181, 2°, de l'ordonnance du 29 août 1991organique de la planification et de l’urbanisme dans sa version originelle n’incriminait que le  maintien de « travaux » sans permis d’urbanisme préalable.

[277] Arr. gouv. Brux., 29 juin 1992, déterminant les actes et travaux dispensés du permis d'urbanisme, art. 1, 3° ; voy. supra n° 87.

[278] Voir également sur cette question l’interpellation de M. Zenner au Conseil de la Région de Bruxelles-Capitale du 14 juillet 1993 et la réponse de M. Hotyat, Secrétaire d’État, Cons. Rég. Bruxelles-Capitale, Bulletin des interpellations, sess. ord., 1992-93, p. 586.

[279] Voy. supra n°38 et s.

[280]Art. 87, CWATUPE ; art. 101, CoBAT; Voy. sur ces questions notament J. van YPERSELE et B. LOUVEAUX, Le droit de l’urbanisme en Belgique et dans ses trois régions, Larcier, 2007, p. 773 à 810

[281]At. 113, CoBAT

[282]Art. 98, CWATUPE ; voy. également Circulaire ministérielle relative au permis d’urbanisation du 3 juin 2010, M.B.19 juillet 2010,p.46.938).

[283]Pour plus d’informations à ce sujet : J. van YPERSELE et B. LOUVEAUX, Le droit de l’urbanisme en Belgique et dans ses trois régions, Larcier, 2007, p. 814 et s. 

[284] Les certificats d’urbanisme n°2 ne sont pas des actes susceptibles de recours, dès lors qu’ils sont délivrés sous réserve des résultats de l’instruction définitive à laquelle il sera procédé au cas où une demande de permis serait introduite (C.E., Cremer, n°41.113, 20 novembre 1992 ; C.E., Desmedt, n°36.818, 18 avril 1991 ; C.E., Tiebout, n°39.932, 3 juillet 1992 ; C.E., Vasel, n°20.850, 9 janvier 1981).

[285] Le contenu légal de ces renseignements est fixé à l’art. 150bis, §1er, CWTAUPE et l’art.275, CoBAT

[286]Circulaire ministérielle n° 008 du 17 février 1995 relative à la délivrance des renseignements urbanistiques en application de l'article 174 de l'ordonnance du 29 août 1991 organique de la planification et de l'urbanisme.

[287]Voy. supra  n°80et s.

[288] Art. 150, 1° et 443 CWATUPE ; Art. 227 CoBAT et art. 3, A. Ex. Rég. Brux.-Cap., 3 juillet 1992 relatif à la communication des informations et des documents en matière de planification et d’urbanisme.

[289] Art. 150, 2° et 3° et 444 et 445, CWATUPE

[290] Art. 278, CoBAT

[291] Cette directive a été transposée en droit wallon par les art. 10 à 20 du Code wallon de l’environnement adopté par décret du 27 mai 2004, M.B., 9 juillet 2004, (codifiant le décret wallon du 13 juin 1991, concernant la liberté d’accès des citoyens à l’information relative à l’environnement). Les dispositions de ce Code wallon ouvrent aux citoyens l’accès aux diverses données et informations, en ce qui concerne tout projet ou activité susceptible de porter atteinte à l’environnement au sens le plus large (Art. 10 à 20 du Code wallon de l’environnement adopté par décr. wal. du 27 mai 2004). Leur champ d’application est donc vaste, et amène à y inclure la protection de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme. Le Code wallon reconnaît notamment un droit d’accès à l’information environnementale sans devoir faire valoir un intérêt particulier et en visant aussi bien les décisions administratives, que les « rapports, avis ou études », ce qui vise, à notre estime, aussi bien le permis, que le dossier de demande, les avis des différentes instances et les études ou évaluation des incidences. Cette directive a été transposée en droit bruxellois par ordonnance bruxelloise du 18 mars 2004, sur l’accès à l’information relative à l’environnement dans la Région de Bruxelles-Capitale, M.B., 30 mars 2004. Cette ordonnance exclut curieusement de son champ d’application la politique de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme, dans un contexte où la législation applicable à cette matière n’est pas conforme aux principes érigés par la directive. 

[292]Art. 154, alinéa 1er, 3° du CWATUPE et art. 300, 2° du CoBAT.

[293]Cass., 2ème chambre, 14 novembre 1993, Pas., 1993, I, p. 227 ; Cass., 2ème chambre, 4 février 2003, Pas., 2003, I, p. 261.

[294]Cass., 2ème chambre, 4 février 2003, Pas., 2003, I, p. 261.

[295] Pour un examen de ces mesures dans les deux régions, voy. à ce sujet J. van YPERSELE et B. LOUVEAUX, Le droit de l’urbanisme en Belgique et dans ses trois régions, Larcier, 2007, p.944 à 999.

[296]Cass., 8 septembre 1998, Pas. 1998, p.932 ; Cass., 5 juin 2001, pas., 2001, p.1043 : « Lorsque la mesure de remise en état des lieux […] préjudicie aux droits d’un tiers, celui-ci a un intérêt propre au sens de l’article 17 du Code judiciaire qui est distinct de l’intérêt poursuivi par le fonctionnaire délégué ou par le collège des Bourgmestre et échevins ; le litige né ainsi entre les deux intérêts est de nature civile et la juridiction pénale qui ordonne à cet égard une remise en état des lieux, statue sur des intérêts civils, de sorte que, lorsqu’il n’a pas été dûment appelé ou n’est pas intervenu à la cause en la même qualité, le tiers peut former tierce opposition à la décision qui préjudicie ses droits […] ».

[297] Article 308, alinéa 4, CoBAT ; art. 155 §7, CWATUPE

[298] Cass., 19 septembre 1989, Pas., 1990, I., p. 73, n°41.

[299]voy. à ce sujet G. DEBERSAQUES, « Handhaving », in Handboek ruimtelijke ordening en stedenbouw, Die Keure, 2004, n°173 ; J. van YPERSELE et B. LOUVEAUX, Le droit de l’urbanisme en Belgique et dans ses trois régions, Larcier, 2007, p.994, n°963 et s.

[300] Sur l’erreur invincible en droit de l’urbanisme, voy. notamment J. van YPERSELE et B. LOUVEAUX, Le droit de l’urbanisme en Belgique et dans ses trois régions, 2ème éd., Bruxelles, Larcier, 2006,, pp. 872 à 876.

[301] L’infraction de maintien de travaux irréguliers nécessité une maîtrise sur l’immeuble litigieux (Cass., 2ème ch., 4 février 2003, Pas. 2003, p.261).

[302] Voy. en ce sens ERNEUX, P.-Y., van YPERSELE, J. et AUGHUET, Ch., « Les divisions horizontales en régions wallonne et bruxelloise », JURIM PRATIQUE, 2008/3, p.70, n°39 et 40.

[303]Voy. supra n°47 et 65 ets. «  les sanctions au devoir d'information »

[304]VAN BOXSTAEL, L., L'aliénation d'une construction irrégulière, Rev. not. b., 1998, 462-502.

[305]  Bruxelles, 14ème ch., 22 septembre 2003; Cass., 31 mai 1990, Pas. 1990, I, p.1112; Cass., 27 juin 1985, RG 7086-7087 ( Bull. et Pas., 1985, I, n° 656 ); Cass. 24 janvier 1985, Pas.I, p.606-608.

[306]Il n’est pas certain que toutes les dispositions en matière d’urbanisme et d’aménagement du territoire relèvent de l’ordre public. Ainsi, le Conseil d’Etat refuse parfois de qualifier d’ordre public la méconnaissance de certaines règles procédurales autres que celles tenant à la compétence des autorités administratives (voy. par exemple C.E. n° 128.790 du 4 mars 2004, Lebrun) ou le moyen pris de la violation de plans réglementaires dont la violation n’est pas pénalement sanctionnée (voy. en ce sens C.E., n° 164.584 du 9 novembre 2006, Julement).

[307] La jurisprudence en fournit des exemples. Ainsi, « l’arrêt, qui, au motif que l’article 154 du CWATUP n’érige pas en infraction le fait de passer un acte de vente alors que les conditions énoncées à l’article 95 ne sont pas remplies, considère que le demandeur ne peut invoquer une cause d’empêchement de la vente et qui décide, dès lors, de condamner le demandeur à payer à la société Immobilière Guyaux des honoraires et à passer l’acte authentique de vente, viole l’article 95, alinéa 1er, précité (puisque) fondée sur des considérations d’intérêt général, cette disposition fait obstacle à la vente par lots des biens dont la division est autorisée par le permis aussi longtemps qu’il n’est pas satisfait aux obligations qu’il impose » (Cass., 13 janvier 2011, n°C.09.0497.F, www.juridat.be).

[308] art. 1131, C. civ.

[309] VAN BOXSTAEL, L., L'aliénation d'une construction irrégulière, Rev. not. b., 1998, 462-502.

[310] Cass., 8 avril 1999, Pas., I., p.491.

[311] B . KOHL, « Le contrat de vente d’immeubles. Développements récents », La vente immobilière – aspects civils, administratifs et fiscaux, CUP, novembre 2000, p.37 ; Sur une analyse plus nuancée de la question, voy. I. CLEYS, « Geen bouwvergunning, verlies van elke rechtbescherming ? » T.B.H. 1999, p.841, n°7 ; F. HAENTJENS, « Aspecten van ruimtelijke ordening in bouw-, koopverkoop- en huurovereenkomsten », T.M.R. 2008, p.417, n°10.

[312] En effet, à la différence de l’action en annulation de la vente, l’article 209, 3° du Code des droits d’enregistrement exige pour la restitution des droits d’enregistrement que la demande en résolution soit introduite dans l’année du compromis, sous peine de déchéance définitive du droit à restitution.

[313] Article 308, alinéa 4, CoBAT ; art. 155 §7, CWATUPE

[314] Article 310, CoBAT ; art. 157, al. 3, CWATUPE.

[315] Voy. notammentrécemment Trib. Brux. (73ème chambre), 12 juin 2007, R.G. 03/4127/A ; Trib. Brux. (73ème chambre), 9 septembre 2008, R.G. 05/4647/A.

[316] JL. BOCKSTAEL, L’aliénation d’une construction irrégulière, Rev. Not., 1998, p.484, n°26.

[317] Article 1110 du CC.

[318] Article 1116 du CC.

[319] Liège, 7 avril 2003, Rev. Not. B., 2004, p.125.

[320] Bruxelles, 22 septembre 2004, Res. Jur. Imm., 2005, liv. 1, p. 48 ; Civ. Nivelles, 30 mai 1997, R.G.D.C., 1998, p. 64.

[321] Civ. Bruxelles, 30 juin 2009, T.V.V., 2009, liv. 2, p. 54.

[322] Gand, 10 janvier 2003, NjW 2003, liv. 34, p.676, note de LUST, s. ; voy. également L. DELCROIX, op. cit., p. 641, et nombreuses références citées.

[323] Civ. Namur, 4 décembre 1997, Amén., 1998, p. 165 ; Liège, 7 avril 2003, Rev. Not. B., 2004, p. 525.

[324] ss., 6 février 2009, R.G. C.08.0296.N

[325] Mons, 8 janvier 2008, J.L.M.B., 2008, liv. 33, p. 1465.

[326]Bruxelles, 22 septembre 2004, Res. Jur. Imm., 2005, liv. 1, p. 48 ; Mons, 8 janvier 2008, J.L.M.B., 2008, liv. 33, p. 146.

[327]P. JOURDAIN, “Le devoir de se renseigner”, D., 1983, chron.139; L. HERVE, “Du caractère inexcusable de l’erreur commise par l’acheteur d’un terrain à bâtir”, note sous Liège 11 décembre 1989, Actualités du droit, 1991, pp. 216-232; Civ. Charleroi, 16 juin 1987, R.G.D.C., 1988, p. 573.

[328]M. COIPEL, “L’erreur de droit inexcusable”, R.C.J.B., 1987, pp.202-219.

[329]Bruxelles, 22 septembre 2004, Res. Jur. Imm., 2005, liv. 1, p. 48.

[330]Liège, 7 avril 2003, Rev. Not. B., 2004, p. 525 et s.

[331]Bruxelles, 28 novembre 1987, T. Not., 1988, p.39 .

[332]Nivelles, 30 mai 1997, R.G.D.C. 1998, n°1, page 64.

[333] M. VANWIJCK-ALEXANDRE, Chronique du droit à l’usage du notariat, Université de Liège, volume X, 1989, p.79.

[334] Gand, 26 mai 1983, Pas., 1983, II, p.77.

[335]Civ. Gand, 21 avril 2009, Entr. Et dr., 2009/3, p.236.

[336] Civ. Brux., 12 juin 2007, RG 03/4127/A (inédit).

[337] Civ. Brux., 23 avril 2009, RG 08/4333/A (inédit).

[338] art. 1604 du code civil.

[339]Art. 1610 du code civil.

[340]Art. 1611 du code civil.

[341]H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, 4ème éd., t. IV, Bruxelles, Bruylant, 1997, p. 181, n°114.

[342]Mons 10 janvier 1989, R.D.C. 1991, p. 230.

[343]Mons, 11 janvier 2007, R.C.D.I., 2008, liv. 3, p.52.

[344]Civ. Brux., 12 juin 2007, RG 03/4127/A (inédit).

[345]Anvers, 22 janvier 2007, Not. Fisc. M. 2007, liv. 4, 115.

[346] Liège, 30 janvier 2009, J.L.M.B., 2009, liv. 37, p. 1747 : « Le vendeur d’un bien immobilier en cours de transformation, dont les travaux ont été arrêtés parce qu’ils n’étaient pas conformes au permis initialement délivré et qui doivent, dès lors, faire l’objet d’un permis de régularisation, doit indemniser l’acheteur du préjudice que lui a occasionné le retard inattendu dans la délivrance de ce permis de régularisation engendré par des exigences nouvelles de l’administration ».

[347]Art. 1644 du C.civ.

[348]VAN DE WIELE, La vente d’immeubles, 2ème éd. (2001), DE BOECK, p.93 ; MEULEMANS, « La garantie des vices cachés », in L’achat et la vente d’un immeuble, Larcier, 1993, n°1051, p.317.

[349]Par conséquent, certains auteurs considèrent que la seule différence entre le vendeur de bonne foi et celui de mauvais foi tient au fait que le premier n’est pas tenu d’indemniser l’acheteur en cas de manque à gagner. Voy. C. ALTER et R THUNGEN, « Les obligations du vendeur », Vente. Commentaire pratique, I.6-3 – I.6-18.36.

[350]Cass., 18 novembre 1971, Pas., 1972, I., p.258 : Une société avait acheté des produits destinés à composer des revêtements internes d’une sulfaterie résistant aux attaques de toute solution acide. Si les produits vendus étaient de nature à résister aux attaques d’acide, il n’en allait plus de même une fois leur incorporation à d’autres produits, tel le ciment, etc. Or, l’acquéreur avait informé le vendeur de son intention de mélanger les produits concernés. Partant, la Cour a posé le principe selon lequel « le vice caché de la chose vendue, qui oblige le vendeur à garantie, peut être un vice qui, même s'il n'affecte pas intrinsèquement la chose, la rend impropre à l'usage auquel, à la connaissance du vendeur, l'acheteur la destinait ».

[351]Trib. Bruges, 11 septembre 1989, R.G.D.C., 1991, p.81 

[352] Trib. Louvain, 18 février 2003, T. App. 2003, liv. 2, p.34

[353]Bruxelles, 19 mai 2009, T.R.O.S., 2009, liv. 6, p.13 

[354] Art. 1649 C. civ ; Liège, 11 décembre 1989, Act. Dr., 1991, p. 210 et note.

[355] Bruxelles, 19 mai 2009, T.R.O.S., 2009, liv. 6, p. 13.

[356]Mons, 11 janvier 2007, R.C.D.I., 2008, p. 52.

[357] Civ. Brux., 12 juin 2007, RG 03/4127/A 

[358] Liège, 30 janvier 2009, J.L.M.B., 2009, liv. 37, p. 1747.