DROIT DES OBLIGATIONS / Un créancier peut-il poursuivre une action paulienne à l’encontre de son débiteur failli ? / Véronique Brusselmans

Par son arrêt du 13 mars 2015, la Cour de Cassation a confirmé le principe selon lequel un créancier individuel ne pourra plus introduire ou poursuivre une action paulienne au cours de la faillite d’une société envers laquelle l’action paulienne a été actionnée.

Pour rappel, l’action paulienne prévue par l’article 1167 du code civil permet aux créanciers, en leur nom personnel, d’attaquer  les actes faits par leur débiteur en fraude de leurs droits.

L’action paulienne, si elle est accordée par le juge, aura pour effet de rendre inopposable un acte posé par un débiteur en fraude des droits de son créancier.

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DROIT DU TRAVAIL / Nouveauté réglementaire : « Le trajet de réintégration après une longue incapacité de travail » / Thierry Hallet

Le 24 novembre 2016 est paru au Moniteur Belge un arrêté royal qui instaure ce qu’on appellera désormais le « trajet de réintégration » qui s’insère dans le maquis déjà épais et épineux de la réglementation relative au bien-être au travail. Ce trajet ne s’applique pas en cas d’incapacité de travail consécutive à un accident de travail ou à une maladie professionnelle.

L’idée centrale est de mettre l’accent sur ce que le travailleur en incapacité de travail peut encore faire plutôt que surce  qu’il n’est plus apte à effectuer.

C’est le conseiller en prévention-médecin du travail qui lancera le trajet de réintégration, à la demande du travailleur, de l’employeur mais aussi, et c’est une nouveauté, du médecin-conseil de la mutuelle. Le conseiller en prévention-médecin du travail entend le travailleur, examine le poste de travail et, le cas échéant, se concerte avec le médecin traitant du travailleur, le médecin-conseil de la mutuelle ou d’autres personnes qui peuvent contribuer à la réussite de la réintégration .

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Arrêt de la Cour Constitutionnelle

Dans un arrêt du 22 septembre 2016, la Cour constitutionnelle rappelle que dorénavant, la personne qui n’a pas effectué les versements qui lui incombaient en vertu de l’article 30bis de la loi du 27 juin 1969, c’est-à-dire lorsqu’un maître de l’ouvrage verse des sommes à un entrepreneur qui, au moment du paiement des factures, avait des dettes à l’égard de l’ONSS, doit opérer une retenue, n’est plus passible de sanctions pénales puisque la disposition qui prévoyait ces sanctions a été abrogée par la loi du 6 juin 2010 introduisant le Code pénal social. 

Arrêt n°117 du 22 septembre 2016, http://www.const-court.be

Bernard Louveaux

DROIT DE LA CONSTRUCTION / L’entrepreneur qui reçoit un acompte et disparaît sans exécuter les travaux se rend-il coupable d'un abus de confiance ? / Bernard Louveaux

Le maître de l’ouvrage peut être confronté à cette situation lorsque l’entrepreneur perçoit un acompte et est très rapidement déclaré en faillite. Dans un tel cas, l’entrepreneur n’exécutera jamais les travaux et son client n’a pratiquement aucune chance de récupérer son acompte.

Confronté à une telle situation, un maître de l’ouvrage a cherché à obtenir la condamnation pénale de l’administrateur de l’entreprise déclarée en faillite en faisant valoir que ce dernier avait commis un abus de confiance.

Malheureusement, le maître de l’ouvrage n’a pas pu obtenir condamnation de l’entrepreneur en raison des caractéristiques spécifiques du délit d’abus de confiance, qui est défini par          l’article 491 du Code pénal dans les termes suivants : « Quiconque aura frauduleusement soit détourné, soit dissipé au préjudice d’autrui, des [fonds] qui lui avaient été remis à la condition de les rendre ou d’en faire un usage ou un emploi déterminé, sera puni d’un emprisonnement d’un mois à 5 ans et d’une amende de 26 € à 500 € ».

Le problème, en l’espèce, est qu’il n’y a abus de confiance que dans le cas où le client effectue un paiement avec l’intention de ne remettre l’argent qu’à titre précaire. Or, le versement d’un acompte est effectué comme un paiement définitif.

C’est précisément en raison du caractère définitif du paiement que la Cour de cassation n’a pas retenu l’abus de confiance :

 « L’abus de confiance implique que la remise [des fonds] a lieu à titre précaire.

« Sauf stipulation contraire entre les parties au contrat […], c’est en propriété que sont transmis les acomptes versés à un entrepreneur qui s’est engagé à effectuer un travail en exécution de celui-ci. A cet égard, la circonstance que l’entreprise comprend la livraison de pièces est sans incidence.

« A défaut d’interversion de la possession, l’inexécution du contrat ne saurait constituer un abus de confiance »[1].

Cela ne signifie pas que le maître de l’ouvrage soit privé de tous moyens d’action mais le principal d’entre eux consiste à être particulièrement vigilant à la fois dans la rédaction du contrat en prévoyant que les paiements seront limités et que des garanties suffisantes seront obtenus préalablement de la part de l’entrepreneur.

En outre, le comportement d’un entrepreneur qui perçoit des acomptes importants sans exécuter les travaux ne reste évidemment pas impuni. Il peut être sanctionné par les tribunaux civils.

Cela dit, et comme toujours – mais c’est un truisme –, la meilleure solution est de choisir un bon entrepreneur.

[1]              Cass. (2e ch.), 17 septembre 2014, Pas., 2014, p. 1896.

Bernard Louveaux

Pour en savoir plus : B. LOUVEAUX, « Remise d’un acompte à l’entrepreneur et inexécution des travaux : abus de confiance ? (non) », ImmoSpector du 26 septembre 2016, Wolters-Kluwer, Actualités.

Auprès de mes arbres...

 

Parmi les problèmes aussi irritants pour ceux qui les subissent, que délicats pour le juriste, figurent les conflits de voisinage.

Qui n’a pesté contre la croissance du chêne voisin qui le prive des bienfaits du soleil ?!

Ces questions délicates connaîtront vraisemblablement une certaine évolution puisque la Cour constitutionnelle vient d’être saisie par le juge de paix d’Ath-Lessines au sujet de la compatibilité entre deux dispositions apparemment contradictoires :

- l'article 37, alinéa 4, du Code rural qui dispose que « le droit de couper les racines ou de faire couper les branches est imprescriptible » ;

 - la possibilité d’acquérir par prescription le droit de maintenir des plantations à une distance inférieure à celle prévue par le même Code rural.

On sait que même qualifié de « rural », ce Code s’applique aux problèmes de plantation et d’arbres dans les villes.

Quelques feuilles ne manquerons pas de tomber sur les terrains avoisinants d’ici la décision de la Cour constitutionnelle ….

Cette affaire est inscrite sous le numéro 6485 du rôle de la Cour (http://www.const-court.be)

de Bernard Louveaux

DROIT DE LA CONSTRUCTION / Revue de jurisprudence de Liège, Mons, Bruxelles /Bernard Louveaux

La revue de jurisprudence de Liège, Mons, Bruxelles publiera dans son numéro 31 du 30 septembre 2016 la deuxième partie des inédits de droit de la construction dus à la plume de Bernard Louveaux.

Cette compilation de la jurisprudence, provenant de l'ensemble des juridictions francophones, concerne principalement le statut de l'entrepreneur, les questions relatives à son contrat et à ses obligations, ainsi que la problématique générale des dissolutions des contrats d'architecte et d'entrepreneur.

Elle fait suite à la première partie, qui a été publiée dans la même revue le 23 octobre 2015 et qui a été consacrée principalement aux obligations du maître de l'ouvrage et à l'ensemble des problématiques relatives à l'architecte concernant tant son statut que son rapport contractuel et sa mission.

La dernière partie, qui sera publiée ultérieurement, portera principalement sur la responsabilité des édificateurs.

DROIT DE L'URBANISME / Les implantations commerciales en région de Bruxelles-capitale / Joël van Ypersele

1.

La législation sur les implantations commerciales a connu une très grande stabilité puisqu'elle fut instaurée par la loi du 29 juin 1975[1] et remplacée par la loi du 13 août 2004[2].

Elle subordonnait la délivrance des permis d’implantation commerciales aux critères de la « localisation spatiale »[3], de « l'intérêt des consommateurs »[4], de « l'influence du projet sur l'emploi »[5], des « répercussions du projet sur le commerce existant ».[6]

Elle a connu un certain nombre de bouleversements du fait de l'entrée en vigueur de la directive « services » 2006/123/CE[7] qui interdit notamment d’exiger « l'application au cas par cas d'un test économique consistant à subordonner l'octroi de l'autorisation à la preuve de l'existence d'un besoin économique ou d'une demande du marché, à évaluer les effets économiques potentiels ou actuels de l'activité ou à évaluer l'adéquation de l'activité avec les objectifs de programmation économique fixés par l'autorité compétente; cette interdiction ne concerne pas les exigences en matière de programmation qui ne poursuivent pas des objectifs de nature économique mais relèvent de raisons impérieuses d'intérêt général ».[8]

Il en résulte que « des motifs de nature économique, comme la protection d’une certaine catégorie d’opérateurs économiques, le maintien d’une certaine structure de marché,…, ne peuvent pas constituer une justification de restrictions aux libertés fondamentales du Marché intérieur, dont la liberté d’établissement ».[9]  Ceci condamne en pratique l’exigence de données telles que les prévisions en matière d’offre et de demande, l’impact économique de la nouvelle entreprise sur les opérateurs déjà présents sur le marché local ou la part de marché existante du prestataire dans un territoire donné.

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DROIT FAMILIAL / Une (minuscule) avancée en matière de domiciliations d'enfants séparés / François-Xavier Delogne

Postérieurement à la mise à jour de ma contribution sur ce sujet datée du 5 novembre 2015, est entré en vigueur l’arrêté royal du 26 décembre 2015.

 

Cet arrêté prévoit dorénavant la possibilité, non de domicilier l’enfant en hébergement partagé chez chacun de ses parents, mais de faire enregistrer au registre de la population du parent chez qui l’enfant n’est pas domicilié l’information selon laquelle l’enfant réside une partie du temps chez ce parent.

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Les actes et travaux soumis à permis d’urbanisme, les infractions urbanistiques et les permis de régularisation: quelques récentes modifications en régions wallonne et bruxelloise / Joël van Ypersele

Si le législateur bruxellois n’a modifié la liste des actes et travaux soumise à permis qu’en ce qui concerne l’épineuse question des divisions de logements, le législateur wallon a revu de façon substantielle la matière, qu’il s’agisse du permis d’urbanisme pour les constructions groupées ou du permis d’urbanisation destiné à remplacer le permis de lotir. Si la réforme bruxelloise sera étudiée plus en détail, la réforme wallonne sera simplement évoquée puisque déjà traitée par ailleurs.

Dans la matière des infractions urbanistiques et des permis de régularisation, ce ne sont pas uniquement les réformes législatives qui retiendront notre attention, mais également les évolutions jurisprudentielles, dont certaines ont été entérinées par les législateurs régionaux.

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La réforme du COBAT : une complexe simplification administrative? / Joël van Ypersele et Pascal Hanique

Le code bruxellois de l’aménagement du territoire (CoBAT) ratifié par ordonnance du 13 mai 2004 a été modifié à deux reprises dans le courant de l’année 2009.

L’objet de la présente contribution est de s’attarder sur l’examen de l’ordonnance du 14 mai 2009 qui modifie un nombre important de dispositions en matière d’aménagement du territoire et d’urbanisme ainsi qu’en matière de protection du patrimoine immobilier.

Les principales modifications de la réforme entreprise seront examinées de façon critique tant en ce qui concerne la forme qu’en ce qui concerne le fond des options retenues par le législateur.

Il est proposé d’examiner successivement la réforme en matière de computation des délais (1), de planologie (2), de permis d’urbanisme (3), de recours (4) et de protection du patrimoine immobilier (5).

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DROIT DE L'URBANISME / Amnistie en Région de Bruxelles-Capitale: la régularisation des changements d’affectation opérés sans permis de bâtir entre 1975 et 1992 / Joël van Ypersele et Pascal Hanique

Les bureaux irréguliers ont fait couler beaucoup d’encre en Région de Bruxelles-Capitale. Le législateur Bruxellois a adopté le 18 juillet 2002 une disposition visant la régularisation automatique de la plupart des changements d’affectation opérés sans permis de bâtir entre 1975 et 1992. C’est donc l’occasion de faire le point de la situation et de décrire les grandes lignes de l’opération de régularisation envisagée.

 

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Quelques évolutions récentes en matière de changement d'utilisation et de destination en région de Bruxelles-capitale / Joël van Ypersele

La distinction entre les changements d'utilisation, de destination et d'affectation résulte d'une évolution législative propre à la Région de Bruxelles-Capitale. Elle procède d’une volonté du législateur bruxellois de maîtriser au mieux le développement des activités dans une ville-région largement urbanisée.

Le législateur et le gouvernement bruxellois ont souhaité apporter quelques assouplissements à la situation antérieure. C’est l’occasion de faire le point de l’ensemble des modifications entreprises et d’en évaluer brièvement l’impact possible en terme de développement.

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Les divisions horizontales en régions wallonne et bruxelloise / Joël van Ypersele, Pierre-Yves Erneux et Charlotte Aughet

Certaines divisions horizontales sont soumises à permis d’urbanisme, soit par leur seul effet, soit en raison des actes et travaux qu’elles induisent.

Ceci est d’une importance pratique considérable puisque l’obligation d’obtenir un permis d’urbanisme préalable est générale.

Ainsi, le notaire chargé d’établir un acte de base préalablement à la vente d’une partie d’un bien divisé devra vérifier si la division ou les actes et travaux qui l’accompagnent nécessitent un permis d’urbanisme et, dans l’affirmative, si un tel permis a été obtenu. Il en va de même du propriétaire qui souhaite simplement donner en location une partie de son bien préalablement occupé comme ensemble.

 La présente contribution a pour objet d’identifier, en un premier temps, les cas dans lesquels un tel permis est requis en Région wallonne et en Région bruxelloise.

Elle ne s’attardera pas uniquement aux divisions actuellement soumises à permis d’urbanisme,  puisque l’exigence d’un tel permis a évolué au fil du temps au gré des diverses réformes du droit de l’urbanisme. Ces modifications législatives soulèvent la délicate question de la légalité des divisions établies par le passé sans permis d’urbanisme préalable.

Le praticien confronté à cette question est alors astreint à un périlleux exercice d’archéologie juridique : pour vérifier la légalité des divisions entreprises par le passé sans permis d’urbanisme préalable, il doit s’assurer que la division a été légalement acquise à une époque où aucun permis d’urbanisme n’était requis à cette fin.

 L’importance de ces questions n’est plus à démontrer puisqu’elles affectent directement la légalité des transactions immobilières dans une matière qui touche à l’ordre public.

La jurisprudence recense de plus en plus de cas de nullité d’actes de base, de ventes, voire même de baux qui ont pour effet de consommer des divisions irrégulières où non seulement la responsabilité civile ou pénale des auteurs de la division est mise en cause, mais également celle des notaires et agents immobiliers qui y ont prêté leur concours.  

La question centrale de la responsabilité des différents intervenants, dont celle du notaire et des agents immobiliers, sera dès lors examinée également.

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La vente et le droit de l'urbanisme wallon et bruxellois / Joël van Ypersele et Lauriane Olivier

Le présent ouvrage est consacré aux principaux liens qu’entretiennent la vente immobilière et le droit de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire, sans examiner cependant les règles de droit de préemption instaurées par ces législations puisque de nombreuses contributions y sont déjà spécifiquement réservées.

Il examine en un premier temps les autorisations préalables nécessaires à certaines ventes immobilières (chapitre 1).

Il passe ensuite en revue les informations en matière d’urbanisme qui doivent obligatoirement être transmises lors d’une vente immobilière ou, en amont, lors de la publicité relative à une vente immobilière (chapitre 2).

Il aborde également les investigations préalables qui s’imposent au vendeur, aux notaires et aux agents immobiliers dans certaines situations sensibles (chapitre 3).

Il analyse enfin les interactions complexes qui existent entre la vente immobilière et les infractions urbanistiques (chapitre 4).

Le droit de l’urbanisme étant une matière relevant de la compétence des Régions, le présent ouvrage aborde, pour chaque problème examiné, le droit applicable en Région wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale.

Le lecteur sera également attentif au fait que le droit de l’urbanisme est une matière en constante mutation : il est invité à vérifier que les dispositions législatives citées sont encore applicables au problème qu’il est appelé à examiner.

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